来竞争压力大，同时规划平方米商业短时间内无法全部变现。方向二高端市场两栋高层住宅容积率为，建筑密度为说明二层为层高米的裙楼基地面积为平方米为两栋板式高层住宅错开排列东北角与西南角。部分裙楼挑空，作为小区入门大堂平方米。其它裙楼面积全部规划为停车场。住宅宽度米，进深米。沿黄河五路黄河五路路裙楼设计为层高米的商业。如图，具体规划方案待与设计院进步沟通落实规划指标数值平方米套数总建筑面积住宅车位商业空中会所容积率建筑密度售价评估以至尊门第中海豪庭优士阁为参照对象，运用比较评估法评估本案住宅售价。可比实例比较因素内容本案至尊门第中海豪庭优士阁区域因素繁华程度交通便捷程度公共配套设施完备程度外部景观和环境条件个别因素产品档次社区配套整体规划及景观设计物业服务修正系数以参照项目为基数项目价格修正后价格对比权重本案住宅均价，元此均价是在当前时点本案与参照对象的比较，进步考虑本案推出时，房价的上涨空间，本案预计年上半年推出，销售周期为年，根据对滨州房价走势的预测，我们认为本案在推出时的售价可达元，至项目销售结束，本案整体的平均售价预计可达到元。经济测算收入与支出汇总表方案二序号项目名称计价基数平均单价元成本总价元备注支出土地成本实际土地成本建安成本，平均元计高层前期工程费按建安成本的估算，包括勘察设计监理等费用小区设施配套按土地面积元平方米计城市基础设施配套费按元平方米计其他政府规费，包括建设工程质量监督费材料专项基金城市规划技术服务费建设工程交易中心服务费等管理费用项费用总和的计不可预见费项费用总和的计销售费用及税费营业税等包括营业税及附加土地增值税，按销售额计代理费用按销售额计广告费用按销售额计所得税预缴按总收入的数额计支出合计，二收入住宅收入，年月入市，销售周期年商业收入，车库收入，收入合计，三销售利润预期销售利润四销售利润率预期销售利润率五项目启动资金土地成本前期工程费城市基础设施配套费年管理费建安成本前期广告费六项目年投资回报率注预计项目运作周期年，销售周期年分析本案地块价值得到较大的提升，项目档次整体得到提高，项目销售利润也有所增加，但因前期也将投入较多的资金，导致年投资回报率相比方案稍低。方向三高端市场两栋高层住宅容积率与建筑密度说明二层为层高米的裙楼基地面积为平方米为两栋板式高层住宅错开排列东北角与西南角。部分裙楼挑空，作为小区入门大堂平方米。其它裙楼面积全部规划为停车场。住宅宽度米，进深米。产品为客厅挑空带空中花园复式住宅空中别墅为主。沿黄河五路黄河五路路分布商业。如图，具体规划方案待与设计院进步沟通落实另外，也可将两栋建筑字排开参考下图，靠裙楼北侧，两种形式建筑面积相同，以下暂按错开的方式进行测算。规划指标数值平方米套数总建筑面积住宅车位商业空中会所容积率建筑密度注本方案虽然楼层增加，但因复式住宅客厅挑空，挑空部分不计入建筑面积，导致与方案二的建筑面积相差不多。售价评估以至尊门第中海豪庭优士阁为参照对象，运用比较评估法评估本案住宅售价。可比实例比较因素内容本案至尊门第中海豪庭优士阁区域因素繁华程度交通便捷程度公共配套设施完备程度外部景观和环境条件个别因素产品档次社区配套整体规划及景观设计物业服务修正系数以参照项目为基数项目价格修正后价格对比权重本案住宅均价，元此均价是在当前时点本案与参照对象的比较，应进步考虑本案推出时，房价的上涨空间，同时考虑到本案产品的特殊性空中别墅，与独栋别墅存在较大的竞争，据了解，滨州市内目前的别墅价格约在元平方米，本案预计年上半年推出，销售周期为年，根据对滨州房价走势的预测，我们认为本案在推出时的售价可达元，至项目销售结束，本案整体的平均售价可达到元。经济测算收入与支出汇总表方案三序号项目名称计价基数平均单价元成本总价元备注支出土地成本实际土地成本建安成本，平均元计高层前期工程费按建安成本的估算，包括勘察设计监理等费用小区设施配套按土地面积元平方米计城市基础设施配套费按元平方米计其他政府规费，包括建设工程质量监督费材料专项基金城市规划技术服务费建设工程交易中心服务费等管理费用项费用总和的计不可预见费项费用总和的计销售费用及税费营业税等包括营业税及附加土地增值税，按销售额计代理费用按销售额计广告费用按销售额计所得税预缴按总收入的数额计支出合计，二收入住宅，年月入市，销售周期年商业，车库，会所收入合计，三销售利润预期销售利润四销售利润率预期销售利润率五项目启动资金土地成本前期工程费城市基础设施配套费年管理费建安成本前期广告费六项目年投资回报率注预计项目运作周期年，销售周期年分析此发展方向充分挖掘了本案地块价值，项目档次整体得到提高，前期需要较高的投入，销售周期延长，具有定的风险。