的发展。致谢在本文的写作过程中，感谢指导老师给予的无私的帮助，还有和我起为论文奋战的同学们，你们的热心参与为我省去了很多麻烦，谢谢你们给予我极大鼓励与支持。在论文写作期间，参考了大量的文献，想这些文献的作者也表示衷心的感谢。最后，感谢母校为我提供了优越的学习环境，生活环境。在这里，我度过了美好而温馨的大学生活。在这里不仅学到了系统的专业的知识，还交了很多朋友，丰富了我的社会实践，感谢母校给我提供了平台。参考文献许海峰物业管理人民法院出版社徐淳厚物业管理实务北京中国商业出版社王青兰物业管理导论中国建筑工业出版周宇,顾祥红现代物业管理沈阳东北财经大学出版社郑晓奋物业管理实务东北财经大学出版社王秀云物业管理概论高等教育出版社高富平，黄武双物业权属与物业管理中国法制出版社贺学良美王子润中国物业管理文汇出版社许海峰物业管理人民法院出版社年马原著物业管理条例分解适用集成人民法院出版社年杨崇智前期物业法律问题分析四川大学法律硕士学位论文闰允宇前期物业管理不应无限期延续现代物业，郭庆祥我国前期物业管理中存在的问题及对策社会科学发展研究课题明确前期物业的涵义由于我国目前对于前期物业的界定缺少统的认识，且存在着些，而这又直接影响到了前期物业的顺利开展，各方当事人权利的行使和义务的履行，以及由前期物业向日常物业的过渡，基于此必须首先对前期物业涵义有个正确的认识。笔者认为，前期物业可以定义为自建设单位选聘的物业服务企业，从接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。以此强调前期物业的期间为前期物业企业接管验收物业起至日常物业生效止的时间，明确前期物业企业的权利义务范围。加强对建设单位主导地位的监督为了保障物业的顺利开始，建设单位在前期物业中必然占有明显的优势，这是由前期物业特点所决定的。在这前提下，为了平衡各方当事人的法律地位，就需要对建设单位的优势地位进行定的限制，以防侵犯业主合法权益。笔者认为，可以从以下两个方面予以考虑是对于建设单位制定的临时物业规约由行政部门进行审查或要求其履行备案手续，或由行政部门制定临时物业规约或指导样本由建设单位选用二是行政部门直接参与前期物业企业的选聘，或监督选聘。规范前期物业企业的选聘制度前期物业企业是否具有独立性的身份，能否按市场规律选聘前期物业企业，不仅对前期物业服务的质量，以及开展的是否顺利具有重要影响，而且完全独立的前期物业企业对于建设单位也能形成种制约。笔者认为，保障前期物业企业的独立，规范选聘制度可从以下方面进行强调房产开发必须与物业管理分离，物业企业不得与房产开发企业有任何实质上的联系，特别是对于特定的物业区域，其建设单位不得和物业企业有任何联系进步严格物业选聘的招投标制度，对于物业规模小的或只要有投标者的，就应采用招投标方式，只有在无人投标的情况下，在行政部门的监督下才能采用协议的方式，并且必须进行公示，接受业主的监督。明确规定前期物业的存在时间并限定前期物业费由于前期物业企业的利益所在，在无强制性时间限制的情况下，前期物业将会无限期的延续下去，并且前期物业企业还会尽力阻止业主大会的召开或以各种方法破坏业主大会。而在对前期物业费没有定限制的情况下，这种情况将会加剧。笔者认为，要想防止这种情况发生，可以采用以下方法是明确规定前期物业期限是年，在特殊情况下，经行政主管部门批准，可以延长不超过年的时间二是对于前期物业费，由物业所在地的物价部门会同有关部门结合当地条件制定个收费幅度，并向社会公示接受社会监督，该地前期物业费必须在该幅度之内具体确定。提供什么样的服务便成为其私人信息。他们有可能采取其他的手段来捞取不正当利益，如建设过程中的偷工减料降低服务的水平等，这些手段往往比较隐蔽，不容易被发现。特别是在惩罚与监督不力的情况下，私营企业更有可能做出有利于自身的投机行为。积极推广物业管理的早期介入在当前,所谓前期物业管理是从物业项目工程基本完成,准备竣工验收或接管验收时开始的,应该说这种做法是不够完善的。要做好前期的物业管理工作,应认真推广物业管理的早期介入。早期介入是指物业尚未建成,物业管理企业便接受建设单位的委托,参与项目的可行性研究规划设计施工安装验收交房等系列物业管理服务活动。也就是说,是从项目前期规划设计开始到物业接管验收为止的质量跟踪监督全过程。实践证明,物业企业在开发建设期间就实行物业管理的早期介入,其直接作用与间接作用都是很大的。它既能较好地履行建设单位与物业企业对前期物业管理的责任,更能在定程度上防范前期物业管理中的潜在风险。如果能这样做,将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民群众的生活质量产生极大的促进作用,其意义是深远的。