景年以来，商品房市场价格上涨很快，到年下半年，我国各主要城市房价相对于年初翻了倍还要多，涨幅之大和涨速之快对社会经济冲击很大，带来许多负面影响。从年底开始，加上汶川特大地震和随后发生全球性金融危机，使得年全年房地产市场出现短暂回落。但是，年初开始，全国房地产市场出现了新轮堪称爆炸式增长。我国房地产价格快速增长，特别是北京上海深圳等线城市，其房地产价格已然出现非理性增长房地产泡沫已然显现。说中国高房价在世界上独无二并不过分，许多人特别是决策部门领导心里都明白。位网友这样跟帖说在北京和上海卖掉平米房子可在美国购买两套别墅。不要怀疑这是事实。就是说，中国房价高，收入低，同世界已经接不上轨了。政府为了抑制快速上涨房价，从年开始，接连出台了系列调控政策，比如国八条国六条等。但这些政策实施效果难以令人满意，此后房价仍然过快上升，大部分城市房价上涨速度达到了令人吃惊程度。在年房地产市场再次疯狂增长背景下，房地产成为年全国两会众多委员提案和媒体议论焦点。但令人不可思忆是，就在温家宝总理在两会闭幕时指出政府将采取系列措施调控和稳定房地产市场同时，北京在天内相继产生个地王，这表明我国房地产市场复杂性。成都市房地产市场相比国内线城市要温和得多。据年成都市中心房价分析和成都市物价局近日发布统计数据，成都市中心地段府河以内商品房住宅集中成交价，月已达元平方米，高者已近万元平方米，同比上涨。三环路以外，集中成交价为元平方米，同比上涨。数据显示，成都市区商品房住宅平均成交价元平方米，环比微涨，同比上涨。府河以内，商品房住宅集中成交价为元平方米二环路之间，集中成交价为元平方米三环路以外，集中成交价为元平方米。月初市区二手房交易均价达到元平方米，环比五月增长。年月份成都市政府为满足灾后重建，出台项鼓励性政策关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业意见以下简称意见。截至月日，成都市主城区商品房交易量突破万平方米，郊区突破万平方米，根据成都锐理数据平台统计，由于年底优惠政策大限到来，从月份开始交易量猛增，同时房价亦推高至均价每平方米元，这成为成都市房价近几年来最高峰。据统计，年月份，成都房地产以春季交易会掀起涨价潮之后，均价就从每平方米元路攀升，至月底均价已高达每平方米元，成为成都均价新高。二房地产市场调控政策房地产行业对于我国和地区经济重要性毋庸置疑，但其非理性疯狂增长，给我国经济快速稳定发展埋下了隐患。对此，从年开始，接连出台了系列调控政策，比如国八条国六条等。温家宝在年两会中指出年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市个完善住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成各负其责制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭基本居住权，解决住房上社会问题和公平问题。从些市场经济国家解决住房问题经验看，住房保障是政府重要职能之。政府通过安排定财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同保障支持力度，帮助低收入群体获得基本住房。如英国政府扶持非赢利组织兴建普通住宅和对低收入者租金补贴，近年来每年直保持在占以上，占政府公共支出左右。目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济拉动作用，但忽视了住房保障是政府不可推卸重要责任。截至年，全国个地级以上城市中，仍有个城市尚未实施廉租住房制度，仅有个省自治区直辖市通过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入对市区县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。因此，政府要切实负担起应负之责，尽快完善住房保障制度。构建和谐社会要求关注低收入群体住房问题党十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治公平正义诚信友爱充满活力安定有序人与自然和谐相处要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐托底机制，如果广大人民群众可以享有可靠社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度重要构成部分，因而，建立完善住房保障体系，改善低收入家庭居住条件是构建社会主义和谐社会保证社会稳定重要方面。当前房价过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性近两年，我国部分城市房价处于高位上涨阶段，房价上涨越快，住房保障矛盾越突出，对住房保障需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题随着房价持续攀升而日益凸显，尤其在些特大城市和大城市，低收入群体住房支付能力和房价之间差距呈逐步扩大之势。