中心人民渠及城市绿地系统，不仅是自然景观，而且还能提供宽阔视界和清新空气，这生态价值发挥和发展，构成了现代度假会议中心创新元素和高尚功能。建成后五星级酒店将与会议中心融为体，充分体现自然资源优势，以水环境营造为中心，林水相依花草相映品位高雅，是集五星级酒店顶级品牌餐饮娱乐大型会议等多功能于体流代表彭州现代城市形象现代度假会议中心。三主要规划经济指标酒店占地亩，建筑面积，房间个。会议中心占地亩，建筑面积，会议席位个。环境用地中人工湖面积，绿化面积。第四部分度假会议中心投资经营经济效益测算基础数据设定用地面积亩，合平方米建筑面积酒店平方米，会议中心平方米土地价格万中心平方米土地价格万元亩基准地价开发周期年二项目投资静态成本税费测算项目及计算公式数量平方米合计万元土地使用权获取成本专业费用地勘费工程设计费工程监理费建安成本工程招标费抗震审查费报建费土建工程安装工程含设施设备装饰工程酒店部分会议中心内部配套费宗地三通平费用水电气场平室外总平绿化环境不可预见费管理费用财务费用投资成本总计三酒店营运收入及成本核定单位万元客房年份平均价格平均入住率年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计每五年为增长期，经营收入及成本均按递增相比年期经营收入及成本均增长，为相对平稳期经营收入以每年速度滑落，经营成本每年速度上升会议年份平均价格平均出租率年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计经营趋势与客房部分相同餐饮年份客房收益按客房收益年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计经营趋势与客房部分相同康乐年份客房收益按客房收益年收入直接成本管理费用综合税费成本税费合计经营趋势与客房部分相同四现金流量分析详见附件五经济技术分析结论项目动态投资回报率偏低该项目动态投资回报率为，该回报率远低于目前房地产行业平均水平，目前房地产行业正常平均动态投资回报率为。动态投资回收期偏长该项目动态投资回收期为年，目前房地产行业平均动态投资回收期为年。从房地产投资开发角度，度假会议中心项目成败关键在于城市化进程和城市重大建设项目进展，因此市场预期复杂多变，而且资金需求巨大，投资回报率偏低投资回收期偏长，不是理想投资选择但考虑该项目，有定市场发展潜力，而且作为城市重要组成部分，具有重大社会意义，如果能与政府协商争取优惠扶持，则有望实现经济效益和社会效益双丰收。第五部分关于投资度假会议中心优惠政策建议建议政府从总体城市社会经济发展大局，创新经营城市开发建设城市新区，不但可以拓都城市快速轨道交通网络近期任务用年左右时间，建成地铁号线和号线。其中，地铁号线期工程预计年内建成试通车，最迟将于明年月全面动工。从前述城市规划发展交通建设及影响城市发展重大影响因素可以预见，彭州正面临跨越式发展机遇，彭州城市化进程和社会经济必将实现突飞猛进发展，也必将迎来第三产业大发展。跨越式发展机遇成都城市总体规划确定彭州为成都四个中型城市之，成都园林化工业城市，为彭州市发展奠定了良好发展平台。彭汶高速缩短了成都与三州地区距离，彭州将成为重要经济枢纽。对三州地区辐射能力将大大加强。彭什高速将使彭州融合到成德绵经济走廊中，起到良好经济承接及枢纽作用，促进经济共同繁荣，享受经济走廊良好经济发展和循环。成彭高速将促进彭州与成都经济交流和人口流动。作为成都北部副中心彭州将与成都形成良好经济互动。交通改善定位于中等城市工业富市场城市化进程加快增强城市辐射能力产业调整，形成优势产业人口增长收入提高整体社会经济水平提高第三产业大发展重大建设项目全面启动第二部分彭州市第三产业基本现状彭州市商业环境尚处于现代商业初级发展阶段彭州市商业环境特征仍为初级模式彭州市商业环境主要可以概括为两大模式商住互动结构传统临街商业结构。前者成为彭州当前主流型旧城改造开发模式，先商业后住宅，以商业带动住宅消费，而后以住宅消费来刺激商业，这充分说明了城市功能不完善。依托传统商业区，逐步构建中央商业区，但很难形成真正意义现代城市综合商圈以市中心广场为中心，沿北大街西大街和东大街，在传统商业街基础上，通过集中性商业物业开发和对临街商业改造，正逐步完成商业形态与功能升级换代，尤其是天广场落成并成功经营以及巴黎不夜城人民商场成功入驻，标志着彭州市商业向城市现代商业迈进，依托于旧城改造而进行商业革命，受限于难于实施规划统筹以及旧城拆迁难度，能够形成点