1、“.....最后再次感谢所有在毕业设计中曾经帮助过我的良师益友和同学，以及在设计中被我引用或参考的论著的作者。新建房地产估价的成本法基本公式新建房地产价格土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本土地开发成本及应归属于土地的管理费用投资利息销售费用销售税费和开发利润，即新建建筑物价格建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。新开发土地成本法估价的基本公式新开发土地价格土地费用开发费用正常利税新开发土地包括填海造田开山造地征用农地后进行三通平等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下......”。

2、“.....新开发区土地的分宗估价，成本法是种有效的估价方法。成本法估价操作步骤根据房地产估价规范第条，运用成本法估价应按下列步骤进行搜集成本税费开发利润等资料测算重新购建价格估算折旧求取积算价格三种房地产评估方法中的因素分析市场比较法的影响因素分析在采用市场比较法对房地产进行评估时，最重要也是最基本的点就是对比较案例的选择，比较案例的选择直接决定评估结果的准确度。其次为各比较因素的分析，对比较因素分析的准确度也将直接影响评估结果。在实际评估中，般因素中的几个因子所占的比重是样的，评估过程的调整也只是给出因子的调整系数然后连乘，但是事实上，各因子间所占的比重应该是不样的。不同性质的房产，其因子权重也是不同的。比如对住房来说，环境就占有比较大的权重对商业用房来讲，繁华度和交通便利度所占的权重就比较大而工业厂房中，交通便利度与劳动力供应等应占较大比重......”。

3、“.....可以采用德尔菲法的单因素分析法，由几个专家确定不同类型房地产中各因子应占的比例。收益法的影响因素分析在运用收益法进行房地产评估时，维修费管理费税费等些费用都是有定的收取比率的，在评估时只要根据所规定比率计算即可，收益法运用中最主要两个方面为还原利率与收益额的确定。下面分别对还原利率也就是资本化率和收益额的确定进行介绍。还原利率收益法中还原利率的确定是个重点，但同时也是个难点，还原利率的确定直接影响到评估结果。通常所说的还原利率可分为三种，分别为土地还原利率建筑物还原利率和综合还原利率，综合还原利率也就是房地合时所用的还原利率，而般在房地产评估中，所用到的为土地还原利率和综合还原利率。土地还原利率在评估土地时使用，综合还原利率则在评估房地产时使用。收益额收益法中另个重要的数据为收益额，收益额的计算与般的收益的计算相类似......”。

4、“.....以便于选用相应的报酬资本化法公式来求取待估房地产的价格或价值。成本法估价方法评价根据成本法估价的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳的税金来求其积算价格。而对于旧有房地产，还需扣除建筑物的折旧。在计算各项费用时，土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格及建筑物折旧的求取是计算重点。土地的重新购建价格指的是土地的重新取得价格或重新开发成本。土地的重新取得价格的求取方法可用比较法基准地价修正法，重新开发成本的求取就是把各项开发成本累计，即采用成本法。建筑物的重新购建价格可分为重建成本与重置成本二种，可采用成本法市场比较法来求取，或通过政府确定公布的基准房屋重置价格扣除其中包含的土地价格后的比较修正法来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。具体方法有工料测量法分部分项法单位比较法指数调整法。对于建筑物的折旧......”。

5、“.....如物质折旧功能折旧经济折旧。求取建筑物折旧的方法很多，但主要有五类耐用年限法实际观察法成新折扣法市场提取法分解法。总结在运用市场比较法收益法与成本法这三种方法时，应注意其各自范围的不同，对不同的房地产要选取适当的评估方法。在求取房地产的市场价值时，市场比较法是最为合适的方法，因为在市场比较法中，所参考的对象的价值即为市场价值。收益法与成本法虽然也能得出待估房地产的现行价值，但其准确性要相对弱些。总的来说，在对房地产进行评估时，应尽量各步骤的准确性，以反映待估房地产的准确价值。参考文献中华人民共和国建设部房地产估价规范北京中国建筑工业出版社，柴强房地产估价理论与方法北京中国建筑工业出版社，柴强房地产估价修订第五版北京首都经济贸易大学出版社，李静，谭大璐，王亚明房地产三种评估价格的比较分析建筑管理现代化周寅康房地产估价南京东南大学出版社，王克忠，张维然......”。

6、“.....曹军建现代房地产估价理论与方法广州中山大学出版社，俞明轩房地产评估北京中国人民大学出版社，致谢三年的读书生活在这个季节即将划上个句号，而于我的人生却只是个逗号，我将面对又次征程的开始。三年的求学生涯在师长亲友的大力支持下，走得辛苦却也收获满囊，在论文即将付梓之际，思绪万千，心情久久不能平静。这次毕业论文能够得以顺利完成，是所有曾经指导过我的老师，帮助过我的同学，直支持着我的收入扣除相应的费用税费等得出的净收入。在计算收益额时是否应扣除折旧的部分收益额的选取费用的确定成本法的影响因素分析在成本法中，通常土地取得费用以及开发成本现值都可以根据相应的资料进行查询，管理费用和物业管理基金也有相应的比例，可以根据土地取得费用与开发成本现值求得，而投资利息也可以通过查询银行贷款利率得出。在成本法中，比较困难的两个部分是开发利润和投资利息的测算......”。

7、“.....在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项勘察设计和前期工程费，包括可行性研究规划勘察设计及三通平等工程前期所发生的费用。基础设施建设费，包括所需的道路给水排水电力通信燃气热力等设施的建设费用。建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。开发建设过程中的税费。投资利息由于房地产投资为项较大的投资，在整个投资过程中，投资人投入的资金通常是由自有资金与贷款资金共同组成，有贷款所产生的利息应计入投资利息中而自有资金虽然是投资人自己拥有的资金，不必向银行支付利息，但是自有资金存在机会成本，自有资金的投入可以看作是投资人损失了存款利息......”。

8、“.....总的来说，投资利息是由贷款资金所产生的利息与自有资金所损失的利息两者共同组成。三种房地产评估方法进行评价市场比较法估价方法评价采用市场比较法进行估价，首先要从现实的房地产市场中搜集大量的交易实例，并针对具体的估价对象估价时点及估价目的，从中选取至少个符合条件的可比实例。然后对这些可比实例的成交价格进行依次换算修正和调整。换算即建立价格可比基础，修正即交易情况修正，调整即交易日期和房地产状况的调整。最后将这些经过处理的可比实例价格，采用平均数中位数或众数等方法，综合得出个价格，这个价格就是估价对象房地产的最终比准价格。收益法估价方法评价收益法估价的关键是尽可能准确公平地求取净收益和报酬率资本化率以及收益乘数。与市场比较法相比，收益法更依赖于估价人员根据市场的实际情况做出正确的判断。在净收益的求取上，应明确具体哪些收益和费用应该被计算，哪些应该被剔除......”。

9、“.....在运用报酬率资本化法求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况以及未来可以获得收益的年限，确定估价对象未来各期的净收益，并通过合理的假设和简化，判断未来的净收益属于下列哪种基本类型，如净收益每年基本不变净收益每年基本上按个固定的数额递增与成本法仍是各国通用的方法。三种房地产评估方法的概述市场比较法市场比较法概念市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要最常用的方法之，也是种技术上成熟最贴切实际的估价方法。市场比较法的适用条件与范围市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但运用市场比较法也有定的前提条件，具体来说......”。