第四中学市重点南楼中学区重点医疗设施医院，河西医院，医大第二医院三级甲等大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场登发装饰基地十八街麻花总店文化设施日报大厦河西图书大厦科学技术馆国展中心礼堂体育设施河西体育场大型公园乐园大型宾馆宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华大酒店四星水晶宫饭店四星钢管宾馆二星长青温泉宾馆大型商住楼钢管大厦万顺大厦澳东大厦科技大厦新安大厦深圳发展银行大厦环渤海中心大厦日报大厦综合分析，从该项目沿主干路网乘车分现用万科住宅发展公司或兴业发展公司操作该项目，取得营业税及所得税优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到成本中大小市政配套费人防等政策性收费均按政府规定标准估算，操作中尚存在定减免可能地块中有平米配套及商业用地地价已分摊进住宅成本，但仅考虑平米非营业性公建，操作中，存在调整规划改建成住宅可能若学校改建住宅，增加住宅净用地约平米，按容积率计算，可增加住宅万平米，增加净利润万元。总体上来看该项目收益水平相当理想。四项目资金预测资金流量及有关指标年年年年年合计现金流入销售面积平均售价元销售额回款额，小计，现金流入现值，二现金流出付地价款付工程款开发间接费，期间费用税金小计现金流出现值，三净现金流量四累计净流量五平均资金占用，六资金成本七内部收益率八获利指数九资金峰值比例十地价支付贴现比十启动资金获利倍数资金缺口及解决办法依据目前掌握情况及设想，预计该项目资金缺口为年季度缺口万元季度缺口万元年季度约万元，公司现有项目不能提供资金支持，希望总部结算中心支持。第八章可行性结论项目优势政府对梅江宣传导向，以及梅江项目自身炒做，提升了河西区黑牛城道外侧地位，吸引了有效消费群体关注。宗地临近梅江区位，将有助于今后本案营销推广。万科品牌已经深得消费者认同，但由于万科在西南部市场直未有开发项目，故造成了定追随万科品牌潜在客群存在，宗地开发，将极充分调动这部分潜在人群。万科品牌及开发手法在处于流水平，在竞争中处于有利位置。本案所在区域购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在万元以上产品占本区需求量，占全市该档次产品成交，占全市该档次产品成交之首。宗地内原厂区植被极其丰富，且种植相对规整，同时在项目周边有大量绿地和水面，在项目规划中便于利用。二项目劣势但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有油毡厂无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋绿化均较破旧，同友谊路沿线比较，差别较大，地理位置不占据绝对优势。项目位于解放南路沿线末端，距离外环线仅公里，位置相对偏远，项目周边临近配套交通都不很完善和便利。三结论及建议该项目在城市西南部树立了个具有知名油毡厂无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设发展很快得到解决。项目宗地周边情况该项目宗地南侧为津洋置业公司养殖场，有大量水南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地已建成住宅区宗地面，拟规划为保留水域，对该项目环境有定积极影响。项目宗地北面现状为津洋置业公司养殖场，规划为居住用地，顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库和津洋置业公司养殖场部分用地，现已转让给松江置业公司用于房地产开发，属于梅江南居住区部分，该项目与梅江南居住区仅河之隔卫津河，基本上形成个大居住片区。卫津河已由原来臭水河改造为环境幽雅景观河道，使得该项目周边环境有了根本性改善。项目宗地东面现状为片空地，原为玻璃厂用地，后被附近村民占用，现以被玻璃厂收回，面积约亩，规划用途为水面。西侧卫津河北侧顺驰开发地块厂区西侧刚修建完毕卫津河南侧在建道路梅江南开发用地周边近期及远期规划对周边环境主要影响该项目距离规划东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环修建对该项目出行将会带来很大方便，东南半环是市中心市区规划路网中两个半环之