较快发展，达到了亿元，年全市人均生产总值超过元，达元。根据玉林市十五规划，至年玉林约为亿元，人均达到元目标，可以看出玉林市将超额完成十五规划总体经济目标，表明玉林经济发展势头强劲，这有利于房地产项目开发建设。第三部分玉林市土地市场概况玉林市历年土地市场概况近三年来，政府土地挂牌出让土地面积不断加大，年土地出让面积达到亩，是挂牌出让土地面积倍，说明玉林市城市建设直保持快速发展势态。经过年玉林房地产迅速发展后，年土地供应宗数虽然与年基本持平，但出让面积有所上升，涨幅在以上。如表所示表年玉林市土地挂牌出让土地情况年份出让量宗出让面积亩出让金额万元平均出让单，并且随着城市建设发展，住宅和其他商业物业需求也将会继续保持增大，虽然年经过了些经济层面上负成本为土地购置费用及建筑安装费用，其中建筑安装费用由合作企业支付，因此，在测算费用时，仅计算购买土地产生费用，即土地购置费暂定为万元亩，土地总购置费用为万元亿元各方案投资成本统计汇总根据以上三种运作模式，汇总以下投资测算结果指标名称及单位方案指标名称及单位方案二指标名称及单位方案三自行投资运营独立土地运作合作开发土地购买成本面积亩面积亩面积亩单价万亩单价万亩单价万亩总价万元总价万元总价万元项目投资开发成本占地面积万平方米目前地块市场售价万元亩容积率分割出售地块平均面积亩总建筑面积万平方米每亩收益万元建安成本元每亩土地增值税万元其他综合成本元增值税总额万元，每平方米综合建筑成本元建筑成本年增长率总建筑成本万元，总建筑成本亿元小结根据以上对三种运作方案测算，按第种方案进行运作，自行购地并自行开发成本约为亿元按第二种方式运作，并计算土地转让增值税，总投资成本为亿元按第三种方式运作，总投资成本为亿元。第十部分经济效益评价标准方案经济效益评价销售收入测算经过对月份玉林市江南区房地产项目市场售价调查，计算得出现在玉林市江南区多层物业市场均价为元平方米，江南区商铺市场均价为元平方米，并以此为基础进行本项目销售测算。表玉林市江南区房地产项目售价项目名称物业类型市场均价悉尼城多层小高层多层元小高层元弘景金色蓝湾小高层多层元丽景花园多层小高层元玉景园多层元奥利华园高层元盛世江南多层小高层高层元香港城商业元悉尼城商业元弘景金色蓝湾商铺元本项目地块评分，商业面积占项目总建筑面积，即万平方米，多层物业建筑面积占项目总建筑面积，即万平方米。参照玉林市土地出让价格年增长率，结合可售价格测算公式为，房地产开发周期为年，年后项目上市时物业销售单价为计算公式目前地块所属区域物业均价项目综合评分增长率目前可售价格商业面积可售价格多层物业建筑面积根据上述测算，销售采用期房销售方式，第三年开始销售，销售期年，根据市场经验，按理想化销售，每年销售面积相同，并且物业销售价格按年增长率进行计算，估算得出销售收入为万元。销售税金及附加土地增值税营业税及附加按照销售收入。经计算，项目营业税及附加为，万元土地增值税按销售收入计算，年底结算，销售期内共，万元。具体情况详见表项目财务效益表。总成本费用本项目分四期开发，每期开发亩，开发时间为年年年年，在计算建筑成本时，按元平方米计算，该成本年增长率为，建设成本为万元已包含土地购买费用，销售费用按销售收入计，管理费用按建设成本计，销售费用共万元，管理费用万元。利润及净利润测算计集据与玉林土地规划部门了解，本项目周边地块土地拍价估计要到万元亩左右。第四部分玉林市房地产市场发展现状玉林市年房地产市场供应情况分析受金融危机与国内房地产市场低迷双重影响，年玉林市房地产市场供应量相对减少，新推出项目也相对年减少，房屋去化量同比相对下降，具体情况如下商品房住宅情况年玉林城区全年住宅供应量约为万平米，与年万平米相比降幅较大，降幅约为去化量约为万平米，去化率为，同比下降了城区住宅价格约为元平米，销售均价同比年有所上升后续存量在售项目推售部分剩余量和未推售部分之和约为万平米。所推售物业中，多层最多，占所有物业量小高层高层两种物业量基本持平。表年玉林城区住宅供应表项目江南城东中心城北城西面积占比面积占比面积占比面积占比面积占比多层小高层高层公寓总计注未统计