市房地产市场合肥市区域规划大合肥整体布局其中城市发展战略，环巢经济圈城市现状。图合肥市城市总体规划图其中，是指在合肥城镇密集区范围内构建个主城，个主城是指在现有合肥二环路以内国道以北城市空间，主要负担城市综合服务职能是指四个外围城市组团，分别是东部组团包括店埠撮镇北部组团包括瑶海经济开发区庐阳工业园区双墩西部组团包括高新技术开发区蜀山经济开发区科技创新示范基地西南部组团包括经济技术开发区上派镇是指个滨湖新区，在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区包括包河工业园区。合肥市房地产市场概况年合肥市各区域住宅用地商品住宅市场概况由于新政影响，贷款利率不断上升，导致年土地出让在幅数上有所减少，年均无住宅用地出让。合肥市住宅用地出让面积最大为月份，即在新年之后，合肥市升级版限购令颁布前两个月，达到了亩，总值达万元。图年合肥市土地成交走势图数据来源合肥市房地产交易网年年度报告年合肥市住宅用地年合肥市经营性用地成交总额亿元，共亩，成交均价万元亩，相比较年亿元下跌亿元，跌幅达。其中，合肥市商品房不含商住共成交宗土地，总成交量亩，成交均价万元亩，成交总额亿元。在合肥市个区域中，滨湖区以总成交量亩摘得头魁，政务区亩排名第二，蜀山区亩列居第三。相较而言，在市区已经发展比较成熟区域中，蜀山区仍是土地较重要成交阵地。表年合肥市土地成交统计表年合肥市土地成交统计年成交量年成交量同比成交面积亩亩成交单价万元亩万元亩数据来源合肥市房地产交易网年年度报告从统计数据来看，各区域楼面价差异明显，楼面价较低经调查为公租房建设地块，而在商品房中，楼面价较低为经开区。在已经开发比较完善临近城中心区域，蜀山区楼面价则比其他区域较低，具有定竞争优势。二年合肥市第二月份房地产市场状况市区楼盘供应分析和成交统计据了解，成交量较好楼盘多为刚需盘，价格都处于合肥市价格平均水平左右，从合肥市房产网了解情况来看，绝大部分投资型改善型置业需求，早已被限购令抑制，而首次置业者入市愿望已然强烈。中央依旧高强调控政策不动摇与合肥市以及刚出台微调政策直进行博弈，刺激了部分刚需尤其是去年年底对于公积金政策放宽和首付比例微调，使得他们需求开始主动释放。而面对低迷徘徊成交市场，部分开发商推出了总价折扣送装修送窗台大抽奖送购房卡等诸多促销手段，吸引些刚性需求入市。合肥市城市绿化与交通城市绿化实施圈三环四楔五廊十带绿化发展战略，构建翠环绕城园林楔入绿带分隔点线穿插西县接壤。总面积平方千米，总人口万人年。蜀山区是合肥市城市化水平最高城区，区域内坐落着国家级合肥高新技术开发区合肥经济技术开发区合肥政务文化新区和中国合肥科学城，省市科技馆市图书馆等。是个以科技文化教育为先导高新技术产业为主导高效社会服务为引导，极具发展活力城市化水平最高新兴城区。区属销售情况分析在年区属销售中，合肥市个区销售量均同比去年出现了不同程度下跌，而且各行政区销售量均未超过万套，其中只有蜀山区和瑶海区销售量是超过了套。蜀山区销售套数是各区中最大，其销售了套，排名第二位是瑶海区，其销售套数为套。表年合肥市住宅商品房分区销售情况及同比变化览表年年年年同同比比蜀蜀山山区区庐庐阳阳区区包包河河区区瑶瑶海海区区高高新新区区经经开开区区政政务务区区新新站站区区滨滨湖湖区区图年合肥市分区住宅销售套数及同比变化图年合肥市区属销售均价表中可以看到，蜀山区是区属销售均价为元区域，处于中等水平。表年合肥市住宅类商品房区属销售均价览表排名区区属属均均价价高新区政务区蜀山区经开区瑶海区庐阳区包河区新站区滨湖区分析结论从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市城市发展核心区域，尤其是本项目前期成功实施，为本项目提供了非常有力支撑。大量高档商务办公进驻，将极大促进商业住宅需求提升。从功能上看，蜀山区布局合理，各项配套齐全从绿化上看，本项目周边缓解经优美，是合肥市国家级生态园林城市主要生态区，绿色生活氛围浓厚从城市交通上看，蜀山区交通便利，半小时内城，小时合肥交通格局已经形成。综上所述，合肥市蜀山区规划将促进本项目发展，提高本项目整体效益。第三章项目定位产品竞争力分析分析优势地段优势蜀山区最靠近市中心繁华区域周边行政商业配套齐全地处学校中心，人文气息浓厚本项总论项目概况为加快合肥市蜀山区经济的发展，改善地区环境，配合整个合肥市的城市整体规划，安徽华地置业有限公司拟对位于合肥市蜀山规划区内望江西路与怀宁路交叉口东南角的地块进行开发，建立个住宅小区，以丰富蜀山区的发展，改善合肥蜀山区的面貌。该项目规划面积平米，总建筑面积平米，位于合肥市望江西路号，潜山路和望江西路交汇处向西米，地处黄望潜板块核心区位。源与运用是平衡有余。资产负债率最高为，低于。因此，从总体上看，在项目计算期内，项目资产负债结构还是合理。资金平衡分析和资产负债详见表资金来源与运用表和表资产负债表。