力，这也成为吸引消费者有利条件之。第三章市场分析全国房地产市场状况分析从年初到年季度，全国房地产开发景气指数趋势如图所示。年月份，国房景气指数为，比月份下降点，同比下降点。图全国房地产开发景气指数趋势图房地产开发投资分类指数为，比月份上升点，同比下降点。季度，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长。完成商品住宅投资亿元，增长。其中，经济适用住房投资亿元，增长。资金来源分类指数为总论敏感性分析针对建设投资增加销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见下表。敏感性分析结果表项目净现值，万元内部收益率基本方案全投资建设投资增加销售收入减少计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率两个指标看，建设投资对项目建设较敏感。第十三章结论与建议结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家住宅开发建设产业政策，建设资金全部自筹。项目所在地交通市政及综合生活配套设施完善，尤其是处于南三环与南四环之间地铁出口邻近区域，地理上优势较大。本项目工程建设总投资为万元，其中工程费万元，工程建设其他费用万元其中土地取得费万元，不可预见费万元。全部投资内部收益率，财务净现值万元，项目总投资利润率，投资利税率。表明在上述财务测算基础上，项目财务可行。综上所述，项目建设方案在技术上和经济上均是可行。二问题及建议本报告是在未有具体确定合作方式与条件前提下进行投资测算，仅反映项目本身效益情况，待确定合作方式与条件后，才能测算出合作各方实际投资效益情况。本报告投资估算是按照北京市目前同类型项目投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算，由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法还需进步落实研究，实际投资成本将根据设计修改与工程研究深入作相应调整。本项目位于在建地铁四号线和即将建设地铁十号线邻近，地铁优势与影响对今后售楼是至关重要，旦确定投资，应抓紧有利时机，在地铁沿线物业尚未大规模建设推出时，尽快开发投入市场，先入步，充分利用，建议将商业楼层作为城市生活空间连接至地铁商场电影院及周边，在邻近地铁站厅部位设置大型疏散交通厅，实现地上与地下轨道交通与商业城市建筑与城市空间之间无缝连接。鉴于北京市目前及今后相当段时间内房地产市场变化，售价将是最敏感因素之，同时物业质量与开发管理水平对在较大市场竞争中能保持较好售价水平是至关重要，建议除密切注意市场，选择合适市场策略外，还应组织支高素质高水平销售队伍，同时配合强力广告宣传，才能将该楼宇优势展示出来。由于恒温恒湿次性投资较高，综合考虑项目财务分析情况，建议北京惠东房地产开发有限公司改用其他采暖方式。附表投资计划与资金筹措表单位万元序号项目第年第年第年第年合计项目总投资开发建设投资工程费工程建设其他费预备费资金筹措资本金预售回款附表收入税金及附加估算表单位万元序号项目第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年合计总收入二销售收入住宅楼销售收入可销售住宅建筑下属全资子公司，主要承担地铁沿线资源开发共享和综合利用。本项目位于北京南城三四环之间，中轴路西侧。项目南侧和石榴庄路北侧多为原有六层以下居民楼东侧隔马家堡东路是万客隆超市和苏宁电器商店在项目所在地周边还有远洋自然西马金润家园星河城等年以后开发多个住宅小区。同时即将建设地铁十号线和地铁十号线将形成北京三四环之间又条环绕北京城地铁闭环交通线路，使这地区交通更加迅捷。从本项目所在地分钟即可到达木樨园商圈草桥大型生活区和洋桥生活区域本项目距天安门公里左右距北京西站和首都机场约公里和公里，与陶然亭公园和天坛公园均在公里范围内。项目位置图依据咨询方案和初步调查，市政基础设施主要依托马家堡东路及石榴庄路项目用地现状年月，根据北京市国土资源局中标通知书要求，北京市基础设施投资有限公司后变更为北京惠东房地产开发有限公司与北京市国土资源局北京北旅汽车制造有限公司分别签订北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号和北京北旅汽车制造有限公司住宅商业金融托幼建设项目用地企业搬迁补偿协议，此后即着手进行本项目建设开发工作。二项目建设必要性改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程城市是国家政治经济文化教育和科学技术中心，在国家现代化建设中