，年下半年及年季度，受国内房地产宏观调控政策及雪灾天气影响，写字楼市场呈现出定低迷在状态，成交量和成交价格都有定程度下滑。随着各种不利影响因素逐步削弱，广州市国民经济持续发展使得写字楼市场复苏成为必然。预期年广州经济继续保持高速发展态势，跨国公司和本地企业对优质写字楼需求将保持稳定增长不过年广州写字楼市场将面临大量供应局面，同时受国内银根紧缩政策等不利因素影响，市场上整体租金水平将有定压力，空置率难免有所上升。在竞争压力下，品质较次写字楼租金将有下调趋势，而顶级写字楼租金则会继续保持在高位，并且有可能进步上涨。广州动漫市场分析动漫产业目前，广州从事网络游戏动画漫画企业超过销售税金及附加为，万元，土地增值税，万元。根据广州市类似项目正常销售情况及本项目实际情况，预计销售进度，计算各时期销售回款金额项目各期销售收入具体见附表项目销售收入与经营税金及附加估算表。出租收入估算项目剩余未销售物业及车位可供出租，预计出租收入及物业净转售收入共为，万元项目出租收入测算表项目可租面积租金单价元月租金年增长率租金净收入万元净转售收入万元商业，写字楼，车位，合计项目销售回款计划根据广州同类项目正常销售情况及本项目实际情况，根据预计销售进度，计算各时期销售回款金额。项目计划于年第季度开始销售，预计于年第季度销售结束。项目销售回款计划详见附表项目销售收入与经营税金及附加估算表。资金来源与运用分析企业自筹资金，万元，达到自筹资金不低于总投资要求，其余资金缺口通过银行借款及销售回款筹措。项目资金来源与运用情况详见附表资金来源与运用表。经以上分析测算，项目后续建设资金来源有保障。项目利润经测算项目利润总额税后利润净利润成本利润率等指标详见下表项目利润估算表序号项目计算公式金额万元经营收入包括销售，出租及净转售收入，开发成本，经营成本出租，销售费用销售税金及附加，土地增值税，财务费用，利润总额，所得税所得额，净利润，成本利润率利润总额总投资税后成本利润率净利润总投资注项目各计算期利润测算详见附表项目损益及利润分配表。财务与敏感性分析赢利能力分析经测算，项目内部收益率，超过基准收益率财务净现值为，万元，因此，经济评价可行。项目投资回收期为年，利润总额为，万元，税后利润为，万元，税后成本净利润率为，盈利指标属于同类项目般水平。项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，由静态测算可知项目保本销售均价商业层，元平方米，二层，元平方米，五六层，元平方米，写字楼为，元平方米。根据市场分析，该项目保本销售价格实现难度般，风险处于般水平。项目敏感性分析销售收入开发成本敏感性分析我们对租售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见附表项目敏感性分析表。以下为项目各指标相对变动反映结果因素变化测算结果基本方案税后利润万元，成本利润率内部收益率当租售收入下降税后利润万元，成本利润率内部收益率当开发成本上升税后利润万元，成本利润率内部收益率经测算可知本项目租售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生定影响，租售收入变动对项目效益影响更大项目租售收入和开发成本等在不利影响下，项目仍有较大赢利空间，说明项目具较强抗风险能力保证租售价格和租售率实现，控制项目开发成本，是项目盈利有效保证委托方与文化局在收益不同分成比例下测算在可销售物业面积中有，平方米剧院应分成给予文化局，作为剧院使用。这部分面积按商业销售价格，元平方米计算，收入为，万元，约占项目销售总收入。因此以此作为分成比例分析切入点，即从委托方权益占情，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增长。第二三次产业增加值比例为∶∶。三次产业对经济增长贡献率分别为和。年末，广州市常住人口数，万人，比上年末增加万人，增长社会从业人员万人，比上年末增长。其中，第产业从业人员万人，减少第二产业从业人员万人，增长第三产业从业人员万人，增长。城镇从业人员万人，增长。年季度广州市经济运行情况年季度，广州市完成地区生产总值亿元，比上年同期增长，增幅回落个百分点。其中