前期物业的法律问题探究前期物业管理法律特征期限的过渡性和自然终止性前期物业管理时间上仅存于物业销售时至业委会选聘新的物业管理企业这特定时段。这时段时间较短，具有过渡性质，旦业委会选定新的物业管理企业，签订新的物业管理合同，前期物业管理阶段即告终结，从而进入日常物业管理阶段。我国的物业管理条例以下简称条例第条规定前期业服务合同可以约定期限，但期限未满业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。涉及主体的多方性，主体间法律关系的复合性由于前期物业管理是由建设单位选也存在法律漏洞，难以如预期规范好前期物业管理企业选聘市场。前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标两种招标人采取邀请招标方式的，应当向个以上物业管理企业发出投标邀请书。当前招投标制度不规范的问题主要出在邀标制上，这制度存在法律上的天然缺陷由于前期物业管理的招标人是开发商，他有权自主决定邀请哪些物业管理公司参加招投标，更有权自行组织实施招标活动。因此，开发商就可以进行做秀邀标会在邀请物业管理企业招投标时，要么邀请素质远低于自家物业公司的别家物业公司，要么在招标条件上做文章完善我国前期物业管理制度的法律构想规范前期物业管理合同根据合同法的规定和条例的精神，建设单位与物业公司签订前期物业服务合同时，应重点对物业公司的服务质量服务费用物业公司与业主的权利义务及违约责任等合同要素界定清楚，把合同的核心内容尤其是双方的权利义务明确写进合同同时要注意维护业主与物业公司的合法利益，重点是维护业主的利益，做到条款的合法合理另外对违约责任的条款应该尽可能细化，并针对合同违约责任做出明确的约定，以防止日后的矛盾与分歧。建立前期物业管理合同备案制。应明确以法律的形式规定前期物业管理合同要进入房产行政主管部门备案。由房产行政主管部门审查备案合同审查合同中是否有法律禁止的条款以及显失公平的条款，当有法律禁止的条款时应认定条款无效当存在显失公平的条款并有业主提出侵害其权益时，应撤消条款，责令业主与物业公司重新协商制定新的公平合理条款。同时房产管理部门要加强对前期物业管理合同的指导和监管力度。在全国范围内推行前期物业服务合同示范文本，在示范文本中明确规定前期物业管理合同的基本要素，积极的推动前期物业管理规范化。开发商作为前期物业公司法定保证人，对购房人业主承担连带责任当前，当开发商为业主指定的物业公司与业主因侵权或违约而发生纠纷时，开发商却能抽身事外，不用承担任何责任，这种不公平现象的存在不利于前期物业管理市场的发展和规范。笔者认为，要解决这问题，必须确定开发商作为前期物业公司的法定保证人，在物业公司与业主发生纠纷时对业主承担连带责任。这样能在定程度上威慑不法开发商有效遏制不法开发商为了自身利益把子公司设立为物业公司的局面，从而有效维护业主权益。强制实行开发商与物业公司分业经营制度，重点规范前期物业管理招投标制度国家十五计划发展纲要明确地提出规范发展物业管理业，鼓励房地产开发房地产销售和房地产管理分业经营条例第条提出国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。可以说实行开发商与物业公司分业经营已成为种共识。当前强制开发商与物业公司分业经营最重要的是规范前期物业管理招投标制度。规范前期物业管理招投标，使条例规定的通过招投标方式选聘物业管理企业条文真正落到实处，可以采取以下对策积极推行前期物业管理招标投标管理暂行办法，使前期物业管理招投标意识深入人心，使建设单位及物业管理企业树立依法招投标的意识，为规范前期物业管理提供有利保障。建立公正公开公平的招投标竞争市场，重点规范邀标制。应明确规定在招标中，若有开发商设立组建的物业公司参加，就应由开发商和物业公司以外并与之无利害关系的第三方来担任招标人若开发商作为招标人组织招投标，必须邀请与其无任何裙带关系的物业公司作为招投标对象，同时招标的条件应等同，坚决杜绝邀标会的虚伪做秀现象和虚假招标的出现另外要积极推行招投标行为公开化透明化，确保开发商选聘物业企业的行为过程公开透明，维护前期物业管理招投标市场的公平竞争。赋予业主诉讼权利。当邀标制做秀侵犯业主权益时，赋予业主诉讼权利，允许业主以以合法形式掩盖非法目的为理由提出诉讼，请求认定招标中标无效，而重新进行招投标。结论通过以上对前期物业管理及其相关概念的阐述，对前期物业管理有个全面的认识和了解。随着经济和房地产业的迅速发展，必然推动物业管理的发展，如何是物业管理日趋成熟健康地发展则显得更加重要。而前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。前期物业管理对整个物业管理的发展起着举足轻重的作