要在符合相关政策规定要 求的前提下，尽量提高本项目特定居住人群满意度。由于满意度的高低是取决于人 们在使用产品过程中满足其期望和需求的程度，因此对本项目居住人群的需求分析 是项目住宅产品定位的重要依据之。 根据本项目特定居住人群省直机关企事业单位干部职工共性需要和个性诉 求等因素来分析，我们得出以下些基本结论首先我们提供的住宅产品应充分满 足这部分人群在生理心理及安全方面的第层次基本需求，这包括对住宅产品的 基本使用功能需要居住私密性和安全性需要日常居住生活的便捷性和产品使用 低成本支出的需要等其次是要满足他们在休闲娱乐社会交往人与人沟通渴 望得到尊重并全面提高生活质量的第二层次需求最后是尽量满足其心理审美需求。 三优劣势分析 项目优势 项目属性优势本项目为省直机关专用房，项目的所有房源由省直机关事 务管理局统分配，在销售和资金回笼方面不存在太大压力，项目经营风险小。作 为经济适用房的开发，有政府的支持，在税收和政策上都能享受不同程度的优惠。 交通优势项目位于滨盛路和建业路口，靠近四桥高架和江南大道，交通 可达性好。 地域优势本项目位于省属滨江用地内，且沿江带多为高档楼盘，对于 提升楼盘的档次起到较大的带动作用。 配套优势本项目周边有公建中心青少年活动中心和自身的商业配套， 对小区居民的生活带来很大的便利。 规模优势本项目占地亩，适中面积可以充分展示小区规划，利于塑 造小区的整体品质。 项目劣势 项目所在的省属滨江用地范围内列入建设计划的项目相对较少，周边缺乏 必要的人气，大家对于项目的价值认知有待段时间的过渡。 项目地块不方正，西北角为中铁住宅项目，这对于项目规划设计来讲，会 形成定的制约。 项目以提高得房率为主要目标，对于高层建筑来讲，必然会存在梯多户 的结构布局，这在定程度上影响住宅房屋的通风效果和居住品质。 本项目为省直专用房，在定价与成本控制方面有严格的政策性限制，方 面直接影响项目住宅部分的赢利能力，另方面在控制成本的前提下为提高楼盘的 品质带来较大的挑战。 四住宅产品定位 住宅产品定位的主要依据是项目的整体开发建设意图和目标在提高本 项目特定居住人群满础 上，并结合宏观政策经济因素，对滨江区城市规划建设发展战略与前景的分析， 完成本可行性研究报告。结论如下 本项目总投资万元，销售收入万元，利润 总额万元，税后净利润万元，税前投资收益率为 ，税后净利润率为，鉴于该项目为经济适用房，在保本 微利的前提下，体现了良好的社会效益，项目建设方案定位合理，项 目可行。 目录 第章项目概况 第节项目基本情况 第二节项目建设主体简介 第三节项目主要经济技术指标 第四节项目开发建设意图 第二章项目市场分析及定位 第节住宅市场分析及定位 第二节公建配套及商业市场分析及定位 第三章项目建设计划及工作分解 第四章项目投资估算 第节项目物业分类 第二节项目投资估算依据 第三节项目投资估算表 第五章项目资金筹措和营运 第节项目销售收入的估算 第二节项目资金平衡分析 第六章项目经济评价 第节项目销售收入和利润估算 第二节项目财务评价 第七章结论 第章项目概况 第节项目基本情况 项目位于杭州市滨江区省属用地滨江区块地块，处于钱江四桥和 桥之间，东临主干道建业路南临规划支路西临上铁四公司地块北临主干道 滨盛路，交通便捷，地理位置优越。项目东面为青少年活动中心和居住区公园，南 面为综合商业用地，西面为正在建设中的区级大型公建中心，北面为规划中的大型 居住区。 项目占地约亩，规划建设用地面积公顷，总建筑面积万平方米， 其中住宅万平方米，公建配套及商业万平方米，地下建筑万平 方米。现状地势平坦，目前为农用地，有少量农居房。 本项目是解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题的省直专用房建 设项目。为加快项目建设进度，省政府成立了浙江省省直经济适用房建设联席会议， 负责协调省直单位专用房建设管理和销售中的有关事宜，并将此项工程列入省重 点工程项目，要求严格按照基本建设程序抓好项目的开发建设管理工作。 根据浙江省省直经济适用房建设联席会议号会议纪要精神，项目前 期准备工作进展顺利。