商品住宅品位，发展建筑特色鲜明服务功能完善综合社区积极发展工业商务及为其他行业服务房地产业。同时西安市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要明确规定完善政府调控机制，规范市场行为，优化住房供应结构，积极发展以居民住宅为主房地产业，加快经济适用房普通商品房建设，引导房地产业健康发展。加快廉租房制度建设，积极发展装饰装修业，规范物业管理。容积率建筑密度绿化覆盖率总停车位个地上停车位个地下停车位个项目总投资万元财务净现值万元财务内部收益率投资利润率投资估算与资金筹措项目总投资万元，其中工程费用万元工程建设其他费用万元，预备费万元。项目建层，每幢楼层面积约平方米，每层约户。户型介绍主要以中销售收入扣除项目金额项之和总成本费用营业税及附加按销售收入计其他扣除项目按项计增值额项项增值比例小于适用税率土地增值税项项利润计算经过计算确定项目税后利润为万元。具体过程见下表损益表单位万元项目合计建设经营期第年第二年第三年销售收入总成本费用营业税及附加土地增值税利润总额所得税税后利润注表中为数据调整。财务盈利能力分析财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标基准和依据，是项目在财务上是否可行基本要求，也用作计算财务净现值折现率。根据本项目特点，并考虑定风险溢价，本项目财务基准收益率取。财务内部收益率财务内部收益率是项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计之和等于零时折现率。反映项目所用资金盈利率，是考察项目盈利水平主要动态指标。当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。根据现金流量表见下表，计算可得出本项目总投资财务内部收益率为。本项目基准收益率取。在本项目中，内部投资收益率较高，且远远大于基准收益率，因而风险较低。现金流量表单位万元项目合计建设经营期第年第二年第三年现金流入销售收入其他收入现金流出开发投资营业税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现率折现现金流量财务净现值财务净现值是按照事先规定基准贴现率将计算期内各年净现金流量折现到建设初期现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标。净现值大于或等于零时项目才是可行。本项目选取基准贴现率为，根据现金流量表见上表，可计算出财务净现值为万元。可见项目在财务净现值指标上是可行。投资利润率投资利润率是项目投资利润与项目投资比值，为静态指标，反映是本项目盈利能力。经计算，本项目投资利润率。财务风险分析影响本项目主要因素主要有以下几个方面建造成本售价等。这些因素受当地政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益。盈亏平衡分析盈亏平衡点影响本项目税前利润几个主要因素分别是总投资可销售住宅销售价格可销售住宅销售率等。当上述因素向不利方向变动，达到项目税前利润为零时，即项目盈亏平衡时临界点。详见下表盈亏平衡表项目不确定因素总投资万元商品房销售价格商品房销售率正常情况因素盈亏平衡点变化百分比因素盈亏平衡点值税前利润税前利润变化幅度盈亏平衡点分析综上所述，当项目投资总成增加，或可销售住宅销售价格下降，或可销售住宅销售率下降时，达到盈亏平衡点。根据市场预测，本项目投资总成本增加不会超过，平均销售单价不会低于元平方米，可销售住宅销售率不会低于，所以该项目有盈无亏。敏感性分析本项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务净现值财务内部收益率投资总额和房地产指标中住宅需求总量以及各种物业需求总量之间存在显著正相关关系。从下表和图可以看出，西安和固定资产投资总额增长态势良好。预示在未来若干年内西安住宅和办公物业呈增长态势。西安增长情况见下表与下图西安市历年增速表指标总量亿元增速经济总量及增速图项目区域发展功能定位与特征区域发展功能定位西安市文艺路商圈衔接级商圈和二级商圈，处于西安中心商业区和二环商业区黄金分割点上。主要是布艺家饰床上用品等专业商业集群。总量亿元增速文艺路区域各类物业供需关系文艺路各类物业供需关系表现为住宅供给量增加，过去几年住宅整体价格水平基本呈现平稳增长状态。年是全市价格增长最高几个区域之。年受自然灾害经济危机等因素影响，市场处于低迷状态。办公类物业竞争主要呈现为两种状态，种是低端产品价格战，整体追求低办公成本另种是高端产品基于蓝海战略产品创新。但区域毕竟是个以专业市场为核心，传统