也越来越理性，在市场中众多产品中选择符合自身需求物业，对单个供给方而言，需要更审慎地决策，才能在激烈供方内部竞争中取得优势，才能与需求方博弈中占到先机。二办公物业发展趋势预测成都市办公物业市场发展总体特征办公物业市场总体回暖，开发与购置比例攀升较长时间市场低迷，消化了较多办公物业，此间市场供应量已较前几年大大降低，市场供需情况开始逆转。国家经济实力增强与国际地位提高，世界各国企业机构纷纷看好来华投资，由此促使办公物业市场消费群体不断拓展，从而促进了办公物业市场尤其是京沪穗地区办公物业市场发展。经济形势逐渐好转，国内企业机构实力增强，刺激区域内办公物业市场需求。房地产业逐步复苏，究咨询有限公司第页共页五项目不确定性分析项目敏感性分析说明基于前面分析，项目主要采取租赁为主模式，因而在这里仅对第提案全租模式进行敏感性分析据市场预测及行业经验，在各类因子中，最有可能变动是建安成本及售价租金水平，因而，本项目敏感性分析以建安成本租金出租率作为敏感性分析因子，分别计算租金上下波动以及建安成本上下波动对部分评价指标影响并作出分析，计算结果见下表项目全租模式下单变量敏感性分析评价指标变动因素经营期会计收益率累计税后净利润万元净现值万元，租金建安成本成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页说明表中每行括号内数据指该指标在其基准数据上变化幅度。上述经济指标基准数据来自财务评估各表格及计算所得，分别为万元万元。诠释从上表中可以看出，租金变化比建安成本变化对表中经济指标影响更大。租金浮动，经营期会计收益率随之同向浮动，累计税后净利润随之同向浮动，净现值随之同向浮动建安成本浮动，经营期会计收益率随之同向浮动，累计税后净利润随之同向浮动，净现值随之同向浮动。二项目风险分析市场风险市场风险指那些对所有公司产生影响因素引起风险，如战争经济衰退通货膨胀高利率等，这类风险涉及所有投资对象。目前我国经济发展态势良好，国民经济稳定快速增长，产业结构得到不断调整优化，东部继续保持良好发展势头，中部西部快速跟进，东西部协调发展并且，中国直以来致力于世界和平，与他国发生战争可能性几乎没有，因而未来几年国民经济持续健康发展是没有问题。对本项目而言，面对市场风险可能会是利率提高。近两年来，由于我国各地房地产开发投资迅速增长，房价上涨幅度大，并出现了局部地区过热现象，为平抑房价，引导房地产业健康发展，年央行年来首次加息，虽然只有个百分点，但无疑是政府给出个信号如果房地产业出现泡沫成分，有可能再次加息。加息成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页后加大了开发商资金压力，对于至少投入几亿元写字楼项目，尤其是如此。当然，国家政策导向以及加息后经济数据表明，近两年再次加息可能性不大，因此对于本项目来说，更大风险是来自公司特有风险。公司特有风险公司特有风险是指发生于个别公司特有事件造成风险，发生于家公司不利事件可以被其他公司有利事件所抵消，从公司本身来看，可分为经营风险商业风险和财务风险筹资风险两类。经营风险诚如前述，本项目推出期间有众多竞争项目同期落成，市场竞争异常激烈，本项目能否在众多竞争者中脱颖而出，依赖于项目设计配置及经营管理策略然而市场始终处于不发展，智力型服务型中小型公司越来越多，成为中高档办公物业重要消费群体。经济形势良好走向，促使中小企业机构消费群体不断扩容，在尚不具备购置或租赁高档办公物业实力情况下，中高档办公物业市场需求空间将在持续扩展。国家金融支持相对降低了办公物业投资风险，为开发商提供中高档办公物业，以及中小机构购置此类物业提供了便利条件。鉴于影响企业机构选择办公物业要素，大多落实在形象展示与功能适用两个层面，故，形象与功能将成为开发规划中高档办公物业关键要素。租赁是当前办公物业市场主要交易方式国家对办公物业金融政策限制了购置需求。出于对办公物业投资风险考虑。出于公司自身实际状况与需求。由此，导致办公物业市场租金可能有上涨趋势。写字楼物业市场细分程度增加，竞争日益激烈目前成都办公物业市场细分程度越来越高，就成都甲级写字楼而言，年在供应上会显得较为紧缺，因为时代广场销售