表资金来源与运用表单位万元序号项目合计资金来源住宅销售收入车位销售收入房地产投资借款资本金资金运用房地产投资经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还盈余资金累计盈余资金表资产负债表单位万元序号项目资产存货累计盈余资金负债及所有者权益负债开发产品投资借款所有者权益资本金累计盈余公积金累计未分配利润指标比率参考指标资产负债率平衡点分析由财务数据估算可销售总面积平方米销售均价元平方米工程建安成本万元。则土地费用售价单位建安成本所以，当销售面积达到平方米，即销售总面积时，项目即可保本土地费用总建筑面积单位建安成本元平方米所以，当销售价格最低为元平方米时，项目即可保本。敏感性分析选择销售价格和建设投资两个自身变量因素进行敏感性分析。编制敏感性分析表。不确定因素上下变动，时，主要评估经济指标变动情况见表敏感性分析表。表敏感性分析表项目变化幅度全部投资所得税前万元动态年建安工程费销售价格从此表可以看出，销售价格和建设投资变动则直接影响了项目经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本控制，在营销上采取有利方式保证销售价格稳定。由上表分析中可以得知，销售价格是将来营销过程中最重要因素，它决定了整个项目盈利情况。只有制定了个切实可行市场销售价格，产品销售才能得以保障，经济收益才能实现，成本控制则不会捉襟见肘。编制敏感性分析图。不确定因素变动趋势如图所示。敏感性分析图变化幅度内部收益率建安工程费销售价格基本方案图敏感性分析图敏感性分析。由敏感性分析表和敏感性分析图可看出，售房价格和固定资产与开发产品投资是项目最为敏感因素。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动，则全部投资内部收益率将分别下降至和，净现值分别下降至万元和万元，投资回收期则增加到年和年。预售款回笼进度相对较不敏感。风险分析和对策项目风险市场风险本项目周边区域同质化高档楼盘较多，有定竞争压力。建筑本体风险该项目目前已经进行场地平整，如果项目销售受阻，资金不能按计划回笼，则有可能造成后期投入资金不足，造成停工。该项目存在定建筑本体风险。行业风险房地产具有投入大资金需求大开发周期长等特点，导致行业市场风险程度高。财务风险本项目采用自有资金银行贷款销售回款筹集资金方式进行开发，说面临财务风险主要是资金供应链问题。防范对策加快建设进度，抢占市场机遇加强项目自身品质，优化规划设计方案，提高市场竞争力，扩大营造客户层面在产品营造上不宜过低定位二规模及产品优势总建筑面积为万平方米，为合肥市距城中心较近盘大型住宅项目南临望江路，东俯中国科学技术大学，安徽大学校园，人文气息浓厚户型设计简约大方紧凑合理，面积控制较好劣势项目周边其他居民区公里范围内都是上个世纪老住宅区，生活配套设施已经渐近淘汰周边已经开发完全，已经进入建成区阶段。机会此项目周边日益繁华，但是住宅项目却相对较少，为项目立意提供了可能市中心南移以及国购商业圈日渐成熟，使得此地段日渐繁华，周围配套设施几近完善周边电子商业日渐繁华，也将带动些商住两用客户们兴趣。威胁竞争风险未来几年，西环中心天鹅湖附近将涌现较大量住宅项目，导致市场供应量增加，将会分流大量客户，市场竞争加剧市场风险项目规模小，资金链紧张，不如大项目那样能抵抗住市场大起大落能力，抗风险能力较差政策风险愈来愈严市场调控政策使得市场需求量进步减少，未来房价走势，不容乐观。项目客户定位目标客户初步定位基于以上调研分析结论，本案目标市场和目标消费人群应是第层面合肥本地就合肥本地目标消费人群而言，倾向于购买此区域住宅客户群体主要是对该区域情况较为熟悉，且已形成该区域生活认同和生活情节这部分客户，因此，我们可以推断，这些客户主要来自于老城区北城等区域。另外，蜀山区将作为合肥市政务中心，其吸引力将涵盖合肥市内其他区域和周边郊县。再次，随着蜀山区逐步发展和日渐成熟，本区域内将聚集大量高端白领人群，他们也将成为本案重要客源之。第二层面安徽省内经济发达地区芜湖马鞍山铜陵淮南投资型客户。第三层面省外喜欢当地置业或者当地风景和环境其他客户。目标客户特征分析年龄特征年龄分布在岁之间。其中购买力最为旺盛集中在岁到岁左右。职业特征各类电子商务私营业主创业业主和白领阶级。经济收入年净收入约为万元家庭产品定位本案位于蜀山区黄金地段区域中稀有地块，可结合目前房产形势，合理定位。从竞争楼盘户型来看，户型结构以三房四房为主，兼顾少量二房小户型。根据帝景公馆项目区位环境和住宅市场需求，规划高中普通三种。住宅设计要求建筑师在新理念指导下，以人为本，以人与环境和谐发展为核心，运用先进科学技术手段，综合社会经济环境文化等多方面内容创造性地解决各种矛盾，去创造符合时代社会居民需求城市住宅。帝景公馆项目户型方，主力户型方。下面例举是些房型简单介绍表平