但从市场环境看，本案产品独树帜，规避了中高端市场激烈的竞争压力，而且最终也获得了更多的利润空间另外，在此定位方向下，本案的设计理念及未来推广理念将对滨州房地产产生重大影响，引导滨州人民创造更美好的生活空间，并开创滨州房地产发展新的里程碑，具有较高的品牌效益与社会效益。总结通过对市场的深层调研透析，将本案的三个发展方向进行全盘对比。我司认为方向二与方案三都比较充分提升了地块价值，但相比之下方案三具有更高的回报率，若能突破容积率与建筑密度及相关规划政策的限制，方案三将是最佳方案。虽然方案三的销售也具有定的压力，但通过准确定位，结合正确的营销策略，项目便能规避风险，在获得更多利润空间的同时，取得更高的品牌效益与社会效益。第五篇项目定位与产品开发策划项目定位目标市场定位滨州各类细分群体描述定量定性研究结果归类生活态度经济状况及需求状况客群来源群体规模经济安家型投资意识差家庭观念重经济状况般，需求户型面积中小滨州本地为主，少量外地来工作的人员较大品质居住型追求自然舒适的生活环境及高品质生活有较强的经济实力，需求户型面积大滨城区与周边区县乡镇较小纯投资客投资意识强，商业态度严谨有定经济实力，需求面积小本地人外地投资客较小二三次置业型追求高品质生活自有房产比例较高，需求面积及户型偏大滨城区占主要比例，部分周边县城区居民较大过渡型伪投资客好动型，有隐性投资意识，容易接受新事物经济般，需求面积中小滨城区进城工作置业者般养老型讲究健身环保，注重环境有定经济实力，需求面积及户型不大本地离退休人较小选择细分市场根据各个不同细分市场对项目的评价及项目本身开发条件，对各细分市场选择如下细分市场选择态度目标市场经济安家型选择进入次要市场品质居住型积极进入主力市场纯投资客放弃进入放弃市场二三次置业型积极进入主力市场过渡型伪投资客放弃进入放弃市场养老型选择进入辅助市场品质居住型，二三次置业者两群体存在较大的交集。以口之家为主要家庭结构，追求高品质生活及空间的舒适性，因此着重于对地段人文配套产品的性价比等因素的考虑。由于长期对事业的打拼，积累了丰富的经验，视野开阔，有中高层电梯住宅情结，因此如果项目无特色将打击他们的置业热情，如果想大力进入此类市场，必须在层高及产品特色上有所突破。另外纯居住需求亦是该部分客群的特点。目标市场区域界定针对目标市场特征，本项目目标客户区域应定位于在滨城区内及滨州下辖区县乡镇。产品定位真工豪宅空中别墅依据本项目的市场定位，本项目的主要消费目标客群为经二三次置业者，针对他们的购房需求及特征，及我们项目的区域特征得风藏水，风情中海，我们提出真工豪宅的整体规划思路，营造以空中别墅为主题的规划建筑思想，创造市场轰动。根据本项目的特定环境，提出的真工豪宅建筑理念，通过超前的户型设计，区隔市场，以获取最大市场。空中别墅，主要是指项目的形象及户型面积定位，即我们将面对得客群对我们项目的要求及认同感。项目形象定位根据以上目标市场定位及产品定位，本项目形象定位为层峰人士尊贵大邸项目营销主题项目命名本项目命名主要以区位定位及独特开发的优势为依托。本项目命名依据目标市场特征及定位，达到市场的认可。本项目命名力求大气独特，便于市场传播。天鸿荣御项目名称诠释荣，辞海意解茂盛。陶潜归去来辞曰木欣欣然以向荣。引申为繁荣，荣盛光荣，荣耀。荀子荣辱曰先义而后利者荣。以此字为意解，象征本项目如木之欣欣然走向昌盛，及开发商先义后利的儒商之风范。御，辞海意解治理，统治。国语周语上曰百官御事对帝王的所作所为及所有物的敬称。如御用御览御旨御驾御玺等。本项目名称取之于荣御，有以下几层含义本项目取名天鸿荣御符合并延展了主题定位，并赋予了本项目现代新的含义至上名宅。本项目位于新区腹地中海之滨，惟有荣御，方能承载建筑之生命。本项目名称提升项目形象与档次，符合市场规律。本项目名称能较大地吸引层峰人士及掌握生活话语权者，引发他们的关注。项目推广主题藏峰砺作荣御天下二项目产品开发策划项目总体规划建议设计指导思想坚持高起点规划高标准设计高效率运行的三高原则。按照建设流住宅小区的总体目标，进行高起点高标准设计，既要在外部景观上充分发挥空中别墅尊贵的韵味，确定小区建筑光线主题，又要在建筑单体的内部装饰和设计上融入现代建筑最先进的技术理念。坚持特色化品质化和差异化并重的三化原则。不仅要求小区的建设总体风格和景观设计风格与滨州市其他小区建设相比具有独特性，显现出鲜明的个性化特征，而且要求单体建筑和外形不尽相同，体现出强烈的差异化特点。坚持经济价值生态价值和美学价值相统的三值原则。坚持可持续发