项目投资建设规模和内容基础设施建设项目基础设施用地面积约为，容积率为，预计开发总建筑面积为，其中商业性质儿童体验游乐场建筑面积约酒店公寓建筑面积。车库未计容积率建筑面积约车位约个。项目整体造型初步规划为大型楚宫殿，五层裙楼作为产业发展基地，十三层酒店及服务公寓，项目基础设施建设总投资约人民币亿元。文化创意产业投资估算荆州市关公文化传播有限公司国内首部高清动漫电影以及集高清动漫连续剧，总投资预计亿元，拟通过公开发行播放，贴片广告等形式收回投资，其定位定程度上契合本旅游与文化产业基地，上片中隐性宣传本项目。并通过其形象特色衍生产业链获得更大收益。迷你三国动漫城旅游项目投资由德源集团部分自营投资部分招商进行，汇集中国东方历史优秀儿童古代角色扮演教育概念，预期自营游乐项目投资费用约万元。项目整体投资约亿元。项目经济指标明细项目经济指标土地面积主体建筑物性质商业裙楼加小高层酒店公寓建筑容积率建筑覆盖率车位约个总建筑面积计容积率建筑面积其中酒店公寓商业性质儿童文化基地车库未计容积率项目开发手续荆州市关羽祠已办理如下手续及批文◎立项批文关于下达关映企画迷你三国动漫城等项目基建前期工作计划通知关于下达三国城配套商住楼等项目基建前期工作计划通知◎荆州市土地使用出让合同◎补充协议注包括宗地附图及红线图◎关于合作开发房地产协议◎荆州市建设用地规划许可证可行性研究结论市场预测文化产业作为第三产业新兴力量，其表现出越来越强大市场潜力，根据统计，深圳文化创意产业年产值为亿，香港文化创意产业年产值为亿，广州文化创意产业年产值为亿，仅环珠三角地，创意文化产业带来市场规模就高达亿以上，文化创意产业越来越成为拉动经济超强马车，而且其年增长率高达以上，显示出其未来巨大市场前景。近年来珠三角各地政府极大扶持文化创意产业，相关支持政策与资源倾斜力量越来越大，而随着人们生活水平提高，对文化消费需求也越来越高。同时，根据世界旅游组织资源显示旅游业每直接收入元，相关行业收入就能增加元每增加个直接就业人员，社会就能增加个就业机会。鉴于旅游业对经济发展和社会进步所起巨大推动作用，世界各国和我国各级政府越来越重视和关注旅游业发展，近年来，随着我国人民生活水平提高，旅游产业成为了新支柱产业，成为国民经济收入重要组成部分，更是贴切于中央政府提出以投资消费拉动经济增长战略方针。根据国家旅游局统计数据，年中国国内旅游总人次亿人次，总花费亿元，具体数据见下表年初步统计较上年增长以上。总人次数出游率总花费亿元人均花费元亿人次全国合计城镇居民农村居民价结论从市场角度分析。根据惠州市年国民经济和社会发展统计公报信息，惠州市旅游与商品零售市场增长率超过，分别达到亿元和亿元，显示出惠州旅游与商业发展巨大潜力，按本增长速度，预期到年，二项市场规模将达到亿元和亿元以上。惠州市旅游总收入在广东省排名上升较快，游客接待量增长快速，其旅游发展由缓慢趋向显著增长之态势。具体表现如下从游客接待总量和游客结构判断，惠州游客总量增加迅速，旅游发展速度加快见下图。游客总量万人国内游客万人境外游客万人惠州市年接待游客总量变化图从旅游产品多样化和质量判断，惠州旅游处于快速发展前期阶段。惠州市已经开发了多种产品，并拥有些代表性精品。从旅游资源判断，惠州市旅游发展前景十分广阔。从旅游管理机构变革历程判断，惠州旅游业年开始步入正轨。从旅游企业数量和结构判断，惠州市旅游行业规模有待扩大，结构有待调整。综合而言，惠州市旅游发展总体呈现以下几个主要特点虽然惠州旅游业起步较晚，但增长快速，提前达到预期目标，成为广东省主要旅游城市之国内外游客接待人数增速显著，目地吸引力和影响力逐渐扩大国内游客数量占据绝对比重，珠三角地区为主要客源地，境外游客则倚重于港澳地区旅游产品开发总体有待提升，产品体系有待深化各种旅游配套设施不断完善，其规模档次和结构处于调整和提升阶段惠州具有良好资源禀赋和区位优势，其旅游发展前景看好投资商开始积极介入旅游业发展，正着手建设批上档次，高质量旅游产品。纵上所述，惠州市目前旅游业正处于初期向快速发展过渡阶段，各种旅游发展条件正日趋成熟，政府大力支持和科学合理规划将促进旅游业全面发展。目前惠州旅游产业面临主要问题有惠州市旅游在广东省旅游中地位与城市旅游资源禀赋和经济实力不匹配。区域交通网络迅速改善并将继续完善，为惠州市旅游发展带来机遇同时也带来挑战，惠州市旅游面临如何吸引并留住游客，防止旅游过境化问题。惠州市旅游面临针对细分市场产品体系建设项目总论项目背景项目概况及背景项目名称暂定关映企画迷你三国动漫城成长乐园儿童文化产业基地项目地块地块编号位于荆州市荆州区新南门卸甲山遗址，地理位置十分优越。东邻老南门关帝庙，南临荆州名企四机厂社区，西面是新建规划区析投资回收期投资回收期是指以项目净收益抵偿总投资所需要时间。