设施中心区步行街两侧规划超市便利店餐饮服务设施。高层公寓区结合底层裙房设超市便利店餐饮等商业服务设施。该地块南促销方式，各类住宅单元测价和定价方式基本是采用成本加成价和推广价两种形式。其中，推广价是由成本加成价乘以而得，所以，首期开发住宅物业通过推广价来销售难度较以成本加成价销售难度大。因此，在二三期有必要对以推广价销售住宅物业销售状况进行盈亏平衡分析。综合本项目周边市场竞争环境小区规划设计和物业测价定价等因素进行分析，第阶段开发以推广价销售之住宅物业销售率达到以上。项目敏本小区与周边地区和市中心都有方便快捷交通联系。小区四周环通，满足消防车道设置要求。建筑功能项目首期规划有八层和十层综合商住楼共四栋，标准幼儿园座，中心花园座二期建设二十九层写字楼栋，二十八层商业楼栋，国际标准网球场座三期建设二十八层商业楼栋，高层综合楼栋。总住户户，可居住人口人。建筑造型平顶层，坡顶盖，智能化系统，小区采用整体形象入口及红线外绿化，配置煤气通讯有线电视管道。消防及分区区内道路分四级进行组织区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序组织区内部交通。区域特点本可行性研究针对广场首期，但由于项目整体性，在研究过程中又不可完全独立分开，因为诸如绿化公共设施是由整个小区统规划，具有共享性，在投资分析上，亦必须按建筑面积进行分摊。从整体项目来看，广场首期尚待续建，按照发展商设想，全部工程按照三期组团式原则以滚动式开发。基本描述本项目地块位于惠州江北新城核心地带，西临广汕公路上通广州，下连汕头。广汕公路是项目区域对外联系条重要快速道路，连通广州和汕头主干车道，是惠州城市连接外界主要交通要道。广汕公路现状路宽米，为双向六车道，并已于二三年拓宽为惠州市形象大道，经过新城区位置被命名为惠州大道。总体布局区域四周几条城市规划确定道路形成道路网将本区分成两个独立分区，每个分区以不同建筑密度使用性质及建筑高度体量来强化各自特色。考虑到让每户居民能取得广阔景观视野，对各分区建筑物体量与高度控制，通过规划手法安排成阶梯状，由西向东由里边向路边建筑物体量与高度逐步递增。为提升各个分区可识别性，在每个分区街坊内，通过规划不同单体建筑类型，建筑组合方式以及建筑与户外开敞空间关系，塑造独特社区风貌。道路系统规划区位于新城区核心位置，隔东江，连惠州大桥而与老城区相连，广汕公路从西侧通过，三环路从规划区南部通过，使本区与城市其他地区之间联系非常便利。本区道路交通组织是以人活动为重点，以建设高品质社区空间为前提来进行规划。区内按原规划几条城市道路穿过其中，将用地分成若干街道，但未见明显主从关系，道路系统层次不清，本次规划按前述原则进行了局部调整，原规划路网走向，将部分道路红线宽度及断面形式进行适当调整，即原规划红线宽米路改为米宽区内部三条道路调整为中间米绿化带景观路断面，既减少了穿越区内过境交通，又丰富了区内道路景观，给人们以更深刻空间体验。区内道路分四级进行组织区内主干道路，区内次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序组织区内部交通。区内还设置了组织有序步行路系统，方面保证了人车之间适当分流，减少了互相干扰，形成服务居民生活步行空间其次又为创造步行景观提供了条件第三是通过步行路系统将各片区有机串联成个整体。按照有关规范配置停车车位，各组团根据实际情况，采用不同方式来解决停车问题。公共设施配置社区学校基地西侧入口处，地势平坦，标准幼儿园个，可容纳学生人，建筑面积平方米。文化设施中心区规划青少年活动中心社区图书馆惠州市书画爱好者活动中心，茶艺馆等。体育设施中心区规划社区健康中心，内含大型室内性影响市场因素从城市规划角度对本项目进行评价运用房地产价格评估方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价从实际操作角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目投资进行财务分析，计算项目可能收益，分析影响收益重要因素按投资开发进度安排资金筹措与运用计划综合各类分析，对项目开发可行性作出判断。研究方法为达成研究目，我们在研究方法选择上依据针对问题，简单明晰，切实可行原则选择了三种主要方法是抽样调查和典型调查。主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用分级多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要类似楼盘进行个案调查。二是专家研讨会。邀请营销估价