场经济，在国外其他国家都是比较分权政府，相对来说政府可以运作资源比中国政府要少得多，比如土地资源。我们土地是公有制，而国外大部分国家都是土地私有制，土地私有制情况下更容易按照自由市场机制来运行，市场能够有更好调节作用。比如年好多城市房价都快速上涨情况下，国外遇到这种情况下就会有更多投资商进入这个行业，来赚取利润，吸引投资商多，它获取土地机会就增加，因为土地卖利方也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投资就会大量增加，直增加到两年之后，供应市场房子可以交易房源大量增加，房价在这个过程中也在增加。这种情况下，由于供应量明显增大，供求关系可能会发生定变化。原来供不应求情况下涨价涨得快，但历史阶段。这决定着未来数年至数十年内莱西市城市化进程将带动大量城市化人口增加，包括农民工进城成为城市居民，外来人口加入本市。论证依据，世界范围内城市化进程历史经验。城市化初级阶段及其缓慢发展速度，中期高速发展，后期稳定在百分之七十左右，目前莱西是总人口约万，城市人口约万，城市化率百分之三十五左右，预计城市人口将在未来高速发展至万后趋于稳定。这将是莱西是房地产市场刚性需求。经济发展加速外资企业，本地较发达农牧业，矿业，高速发展旅游业，如莱西湖，姜山湿地公园，温泉将使莱西成为周边城市自驾游目地，经济发展将催生富人数量增加及就业岗位。经济发展对房地产业刺激毋庸置疑。政策及交通规划因素青岛市区工业转移，大青岛框架规划，年底预计建成青荣城际轻轨，未来莱西将成为名副其实青岛卫星城之。这将带来大量青岛市区人口购房需求。由于莱西市老城区面积比较狭小，随着城市化进程不断深化，其地域限制已经开始制约整个经济发展。因此，莱西市因地制宜，仿照青岛市城市中心东移模式，将莱西市政府迁往发展空间较大北部地区，带动了新城区向北扩展趋势。在此政策带动下，莱西市经济中心开始北移。越来越多经济项目开始扎根北部新城区。地块位置比较方正，面积较大，有规划设计空间，也可作为公司储备项目用地。不利因素该项目地处北部新城区，短期看会有销售压力。现阶段国家正在对房地产进行调控，形势对我们不利，风险加大。建议准确进行项目定位，优化设计方案，根据市场情况，至少分二期开发，放缓开发速度，待市场好转时再加快开发进度。第四部分项目规划设计建议可多个方案项目总体规划建建议跟设计院加强沟通交流，不断优化设计方案，多向万科中海绿城等名企学习，参观他们开发项目，学习他们成功经验。争取把该项目做成莱西标杆项目。户型设计应符合当地居住习惯及市场需求，套二户型宜设计平方米之间，套三户型宜设计平方米之间。二建筑设计建议南侧设计多层，北侧可适当设计小高层多层尽量采用砖混结构，以便降低工程造价。做好景观设计，树立企业良好形象。三开发进度因现阶段国家正对房地产进行调控，做完整体规划设计后根据市场情况分期进行开发，以便降低资金及销售压力。第五部分项目定位及价格预测项目定位根据规划设计条件，该项目应做部分商业网点及中高档住宅。二目标市场定位该地块周边商业不是特别发达，因此设计成普通商业网点即可。住宅应设计成中高档住宅，主要针对相关企事业单位由政府垄断，土地出让市场，就是级市场，房地产开发业上游，上游土地由政府垄断，在现有国情下，人多地少，所以中央政府对下级政府无论是征农用地变成建设用地征地计划，还是供应市场出让计划，这两个计划都是由上级政府给下级政府下达指标，通过计划式指标管理来控制土地能够进入房地产开发市场，能进多少，不是完全按照投资商需求来供应土地，这是和国外个很大区别。正是因为这样，虽然现在房价今年涨得很快，些城市土地放量比前年多些，但是还有些城市土地也放不出来多少，不是完全自由市场经济机制来调节。所以在这种情况下，在土地出让征地，通过计划管理情况下，投资泡沫就很难产生，也就是过度投资现象在大陆多数城市不容易出现。政府向市场出让开发用地规模是受到国家整体宏观调控限制，这样就不容易出现过度投资，就不容易出现在两年之内快速产生供过于求局面，也就不会轻易地导致供过于求之后市场拐点之后房价大幅调整下跌。当房价涨到定程度，到购买力被消化得差不多时候，成交量会发生变化，成交量会下降，会导致房价再进步上升产生定阻力，甚至出现停滞，稳定在个价位上，这种情况下是存在，但是可能要持续段时间，通过时间和购买力进步积累，再产生新交易量，这种情况在大陆城市是个基本特征。先看经济发展环境。首先看中国经济复苏，在年时候，从国际到国内相对来说比较紧张，比较悲观，但是通过强势