较早，建设较多，也积累了不少经验。随着我国经济迅速发展和生活水平提高，对老年公寓需求不断增长，老年公寓在些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大独立老年公寓。它建于北京北部小汤山，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，可以容纳近万老人入住。它环境优美设施先进服务较好。上海市是最早进入老年型城市，老龄事业发展较早。年开办浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之，目前全市养老院和老年公寓床位已达万多张，相当现有老年人口。大连市年底全市共有养老机构所，其中老年公寓所，总床位张。这些城市老人公寓和养老机构发展，为解决老年人养老和居住提供了很好条件，并为总结老年公寓发展和特点打形式方式及招标估算金额等方面有了初步计划。项目招标基本情况招标范围本项目招标范围主要为住宅公建和配套设施及道路绿化等设施，合计建筑面积平方米。全部固定资产投资估算为。万元。招标组织形式根据建设单位具体情况，拟采用委托招标形式进行土建施工招标和水电施工招标。招标方式本项目由企业投资，故工程建设采用公开或邀请招标方式进行招标。招标初步方案建设项目拟划分若干标段，住宅为个标段，公建配套设施及道路绿化等设施为个标段。按标段分别招标。招标领导小组及评标机构由项目负责人组织。十五项目施工进度计划该建设项目总用地平方米，总建设面积约平方米。根据当地市场形势结合项目实施情况，计划建设期为个月。充分分析可能产生人为因素技术因素资金等因素，采用定组织措施合同措施经济措施技术措施和信息管理措施。动态地对目标工期进行控制，保质保量按时完成项目。项目进度计划内容主要包括项目立项报批，其它前期准备工作，工程勘察与设计，建安工程施工含室外工程，竣工验收并交付使用等。本项目实施进度计划安排见下表时间实施内容年月项目申请前期准备年月申请建设用地规划许可证土地使用许可证年月项目规划年月地质勘探年月年月建筑设计年月申请建设工程规划许可证工程建设项目招投标年月年月土地平整年月年月隐蔽工程及道路围墙建设年月年月建安工程施工年月年月室内装修基本设备安装鉴于项目建设规模较大建设周期相对较长，拟考虑在项目前期及设计阶段统运作，进入建安工程施工阶段后，对工程实体内容实行分段开发建设，分段交付使用。十六组织机构及营销管理组织机构本着机构简洁人员精干注意效率原则确定本项目组织机构。管理单位为镇江碧云梅花鹿养殖基地有限公司，实行总经理负责制，下设企管部财务部服务部销售部。劳动定员镇江碧云梅花鹿养殖基地有限公司该项目管理人员拟设有员工名，拥有多各技术职称技术人员，其中高级职称人，中级职称人，初级职称人。营销管理营销策划是营销管理关键环，是决定项目价值实现程度重要因素，该片区服务管理成本较适中，相对收费也适中客户覆盖面很广，只要收入达到定程度，就有能力入住，所以客户群社会成分较广。需要通过强卖点提示和推广实现项目预期利润。具体策划如下确定项目整体形象整体形象根据人与自然这主题，强调综合环境和居民生活方式协调，注重消费者人际精神和心理上需求和沟通从规划设计营销管理等方面突出主体形象。卖点分析服务区不是简单绿化，应有突出环境特点配套设施要能提供全面综合配套服务，注重消费者生活居住多方面需求与沟通管理更加完美，服务更加周到全面，管理高质量高水平。准确市场和价格定位。在本项目日常管理中要体现以人为本原则，主要做好以下几项工作让管理由后续部分变成先行官，从全过程管理和服务角度提出意见和建议，以使服务更符合使用者需要。把般意义上售后服务工作做好。对设施及其设备市政公用，老年公寓档次和价位要适合广大中低收入老年人承受能力。些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。般来说设备齐全，环境优美，服务周到老年公寓不太多。而有些单位和个人资助养老机构，如福利院敬老院环境条件和服务则较差，不能达到老有所养老有所乐目。政府和社会对老年人住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足管理不善等问题。我国老年人情况分析和养老床位据统计，目前我国岁以上人口达到亿，占总人口，在今后较长段时期内，老龄人口比例将以年均速度增长，从年到年这时期，平均每年将有万人进入老龄，大约在世纪年代，人口老龄化程度达到顶峰年前后，我国岁以上老龄人口预计将增至亿左右，相当于现在欧盟国人口总和到年，我国岁和岁以上老龄人口总数将分