公建及配套服务设施用房平方米，其中 商业用房平方米包括会所社区卫生所超市快餐店 银行电信等公建用房平方米物业管理办公平方米， 活动中心健身房平方米，其他配套用房平方米学校用房 平方米。 土地资源利用 土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必 不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照 按照中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准 中建设规模或类型人数规定，人均建筑面积平方米 人约平方米建筑密度。 本项目征地面积万平方米亩总建筑面积 平方米，按户设计，每户平均按人计算，人均建筑面积为 平方米容积率为绿地率为。 因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的 要求，本着因地制宜经济适用综合使用的原则进行科学规划合 理布局，完全满足合理利用土地的需要。 投资估算与融资方案 投资估算 经估算，本项目总投资为万元，其中开发投资 万元，预备费为万元销售费用万元，财务费用为万 元。 融资方案根据国发号文国务院关于固定资产投资项目试行资 本金制度的通知精神，本项目实行资本金制度。本项目建设单位自 有资金万元，申请银行贷款万元，剩余资金万元用 预售收入解决。 财务效益 经计算，本项目各项财务评价指标较好。商品房部分总投资收益 率为。所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为 和，均高于基准收益率时的税前税后财 务净现值分别为万元和万元资本金内部收益率为， 高于行业基准收益率项目税前投资回收期为年含年建设 期在预设的年还款期内不含年建设期，利息备付率介于 之间，均大于，偿债备付率为，均大于资产负 债率为之间，小于资产负债率合理区间之间销售价 格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动时，内部收 益率分别降至和，但仍然大于基准收益率，因此具 有定的抗风险能力。 综上所述，本项目经济可行。 社会效益分析 本项目的实施有利于促进七台河市和谐社会的发展。 本项目的建设有利于促进七台河市经济健康稳定发展。 研究结论 本项目的实施，不仅符合构建社会主义和谐社会的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市的住宅品质。项 目的实施，对进步促进七台河市经济发展，加快七台河市城市改造 步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提 高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目 建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基 本具备，因此，本项目是必要的可行的。 经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加 快实施。第二章项目建设的背景及必要性 顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市的住宅品质 当前，七台河市围绕作为东部经济圈中心的目标定位，紧紧 抓住有利的发展机遇期，充分利用自身区位地理优势，正在努力把自 身建设成为黑龙江省东部地区的中心城市。随着七台河市城建设的扩 大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，人与自 然和谐发展的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅正在成为 人们消费的新趋势。据项目建设单位组织的次住宅产品需求调研显 示的人对住房面积户型结构不满意的人对住房的通风采 光等不满意在购房人的消费意愿上，的人对三室两厅两卫的需求 最大，对住宅配套设施的要求越来越高。因此，人们对高品质的住宅 的追求意愿是非常迫切的。 目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞舒适转移到住宅的 功能品质科技含量等方面上来，不仅要求规划合理质量安全可 靠建筑容积率低生活设施配套绿化率要高居住环境要好，而 且还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等 收入实现亿元，固定资产投资完成亿元。突出强调坚持循环 发展多元发展绿色发展创新发展统筹发展共享发展六条基本原则，抓好调整优化空间布局加快推进经济转型建设生态园林 城市加强资源节约和环境保护加快科教人才兴市步伐促进公共 服务均等化深化改革扩大开放加强社会主义民主政治和精神文明 建设八项主要任务，并制定了规划实施保证措施。 因此，实施本项目是响应政府的要求，有利于适应七台河市拉大 城区主骨架的需要，增强城区功能和提升城市形象。 第三章房地产需求分析 七台河市承接产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来 近年来，随着全省经济体化的深入推进，七台河市作为黑龙江 省东部地区重要的城市，发展优势投资价值越来越多地受到投资者 的广泛认同。另外七台河市拥有得天独厚的区位交通产业人文 等优势条件，发展的空间十分广阔。而工业园区建设日益完善，食 品机械加工医药制造等产业的集聚效应初步显现，形成了较强的 投资吸引力。