年市场表现截然不同，起伏明显。上半年土地市场受商品房销售市场供需两旺影响，土地成交价格直处于高位，而当宏观调控风暴到来之时，商品房市场不稳定因素迅速在土地市场得到体现，部分地块流标，多数地块底价成交，开发企业小心谨慎以及对后市观望表露无疑。宏观形势不明朗拆迁成本上升土地底价偏高商品房销售市场压力骤增等因素将会左右开发商购置土地信心以及开发商对于储备土地开发策略。商品房住宅供需总体市场不含经济适用房定销商品房总体市场商品房住宅供应总量与需求总量情况从总量看，年市区商品住宅供应总量达万平方米，同比增长，其中新增供应总量万平方米销售总量万平方米，同比增长存量总量万平方米，同比增长。商品房住宅平均销售价格情况年市区商品房住宅平均销售价格元平方米，同比增长，增长幅度较年下调十个百分点。二新北区开发现状分析新北区总体概况常州国家高新技术产业开发区于年月日经国务院批准成立，规划用地面积平方公里年月，在开发区基础上设立了常州新区，地域面积扩大至平方公里年月，在新区基础上设立了常州市新北区，下辖个街道个镇，总面积平方公里，人口万。常州国家高新区位于常州城北，北枕长江，南靠沪宁铁路，拥有常州境内全部长江岸线资源，具有建设深水港天然条件，已建成国家类开放口岸长江常州港位于区内常州民航机场已与国内多个大中城市开通航班沪宁高速公路京沪铁路省道及规划中沪宁高速铁路沿江高速公路等穿区而过藻江德胜新孟条内河航道纵贯全区，连接长江和京杭大运河，构成了四通八达快速便捷水陆空立体交通网。建区以来，通过大力实施国际化带动城市化推进科教兴区区乡共同发展和可持续发展五大战略，坚持以经济工作为中心，以招商引资为抓手，全力发展外向型经济，着力加快科技进步，大力推进城市化进程，全区经济呈现出快速健康发展态势，特别是近几年来，主要经济指标保持了左右增幅。年，实现地区生产总值亿元，比上年增长实现财政总收入亿元，比上年增长实现工业产品销售收入亿元，比上年增长完成固定资产投资亿元，比上年增长新批协议注册外资万美元实际利用外资万美元，增长实现自营出口亿美元，比上年增长。经过近十年开发建设，高新区已成为常州市最大最富活力经济增长点和对外开放主要窗口最大高新技术辐射源和产业基地。突出表现在以下几个方面是外向型经济态势强劲，成为高新区经济发展最大亮点。建区以来始终把招商引资作为经济工作首要任务来抓，历年累计批准外商投资企业家，合同外资超过亿美元，实际利用外资亿美元。其中，总投资万美元以上项目个，超亿美元项目个。批国际著名大企业大公司相继落户，进区世界强达家，如日本小松普利斯通三菱电机，美国德州仪器通用亚什兰伟创力，意大利雷迪斯，德国莱尼，韩国现代，台湾光阳东森媒体工业区基础设施齐全，目前已有包括台湾香港和韩国等地区和国家进区企业多家。年全镇完成国内生产总值亿元，工业总产值亿元，销售收入亿元，实现利税亿元，财政收入万元，合同利用外资万美元，实际利用外资万美元。近年来，孟河镇社会事业蓬勃发展，目前建有中学所小学所卫生院所中医院所，并且小河中学已被评为省标市重点中学，正在创建省重点中学，小河中心小学于今年被评为常州市实验小学，小河中心幼儿园与新加坡合资创办了双语教育特色班，并被评为江苏省实验幼儿园，孟河中医院与中国人民解放军第医院建成军地共建医院。孟河镇是全国重点镇江苏省中心镇江苏省卫生镇江苏省教育现代化乡镇江苏省小城镇建设新型示范镇江苏省对外开放工业卫星镇农业现代化试点乡镇小城镇改革试点乡镇群众文化先进乡镇基层党校先进乡镇农村改水先进单位，是常州市重点中心乡镇新型小城镇体育先进镇基础教育先进乡镇绿化先进乡镇土地执法模范乡镇。周边乡镇发展现状春江镇位于长江之滨，由原来魏村安家百丈和圩塘等四个乡镇合并成，于年月份成立，为常州地区第大镇。现有人口万，面积平方公里。年，全镇实现国内生产总值亿元，完成工业总产值亿元，实现利税亿元，实现财政收入亿元，完成固定资产投入亿元，完成自营出口万美元农民人均收入已经达到元。春江镇北枕长江，东接无锡江阴市，南临沪宁高速公路，西至常州大外环。道路交通纵横交错，省道线重化路新港中路创业路新业路等横穿全镇东西。通江路龙江路长江路新贷路新园路赣江路等纵贯全镇南北，六级航道德胜河澡江河连接长江老运河，距常州机场沪宁高速公路常州火车站均不足，加上圩塘汽车轮船渡口，日夜兼程穿梭于常州泰兴之间。形成了集水陆空于体独特立体交通网络。