央和江苏省搞好连云港规划和建设，加快连云港建设步伐，从而使连云港成为连接沿海地带包括环渤海湾长江三角洲以及大批专业市场知名连锁店先后落户新浦。全长米，集购物休闲旅游观光为体陇海商业步行街被评为江苏省百城万店无假货示范街和中国最具升值前景商业街。新浦区正向区域性国际商贸中心阔步迈进。宏观经济概况根据政府统计公报，年，全市地区生产总值简称，下同再次创造历史，全年实现亿元，较上年增加亿元，按可比价格较上年增长简称同比增长，下同，较全省平均增长高出个百分点增幅在全省个市中位居第位，较上年前移个位次。人均水平跃上新台阶。按常住人口计算，年，全市人均达到式中现金流入按第三年即可收回全部投资估算。现金流出总投资万元分年投入，第年总投资为万元，第二年总投资为万元，第三年总投资为完元。行业基准折现率取项目建设期取年。万元净现值大于零，说明项目可行。项目盈亏平衡分析本项目建成后建设能力盈亏平衡，用产销率来计算，计算如下固定成本固定成本利润总额计算结果表明，该项目只要达到设计建筑面积时，即可保本，对应于项目开发面积，其盈亏平衡点为，对于项目销售收入其盈亏平衡点为万元。由此可见，本项目风险较小。社会影响社会影响效果分析明珠万福新城小区项目位于连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南，总体区域位臵十分优越。该项目区域基础设施条件较好，周围自然环境优美，公共配套设施齐全，交通便利。连云港市委市政府十分重视新浦区建设，把新浦区建设摆在城区规划建设重要位臵。本项目地处连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南，属于市政府规划重点区域，必将得到政府大力支持。具有良好外部发展环境。连云港市大开发大发展为该项目建设提供了极好发展机遇，也为该项目事实提供了有利条件。连云港市明珠房地产开发有限公司具有定房地产开发和建设管理经验。工程建设管理人员知识技术和专业技能经过长期锻炼，积累了丰富管理经验，完全可以胜任本工程项目管理。具有较强协同投入能力。该项目实施，关系到城市环境面貌，可以得到市政府有关部门协同支持与配合。项目规划经深入调查反复论证合理准确，符合连云港市发展要求。该项目开发可操作性强，便于施工。社会适应性按照总体规划要求，拟将该地块建设成为即符合国家住宅性能标准，又能体现新浦区发展特点，建筑布局合理配套设施完善环境优美新型住宅小区，为该地段居民提供个良好现代生活办公环境和较舒适居住条件，有周边环境形成个有机整体。该项目开发建设，是连云港市新浦区住宅建设个重要组成部分，无论从改善居民居住办公条件，还是从美化环境引导港城住宅新潮来讲，都是必要，也是十分迫切。社会风险及对策优势与机会分析该项目地处新浦区极具有发展潜力地段，周边环境在不久将来将是新浦区极佳居住办公区域。连云港市近几年经济发展和市政建设步伐，使得该区域房地产具有较大升值空间。新浦区快速发展，为该区域房价定位提供了市场认可性。周边成熟居住生活配套，为该项目商铺价格奠定了定基础。该项目以净地出让，已经取得土地使用权，使得取得该地块前期资金较少。劣势与危险分析市政规划调整，对于地块居住用地定位具有定不可确定性。附近住宅区规划建设，多为多层小高层住宅，因此本项目竞争将比较激烈。房地产行业对国家宏观调控政策比较敏感，而本项目开发周期尽管不是很长，但仍具有定政策风险。招投标根据中华人民共和国招标法以及国家计委第号令等法律法规和规章要求，并依据江苏省发展计划委员会苏计法规发号文江苏省依法必须招标建设项目可行研究报告增加招标专章和核准招标事项规定通知精神，本项目主体工程及主要内容应进行招标。招标范围该项目招标范围内性贸易港，亚欧大陆间国际集装箱水陆联运重要中转港口。我国西北以及中原地区最便捷出海口，对外贸易重要口岸。连云港城市性质新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市，全国重点旅游城市，江苏省海洋开发基地。由城市性质引申出城市功能定位主要体现在三个方面新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市，港口型工业基地。全国重点旅游城市。江苏省海洋开发基地和新能源基地。城市结构形态由新海城区和连云城区组成组团式城市形态。新海城区城市行政文化体育商业商务中心，科研教育和创新研发基地连云城区城市对外交流窗口，是区域性国际