城区，上半年惠城区商品房共成交万，其销售量占全市比例为，其中大亚湾区成交量位居第二，较去年同比增长，增长较为明显，主要原因是大亚湾区为经济技术开敏感性分析八结论综上所述，得出结论昊地喜悦城果开发是顺应惠州经济发展产物，它遵循经济发展规律，级充分满足多方面共同利益需求，在开发时机上也是占尽先机，有着较高经济效益和定社会效益。本报告从公司实力经济分析市场及项目分析营销策略工程建设及实施效益分析风险控制等角度对项目进行精细阐述和独到分析，充分证明了本项目可行性，同时也体现了开发商对项目深刻理解和对项目入市周密布署。我们有信心成功开发昊地喜悦城果这项目，并以此为契机开拓更广性和惠州市场实际情况，开发周期从动工建设至销售完毕，预计需要约年时间。其中住宅商业销售期为个月。本项目从年第季度开始筹建规划设计，并于年上半年销售完毕。二项目开发建设横道图详见表项目开发建设进度计划表五项目投资估算与资金筹措项目投资估算投资成本估算各项设定开发期设定本项目后续开发建设至销售周期计划为年，即个月。本项目土地使用权从年开始，住宅余年。预测汇总表单元万元项目合计上半年下半年上半年下半年住宅商铺车位总计四税后利润测算表根据测算，本项目税前利润为万元，税后利润为万元。七项目经济效益评价对本项目进行经济效益评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况。本项目选取计算指标为财务内部收益率和财务净现值。评价指标详细计算过程详见附表现金流量表。财务净现值财务净现值按基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期内现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力动态评估指标，净现值大于或等于零项目是可以考虑按受。由现金流量表全部投资现金流量表计算可得财务净现值现金流量万元二投资利润率投资利润率指是项目投资利润即净现金流量累计与项目投资比值，属静态评价指标。由现金流量表项目损益及利润分配表计算可得税前投资利润率利润总额总投资税后投资利润率净利润总投资三盈亏平衡分析盈亏平衡点经营成本销售收入由此可见，本项目只要完成商品房销售量，即可收回全部投资，本项目风险很小。四还贷能力分析本项目总投资万元，现开发商自有资金万元已经完全到位，用于土地成本及前期开发，目前尚有万元资金缺口急需解决，需要通过银行贷款。还贷能力分析如下即项目完成销售即可还清全部贷款，本项目不存在还贷压力。五项目不确定分析敏感性分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面销售收入工程成本变化，销售收入变动将直接影响本项目经济效益目标实现。本项目敏感性分析针对全部投资评价指标投资利润率，波动区间间。本项目敏感性因素最主要有两个，是经营成本增加，二是市场销售收入减少。经过分析预算，在这两种情况下，本项目仍然充分可行。详见附表着我市经济不断发展，区域基础设施和居住环境得到进步改善，提升了房地产价值。小结惠州是个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为惠州支柱性产业之，在未来相当长段时期内，将保持良好发展势头。三项目定位住宅定位目标客户定位目标客户主要类型核心客户周边原住居民重要客户周边原住居民换房者普通客户来自惠州其它区域首次臵业白领边缘客户看好本地段物业升值潜力地产投资客目标客户主要需求特征客户类型客户来源臵业目关注因素需求户型核心客周边私营企业主高级公务员等高端客户换房自住形象品质配套居住舒适性房房重要客周边公务员个体户事业单位人员等首次臵业自住性价比，舒适度房房普通客外区企业白领公务员个体户等首次臵业自住价格交通保值性房边缘客惠州专业地产投资客投资地段价值升值潜力房房产品定位主力户型建议根据对项目周边在售楼盘销售情况调查，各种户型特征为户型主力面积价格特征市场供应市场需求效益贡献房以下较高般较少般房厅般较多较多较大房厅较高最多最多最高房厅最高较少般般房厅市场上最受欢迎对楼盘效益贡献最大户型，因此建议本项目户型以房厅为主。考虑到居住舒适性，可将房面积增加到左右。房厅较为稀缺，市场价值高。鉴于本项目户型设计不受限制，适当规划部分较为稀缺房，以提高项目整体收益。房厅市场需求多，价值般。由于项目南向临铁路，噪音影响较大，建议在南向单元规划为需求较多总价较低房及小房单元。房单元单价