第三章项目区域现状和规划成都市概况成都市是四川省省会，是全省政治经济和社会活动中心，是中国西南地区重要发达城市，中国特大城市之，同时，还是国务院批准西南部地区三中心总论项目基本情况项目名称成都市政府保障性住房建设项目二项目性质新建三建设地点本项目位于成都市区桥村梁丰组。四项目用地项目选址范围内建设用地为国有土地，用地性质为二类住宅用地。销售收入减期间费用减税金及附件减贷款本息偿还形成固定资产资产增值率平均投资收益率九财务评价结论项目具有定投资收益能力，出售部分投资收益率达到总投资收益率资本金收益率。项目具有较强银行贷款偿还能力，银行贷款偿还保障率达到。项目业主单位有定收益能力，项目期末业主单位形成资产达到万元，资产增值率年平均增值率。综上所述，本项目财务分析可行。第十四章社会效益综合评价本项目是由成都市住房保障中心建设政府保障性住房。廉租房经济适用房以及限价房是政府提供政策优惠，限定建设标准供应对象和销售价格租金标准，具有保障性质政策性住房，有利于社会稳定，保障中低收入家庭住房困难户需求，促进社会经济全面协调和可持续发展。本项目由成都市住房保障中心组织建设，按照成本价销售，以社会效益为主。拟建项目是成都市政府为中低收入家庭住房困难户住房保障定向推出政府保障性住房，可以解决户人居住问题，惠及人数可达人以上，具有较大社会影响，将有利于社会经济可持续发展，其社会效益显著。本项目作为政府保障性住房开发项目，建设用地按行政划拨取得，并在税费方面享受定优惠减免。项目开发位置环境和建设条件较好。在成都市商品房需求持续升温背景下，初步测算，该项目建成后，如果按确定较低房价水平推出，将起到预定住房保障作用。本项目含配套商业用房预计投资回收期为年左右含建设期。根据测算，项目建成和完成销售后，可以如期偿还建设期贷款本息。第十五章风险分析与对策研究主要风险因素识别本项目建设具有较大经济和社会效益，但也存在定风险，主要风险有工程风险主要包括设计工程地质施工与工期等存在各种不确定性将会给项目带来不同风险。投资估算风险主要来自工程方案变更工程量增加工期延长，人工材料机械费提高等。社会影响风险是指项目与所在地互适程度可能出现问题，对社会各利益集团当地组织机构及文化环境带来负面影响。融资风险本项目投资较大，因此融资方面风险主要表现为资金不落实，造成项目不能顺利进行。二风险程度分析由于本项目相对简单，仅以上风险因素为风险对象采用专家调查法进行评估。工程风险本工程技术成熟度较高，地质结构简单，故设计施工难度不大，风险很小，风险基本为零。投资估算风险本部分风险主要来自可能人工材料及土地涨价，但风险程度很小。社会影响风险主要在施工过程中可能与周边居民发生矛盾。但根据建设单位在该区域已建工程情况分析，这部分风险较小。融资风险如资金不能按时到位，将影响施工效率以及工程进度，根据业主经济实力，融资风险小。三防范和降低风险措施针对不同风险类别，可采取不同措施以降低或消除风险。工程方面设计时基础资料要尽量详尽准确，施工前期准备工作要做细，工期安排要合理，要避免雨季开挖沟槽，不允许低于成本投标单位中标。投资估算方面施工招标文件应写明非政策性材料上涨不能作为调整合同价依据。社会影响方面要与当地公安消防防疫等部门加强联系，共同创造良好施工环境。融资方面对项目进度根据融资情况适时进行调整。如在建设期间因施工进度原商贸商贸金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第。成都市辖区市县，面积平方公里，全市户籍人口万人，常住人口万人。成都市中心城区面积平方公里，目前建成区面积约平方公里。未建成区域平方公里属于规划建设用地，平方公里为非建设用地。二自然条件地理项目区域位于成都市区位于成都平原东部，平均海拔约米。成都平原是我国西南地区最大平原。地势西部略高东略低，属典型内陆地带。平原及台地构造上属成都坳陷，区域地质稳定性般良好，主要工程地质问题是局部地带区域稳定性，裂隙膨胀土，砂土液化，软土层地基及台地边坡稳定性。气候成都属亚热带季风气候，具有春早夏热秋凉冬暖气候特点，年平均气温摄氏度，年降雨量毫米左右。气候个显著特点是多云雾，日照时间短空气较为潮湿。成都雨水集中在两个月，冬春两季干旱少雨，极少冰雪。水资源成都市有岷江和沱江两大水系，又有举世文明都江堰灌溉工程，河网密度公里平方公里，水资源充沛，多年平均年径流深毫米，年径流总量亿立方米。目前，成都市建立了多个污水净化设施，污水处理厂个，日处理总规模达万吨。城区及临近河段污染物浓度总体上已呈下降趋势。年，中心城区成都市中心城区污水处理规模将新增万吨天，五城区含高新区污水处理率将达到以上。交通成都交通经过多年建设和发展，以公路铁路和航空运输为主四通八达立体交通网络体系已基本形成，市域综合交通网络及场站体系正日臻完善。成都是全国个公路主枢纽城市之，也是四川省高速公路网重要支撑点。过境国道主干线有三条，国省干线公路条，已建成环射状市域高速公路网，总里程达公里，辐射成都以上国土面积全市公路总里程年达到公里。中心城