认东北地区最具活力最适宜居住对外开放程度最高以及自然环境优美空气清新气候宜人等特点，必将吸引更多外地人士前来威海及龙王塘工作生活，对住宅项目将形成巨大需求，本项目用地优越地理位置及稀缺性必将获得巨大增值空间。邻近规划羊头洼港区和建设中烟大轮渡本项目临近龙王塘新港，紧邻正在拟建威海市大港区之羊头洼港区，该港区建成后，龙王塘开发区内各大产业园区将得到快速发展，会有越来越多公司企业不断进驻，届时，这些公司企业内部工作人员对住宅商业项目会形成定购买需求。烟大火车渡轮目前正在加紧建设之中，该项目建成后，将成为东北三省连接国内其他城市往返威海重要口岸，会带来大量旅游者和商度假疗养，本项目拟建沿海度假别墅和住宅，这对于渴望在家门口享受海滨漫步度假氛围海外购房者极具诱惑力。本项目所在区域产价格相对威海市内及国内其他旅游休闲城越强。尤其是威海市海滨住宅用地日益稀缺，价格也非常高，而本项目价格优势明显，而且环境条件优越，因此不排除部分喜爱海滨住宅消费者处于长期居住或者投资或者度假需求，在本项目购买产品。旅游业经营者随着本项目区域旅游业发展，会给旅游业经营者带来无限商机。他们可能会考虑购买定数量别墅或公寓项目用于针对游客出租经营活动。由于出租性物业人员较杂，容易产生噪音污染，可能会影响社区治安状况或清静氛围，在项目规划或销售时需重点把握。结论通过对本区域详细分析，本项目客户群定位以不断增长本地居民投资需求及外地移民各产业发展带来从业人员以及来龙王塘定居者为主要目标客户，以养老需求度假需求为辅助目标客户。随着威海和本区域经济发展加快，本地客户将会大量增加。七住宅项目面积配比客户需求面积分析通过综合对比分析，在充分考虑本项目优劣势分析未来市场变化及竞争格局保证投资回报率等因素后，确定本项目目标客户消费需求趋向主要体现在四个方面居住需求度假需求养老需求投资需求。因此根据客户规模及未来增长态势，确定以居住需求作为主要目标客户，本项目各类户型设计也着重考虑居住需求，遵循各类设计原则，注重面积配比尺度，营造舒适实用居住空间。居住需求户型面积主要在平方米之间度假项目建筑面积在平方米左右养老需求户型主要在平方米之间投资需求户型面积主要在平方米之间。二户型与面积配比上述客户分析可以看出，本项目目标客户群较为广泛，而不同目标客户对住宅产品需求也不尽相同，就本项目而言，客户需求产品主要有以下几类，考虑到购买者居住度假与投资等各种用途，本项目以二居室作为主力户型，第期万具体户型配比及户型面积如下户型建筑面积占总建筑面积比例室二室三室四室八价格策略因本项目体量较大，计划分为期开发，开发期为年，所以在开发过程中价格应随工程进度适时调整。现威海市房产价格年上升率在左右，上升幅度在元上下浮动。在年四季度威海房交会上反映出价格，在市区内已无元住宅，近郊也已上升到元，由此可见本项目所处区域房价仍在威海低价房范围内。本项目从规划设计定位，无论从小区环境房屋品质公共配套各方面是个高标准住宅区，可以说目前在龙王塘区范围内首屈指。鉴于上述各种情况分析，本项目价格策略应遵循低开高走原则，第期开发宜为低价位，以集聚人气，提高知名度，开创市场，然后随着开发进度不断调整提高价格。开发周期及开发类别开发期销售均价元开发类别第期多层小高层第二期多层小高层第三期高层第三章开发计划年度本区内项目开发概况在本区内年度共开发了两个小区，其中海景家园三期约万，华美园万，其余在产业园尚有零星楼盘大约在万左右开工，海景家园三期销售面积约占开发面积，华美园约占，总计销售面积为万左右，销售额约为亿元。二年度开发计划根据本项目开发量和本区域年内开发销售量情况定制了五年开发控制性计划。五年计划考虑了市场容量并于价格实惠，交通相对便利，吸引了大量当地购房者。本区域新盘推出销售情况自年秋季房交会上龙王塘区又推出两个新楼盘，新推面积及售价项目名称面积位置性质售价起价元海景山庄白玉山住宅别墅华美园龙河住宅龙王塘开发区在建项目建设与销售情况在开发区本项目周边现有两楼盘对本项目极具参考价值，为海景家园三期计万平方米多层小高层住宅，二为华美园万平方米多层小高层住宅，与本项目仅路之隔。二个项目开工时间均为年，至年初已有近万平方米主体完工，年新开工万平方米，至年末两个项目有近万平方米已竣工，其余已达到主体完工条件。两个项目均为普通