春江镇在整合了原四个乡镇区位优势基础上，合理布局，周密规划，江边化工区冶金工业区纺织印染区机械制造区等工业区域已现雏形热电厂污水处理厂垃圾处理中转站水厂等批源头企业已经启用新型居民住宅商贸服务文教卫生物业管理等进步规范化档次化而融旅游年常州房地产市场总结宏观经济运行形势宏观政策情况年城市建设成果年常州市市区土地市场情况年常州市房地产开发情况商品房住宅供需总体市场二新北区开发现状分析新北区总体概况孟河镇发展现状及规划周边乡镇发展现状新北区年房地产市场总结孟河镇消费力市场调研情况三项目开发经营可行性分析策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营分析，可以看出，项目具有定抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目住宅小区定位为中等档次，它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层，他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人关怀和尊重现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面要求，方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，本项目同区位无任何商品住宅，这是既是个利好，同时也带来了开发难点。另方面，从常州市居民住房消费意向看，孟河镇几乎不会比市区居民所考虑，因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着孟河镇发展各项设施兴建，以促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险在房产项目开发过程中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。四市场结论与建议项目市场条件孟河镇房地产市场初步形成，市场消化以本地人为主，区域特征明显老镇区是目前孟河镇房地产开发热点区域，也是城镇建设主要方向，本项目具有区位优势和突出景观资源优势未来年内市场以多层小高层住宅竞争为主，结合本项目地块预计规划指标，本项目推出多层将有较强市场竞争力。老城区商业面积供给较多，因此本项目利用位置优势，控制开发量，适当开发投资经营商业街铺，迅速实现消化。经济分析结论根据对整个项目进行经济测算，预计销售价格销售率条件下，项目经济指标如下在完成销售情况下项目总投资元项目销售收入元税前利润元税前利润率税后利润元税后利润率动态投资回收期年贷款偿还期年通过敏感性分析，销售收入及工程成本对项目税后利润影响较大，其中销售收入影响更为敏感。在假定销售价格销售率成立条件下，本项目具备良好可行性。风险及建议孟河镇房地产市场规模小，且属河等贯河等贯穿全境。全镇完成地方生产总值亿元，财政收入万元，固定资产投资完成亿元，工业总产值达到亿元，产品销售收入完成亿元，工业实现利税亿元，规模工业总产值完成亿元，产品销售收入完成亿元，工业实现利税亿元，新批合同外资万美元，实际利用外资万美元，自营出口完成万美元，引进内资总投资万元，注册资金万元，第三产业增加值完成亿元，农业总产值达到亿元，农民纯收入达元。新桥镇招商引资成效显著。新桥工业集中区已建成面积余亩，自年月正式启动以来，共投入基础设施建设资金亿元，已形成七通平投资硬环境。截止年底，共引进企业家，其中，外资企业家，合同利用外资超过亿美元内资企业家，总投资超过亿元。逐步形成了以新型材料机械制造精密模具电子科技生物制药等重点产业。其中投资额在万美元以上外资企业有家，如科勒公司拥有世界先进发电机和发动机生产制造技术，普利司通是名列世界五百强企业。该镇还以政府和采用民资或农村经济组织投入方式来开发标准厂房，集约使用土地，引进些资本积累少科技含量高投入产出潜力大企业使用标准厂房。目前，新桥工业集中区万平方米标准厂房已全部利用，引进企业达家，盘活存量土地余亩。新桥镇农业经济稳步增长。该镇大力推进高效农业特色农业建设，发展了甜玉米奶牛芦荟等种养殖特色基地个，并成立了甜玉米种植协会，地产峰牌玉米分别获得常州市农业博览会金奖常州市第五届名优农产品。在高速公路北叶家村段创建农业示范园，总面积公顷，总投资多万元，引进了大棚芦荟大棚西瓜大棚花卉等个高效农业项目。目前，全镇农业已形成了优质粮油特种水产花卉苗木食草禽兽经济林果五大产业。新桥镇文化发达，科