市政工程建设市政工程验收道路及管线地块地块地块地块表项目各地块规划数据表期次住宅万平方米配套公建万平方米建设用地及绿地公顷其他代征公顷总建筑规模收益规模用地商业建筑面积合计根据北京市国土资源局京国土市函号和号批复，本项目北京市国土资源局授权由北京市土地整理储备中心北京市土地整理储备中心昌平区分中心共同作为主体，共同负责资金筹措，联合组织实施项目征地拆迁和大市政基础设施建设等土地级开发工作。第四章征地实施方案征地情况概述本项目规划建设用地四至范围为东至八达岭高速路，西至轻轨号线，南至回龙观村界，北至轻轨号线。规划用地总面积公顷合亩新价楼房建筑面积平方米按元平方米计算装修附属物补偿参考周边情况，结合现状，以建筑面积为基数按照元平方米其他补助费数据来自项目土地级开发投资估算明细表二土地出让金住宅楼面出让金为元平方米，配套公建楼面出让金为元平方米三项目挂牌底价二折合收益建筑面积单价合万元亩四土地销售收入估算本处主要采用假设开发法和市场比较法来确定项目经过级开发后预计能实现土地销售收入，以此来考察本项目在市场上经济实现能力。项目二级开发完成后可以实现销售收入根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，确定在本项目建成后，住宅及商业可以达到销售均价分别为元平方米元平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现销售收入计算如下销售总收入住宅建筑面积销售均价商业建筑面积销售均价万元项目二级开发成本及开发商利润项目二级开发成本及开发商利润总计为万元，包括建安综合成本销售税费开发商利润，具体估算过程如下建安综合成本根据现行北京市建设工程概算定额，并综合考虑各用途房地产建筑结构及装修状况及其区位等因素影响，测算项目二级开发建安综合成本，详见表和表。表住宅建安综合成本估算表序号项目名称单方成本元平方米总费用万元备注综合建安费用建筑面积为平方米二市政费用红线内市政建安费用三建造成本二四管理费用建造成本五专业人士费建造成本七不可预见费建安费用八建安综合成本三四五六七项之和九利息以第八项为基数，利率，续建期年。十总计八九两项之和表商业建安综合成本估算表序号项目名称单方成本元平方米总费用万元备注综合建安费用建筑面积为平方米二市政费用红线内市政建安费用三建造成本二四管理费用建造成本五专业人士费建造成本七不可预见费建安费用八建安综合成本三四五六七项之和九利息以第八项为基数，利率，续建期年。十总计八九两项之和住宅建安成本商业建安成本万元销售税金及销售税费根据北京市有关税收规定和般销售税费水平确定销售税金及销售费用，本项目销售税金及销售费用合计为万元，如下表所示表销售税费测算表费用名称费用金额万元备注两税费开发完成后销售额销售费用开发完成后销售额合计上述两项之和二级开发开发商利润本项目物业类型为居住商业，二级开发开发期为年，根据项目实际情况和房地产开发般利润水平，二级开发开发商利润按照建安综合成本不含利息进行测算，如下所示二级开发开发商利润万元土地销售收入土地销售收入项目二级开发销售收入项目二级开发成本开发商利润销售税费利率开发周期利润率万元五现金流量和财务指标分析项目土地开发销售期根据项目开发进度上市时间及相关手续办理周期，确定开发期为两年。基准收益率确定基准收益率等于安全利率加风险报酬率，安全利率取三年定期存款利率，考虑到本项目主要为住宅及配套商业，加上定风险报酬率，确为平方米，其中平房平方米，楼房平方米，经营面积平方米，涉及人口人，其中农民人，城镇居民人，共户涉及村集体非住宅建筑面积平方米，经营面积为平方米。二拆迁补偿方案补偿依据由于中华人民共和国物权法已实施，与其相配套拆迁政策法规没有出台，本方案暂时按北京市原有相关政策法规进行测算。拆迁补偿相关依据为北京市国土房管局关于印发通知京国土房管拆字号北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府令第号及昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定昌平区人民政府令第号关于印发通知京国土房管号关于印发北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见通知京国土房管拆字号关于发布北京市房