价值，贷款期限最长不得超过年为减轻借款人不必要利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房个人发放个人住房贷款对借款人申请个人住房贷款购买第套自住住房，首付款比例仍执行规定对购买第二套以上含第二套住房，应适当提高首付款比例借款人申请个人商业用房贷款抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年，所购商业用房为竣工验收房屋。对借款人以商住两用房名义申请银行贷款，商业银行律按照个人商业用房贷款管理规定执行。东莞经济环境及增长年东莞市实现国内生产总值亿元，比上年增长，总量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均人民币约，元约，美元，固定资产投资总额亿元，增长社会目投资计划和资源来源与运用分析详见附表资金来源与运用表，本项目可申请，万元信贷额度，期限为年，第笔贷款为，万元，贷款期为年年月年月第二笔贷款为，万元，贷款期为年年月年月。自有资金，万元。银行融资，万元。本项目在预计销售期内年销售回款年第季度亿元年亿元年万元。项目投资计划根据项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，具体见附表投资计划表。八项目经济效益财务分析项目经济效益估算销售收入住宅部分联排别墅叠拼别墅以及多层住宅建筑面积和销售价格按项目开发方案确定。根据市场分析和销售反馈，预计本项目联排别墅叠拼别墅在销售期年内销售率可达到多层住宅销售率可达到。商业部分商业以街铺形式开发，建筑面积和销售价格按项目开发方案确定。根据市场分析和销售反馈，预计本项目商业街铺在销售期年内销售率可达到。销售收入根据上述分析，本项目可售建筑面积市场价值为元，按住宅销售率为，商业销售率为计，项目在销售期内可实现销售收入为元。其余未售部分及不可售会所及管理用房等均作为企业留存资产考虑。销售回款计划根据拟定销售期和销售率测算销售回款额。详见附表项目销售回款表。销售利润通过对项目在计算期内测算分析，项目税后利润为元，成本利润率为。详见附表项目损益表。项目财务分析财务内部收益率内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于时折现率。它反映项目所用资金盈利率，是考核项目盈利功能主要动态指标。当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由前表计算可得，该项目在设定条件下内部收益率为。财务净现值净现值是按设定得贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于项目可以接受。项目在计算期内累计净现值元。动态投资回收期动态回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需要时间，是反映开发项目投资回收能力重要指标。该项目动态回收期年。详见附表现金流量表。贷款偿还期根据项目资金来源与运用分析以及资金筹措计划，假设本项目申请，万元贷款额度，贷款偿还期限为年每笔，万元贷款实际偿还期为年。详见附表资金来源与运用附表贷款偿还期测算表。项目不确定性分析项目盈亏平衡分析假定本项目投资不变，且售价和销售回款计划如前所设，则保本销售价格联排别墅，元平方米叠拼别墅，元平方米多层住宅，元平方米商业沿公园，元平方米沿裕兴路，元平方米保本销售率联排叠拼别墅多层住宅商业销售价格变化不确定性分析通过销售价格变动分析变化幅度，销售价格是影响项目税后利润主要因素。工程成本变化不确定性分析工程成本变化变化幅度对项目税后利润也较为敏感，控制工程成本是争取利润有效手段。详见附表敏感性分析表。九结论风险及建议项目市场条件石龙镇房地产市场初步形成，市场消化以本地人为主，区域特征明显新城区是目前石龙镇房地产开房地产主战场。石龙镇经济环境石龙镇概况石龙镇位于东莞市东北部，北临增城博罗两镇，南临茶山石排两镇，西临石碣镇。全镇总面积平方公里，其中陆地面积平方公里。处于东江下游北干流与南支流分叉口，被东江自然分割为四个部分，呈工字形。石龙镇有八百多年历史，曾与广州佛山陈村并称广东四大名镇。至年底，全镇总人口万人户籍人口与外来人口比例约为海外华侨港澳台同胞万多人分布于世界各地。石龙镇至莞城车程约分钟距莞深高速公路约公里，距广汕公路约公里，与相邻城市深圳广州惠州联系紧密石龙镇经济与社会商品零售总额石龙镇经济总体保持快速发展，年增长率为，社会商品零售总额年均递增率