此外，七台河市的投资成本相对较低，投资环境日益改 善。这些都使得七台河市在承接产业转移方面具有较强的优势。 据市长郭新双在七台河市政府工作报告介绍，政府工作的基本思 路和总体目标是高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和 三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，全力推进 省委建设八大经济区实施十大工程战略部署，以科学发展 为主题，以转型发展为主线，以包容发展为模式，以安全发展为保 证，以共享发展为目的，坚持工业化与城市化同步推进，主导产业与 转型产业协调发展，更加注重生态建设，更加注重改善民生，更加注 重社会和谐，全面开创建设龙江强市实现更好更快发展的新局面。 全市经济社会发展的主要预期目标是地区生产总值增长，财政 般预算收入增长，全社会固定资产投资增长，城镇居民人均可 支配收入增长，农民人均纯收入增长。突出抓好招商引资，着 力增强经济发展后劲。坚持把招商引资作为促进项目建设推动经济 发展的长效举措，加强力量搭建平台优化环境严格奖惩，全面提升招商引资质量效果，力争引进固定资产投资亿元以上项目 个，亿元以上项目个。 今年，七台河市计划在切实增强园区项目承载能力的同时，以大 项目落地为突破口，大力吸引产业特色强带动作用明显的优势工业 项目重大产业项目向园区聚集，引导新建项目和企业向园区集中， 提高园区招商质量。为抓好招商引项目，特别成立了由市委市政府 主要领导牵头的招大引强工作队，以珠三角长三角及沿海等地 区为重点，有选择和针对性地承接产业转移，力争在招引国内百强企 业及亿元以上的重特大项目上取得实质性突破。精心储备批产业 开发基础设施建设城镇化社会事业等方面的重大项目，积极参 加各种重大招商引资推介会洽谈会，充分发挥七台河籍在外人士 企业家及中介组织的作用，多渠道推进招商引资工作。 随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施的不断完善，七台 河市将会承接越来越多的来自东部发达地区的产业转移，届时将会 有更多的企业业主管理层专业技术等人员在七台河市长期工作和 生活。因此，他们非常有必要在七台河市购房生活，这无疑会为七台 河市的住宅产业带来非常好的发展机遇和需求空间。 城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析 由于七台河市住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以 项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员 企事业单位职工以及在七台河投资置业的人员为主。 近年来，七台河市经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众 生活质量提高。财政保障能力不断增强，确保了全市干部职工工资按 照收入分配制度改革后的新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴的及时兑现。此外，城乡居民收入增长快速。据市 长郭新双在七台河市政府工作报告介绍，过去的五年，经济总量快速 扩张，综合实力显著提升。全市生产总值规模以上工业增加值全 口径财政收入财政般预算收入分别是年的倍倍 倍倍，年均增长。累计固定 资产投资是十五时期的倍，年均增长。主要经济指标增速 位居全省前列。 七台河市的市委市政府对未来发展充满了信心和把握，提出了 全面加快强市步伐，努力实现更高跳跃的奋斗目标，确立了更好 更高更快发展的百亿工程，即年全市生产总值实现 亿元，全口径财政收入实现亿元，固定资产投资完成亿元。突 出强调坚持循环发展多元发展绿色发展创新发展统筹发展 共享发展六条基本原则，抓好调整优化空间布局加快推进经济转 型建设生态园林城市加强资源节约和环境保护加快科教人才兴 市步伐促进公共服务均等化深化改革扩大开放加强社会主义民 主政治和精神文明建设八项主要任务，并制定了规划实施保证措施。 随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的 经济基础，再考虑到七台河市的土地和住宅成本相对较低，居民的经 济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空 间。 营销策略 当今的消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追 求种精神的享受和自我个性的表现。因此作为营销的重要手段就是 给房子赋予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能 第章总论 项目名称 英伦小镇居住区项目 可行性研究报告编制单位及法定代表人 可行性研究报告编制单位七台河恒基工程投资咨询有限责任公 司 工程咨询资格等级丙级 工程咨询资格发证机关省发展和改革委员会 工程咨询资格证书编号工咨丙 上级主管单位七台河市发展和改革委员会 电话 可行性研究报告编制依据 年国家发展改革委员会建设部发改投资号 建设项目经济评价方法与参数第三版 黑龙江省建设项目资源节约管理规定 核准通过，归档资 料。 未经允许，请勿外 传,国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 七台河市总体规划 七台河市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要