潮。大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。二区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查项目中选取个主要项目样本，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万保利期多层部分高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未定和睦城高层三市场综述综上所述，区域市场具有以下几个特点新项目迭出，项目素质正在不断提高。高素质项目吸引了大量和平沈河区居民前来购买。道路交通发展迅速，出。与关键建材供应商建立良好合作关系，从而降低采购成本并为提供有限菜单式装修提供经济前提。第七部分经济可行性分析经济技术指标估算规划总用地公顷红线内占地公顷居住区用地按红线内用地计算容积率估算住宅建筑面积万平方米估算二成本估算估算范围根据估算居住区用地公顷，按容积率计算，黎明生活坊期住宅建筑面积约为万平方米。其中不同建筑形式建筑面积见下表建筑形式层数比例建筑面积万平方米板式小高层普通多层准低层合计二单方成本估算小高层成本估算表项目单方造价元楼面土地及大配套费用分摊工程建设费工程建设其它费前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费销售费用公共设施维修费管理费营业税贷款利息总计多层及低层成本估算表项目单方造价元楼面土地及大配套费用分摊工程建设费工程建设其它费前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费销售费用公共设施维修费管理费营业税贷款利息总计三单方成本估算分析土地及大配套费用按土地及大配套费用总额万元计算，则单方土地成本约为元平方米。万元万平方米元平方米工程建设费用分析工程建设费包括地基处理费土建费用监理及其它费用。详见工程建设费明细表工程建设费明细表项目单方造价小高层单方造价多层及低层地基处理费土建费用监理及其它费用总计工程建设其它费用分析前期所发生费用，主要包括规管费墙体改造费人防费招标管理费勘察费设计费等托幼学校邮电局社会停车场公交站等配套设施须我公司自行建设，按每平方米元计算在土建工程竣工后需投资建设煤气供电上下水暖气通讯有线电视小区内道路环境等区内配套设施。详见工程建设其它费明细表工程建设其它费明细表项目单方造价元前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费总计销售费用销售费用按每平方米销售均价元计算，单方成本约为元。其中包括广告费用售楼处及样板间建造费用分摊宣传材料设计及印刷费用等。营业税按销售均价元平方米计算，每平方米约为元。三销售价格分析通过对区域市场乃至沈阳市整体市场调查与研究，通过项目素质分析，依据黎明生活坊起步区销售情况与销售均价，我们有理由得出结论以前面所论述产品设计思路高品质生活配套设施，并辅以高效市场推广策略，根据不同建筑形式产品销售价格和所占比例，黎明生活坊期平均售价水平预计可以达到元平方米。不同建筑形式住宅产品销售价格见下表住宅形式所占比例目标销售均价元板式小高层普通多层准低层平均四项目投资效益分析见下表建筑形式板式小高层普通多层准低层合计万元建筑面积万平方米入学历，还是职业层次上都要明显高于老区居民。新迁进居民居住面积为平方米者居多，超过旧区居民平方米以下居住面积。新迁进居民对所居住小区总体感受般，并未达到最佳居住要求，表明稍好产品仍有广阔市场空间。新迁进居民有更多购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力关注明显高于旧居民小区消费者，购房更趋理性化。三丽苑保利海上五月花居民调查分析我们还重点对保利海上五月花居民做了详细调查，以了解这部分消费者购买行为产生原因，以利于我们更直接有效把握市场。保利海上五月花居民总体生活水平介于新居民区和旧区居民之间。购房原因以改善居住条件为主，保利海上五月花环境是吸引他们选择主要原因，同时也是他们引以为豪最主要因素。保利海上五月花目前存在最大问题，依然是交通不便，周边生活设施不完善，对于工程质量和物业管理也颇有微词。这部分消费者十分看好保利地区将来发展前景，坚信自己选择正确性，并认为保利地区有发展潜力。四具体消费意向分析通过我们对市场调查，以及对消费者购买住宅消费行为分析，我们不难对消费者住房消费意向得出如下结论。多数居民对自身现有居住条件都有不同程度上不满意，都有改变现状良好愿望，自