本项目估计在年第二季度末即可收回全部投资。由资金来源与运用表附表可看出全部投资回收期约年投资回报率项目旅游经营性定位，投资收回以物业租赁及产业经营收益为主，计算投资收益宜以年投资回报率方式计算，从金洲置业开发商角度看，预期年物业收入为万元，即项目投资年回报率年利润总投资，回报率远大于普通房地产市场平均水平。九可行性研究结论与建议本项目结论性意见项目经济效益可行性本项目各项经济效益指标均较理想。主要经济指标见下表项目开发商主要经济效益指标表序号项目基本方案占地面积预计开发总建筑面积项目总投资万元项目年物业收入万元年物业租赁税万元年利润总额万元年年平均投资回报率平均借款偿还期年动态投资回收期年项目运营商主要经济效益指标表收入项目年营收目标万元利润率营业税及附加经营利润所得税经营纯利润主题乐园附加产业及旅游购物酒店主题公寓及休闲餐饮项目社会效益可行性为惠州市政府提供稳定可财政税收收益，体现项目巨大社会价值项目开发过程中直接提供财政税收额度约万元项目投入经营后每年物业租赁税收额度约为万元项目投入经营后每年旅游及商贸营业税约万元项目投入营运后所获利润应缴纳企业所得税约万元三联公司综合营运所产业企业所得税约万元。以上综合，项目投入运营后每年可直接为惠州市提供过亿元各类税收为惠州市提供大量就业岗位，项目首期开业后，预计提供直接就业岗位个，按国际旅游组织统计，旅游行业每直接提供个就业岗位，将直接为社会创造个就业岗位，即提供间接岗位个，则项目可为全社会提供总就业岗位个。拉动当地经济发展，根据国际旅游组织分析，旅游行业每元收益，可拉动相关行业元收益，项目旅游产业经营收益约为亿元年，则可拉动区域经济亿元，其对社会经济带动和拉动作用潜力十分巨大，有着不可估量经济与社会价值。对相关文化产业带动聚集效应，国内少儿文化产业发展迅速，但基本处于散乱较无序状态，本项目能为整个产业链提供个直接而巨大市场空间，整合产业链更好面对市场，同时形成产业聚集基地，能发展成为个系统化产业培育中心，促进中国儿童文化产业健康有序发展。由上表可知，项目建设各项经济效益指标不但具有良好投资经济回报价值，更重要是项目存在巨大社会价值，故总体结论是项目建设及运营实施方案可行。因此本公司须抓紧现在有利时机，积极筹集集资金，搞好开发建设，争创更好经济效益和社会效益。项目风险及防范建议项目风险政策风险本项目对于宏观经济形势政府经济政策城市发展规划区域经济发展定位变化比较敏感，存在定政策风险。市场风险本项目主要利润来源于其项目产业链打造与旅游产业化运营，其兴旺程度有赖于项目总体发展规划前景实现旅游乐园园区能否全面建设完毕，以及省内其它主题乐园所带来竞争。产业运营及招游客游客来说基本不再有新鲜感觉，反而是周边博罗龙门惠东等县利用山海温泉等自然资源开发，成为惠州旅游经济支柱，而来惠州游客停伫惠城时间越来越少，惠州旅游经济，已形成了中部坍缩局面，大力塑造人文景观，是关系惠城区未来旅游市场核心要素。根据国家旅游局统计，年国内大型综合型主题游乐园共接待游客约人次，平均每个游乐园年接待游客人次为万以上，人均景区消费约元，每个游乐区景区年营业额亿元以上，而此类大型主题游乐园，正是惠州旅游经济圈空白，本项目首期儿童文化产业基地，规划年接待游客万人，随着周边户外游乐项目陆续建设，最终将达到年接待能力万人规模。超大型儿童成长乐园主题在国内乃至国际均属首创，其建成开业，影响力将不仅仅存在广东省内，深入发掘儿童主题概念，必将引来国际国内广泛关注，成为世界独无二儿童成长亲子乐园，市场前景充分看好。本项目位于惠州市惠城区惠南大道三栋镇段，邻近省运会场馆，随着惠南大道建成通车，南部新城日渐繁华，根据市政规划，未来五年内南部新城居住人口将达到万人以上，本项目配套商业部分亦将成为南部新城最重要商业服务区，辅以项目特色主题旅游定位，以及本项目规模效应，在年本项目如期建成前提下，在没有竞争对手片区市场上，必将创造良好社会效益与经济效益。从价值与经济效益角度分析。本项目开发建设，其价值是多重性，兼顾了社会价值环境价值与经济价值平衡与最大化，体现在以下几个方面社会价值最大化超前主题概念导入国际视野，为城市发展带来重大发展机遇加强城市文化认同城市生活特色和城市向心力再造改变城市区域区位传统习惯认知，提升区域价值改变社会分工，创造社会分工新认知与创想提升城市形象与区域形象，塑造城市新品牌创造全新成长乐园成长心智网络成长概念与模式儿童教育成长价值环境价值最大化对当地生态环境景观最大价值挖掘人文建筑与自然景观有机交融，创造现代环境艺术观念在当地自然气候条件下，对惠城最宜人居理念进行城市空间实现环境城市区域共同可持续发展。经济价值最大化土地价值空间价值儿童产品价值儿童产业链价