目进行预销售的收入。预售自开工后第个月开始，第个月的预售比例为，第至第个月预售比例共为，余下的在第二年内以现房销售完毕。现金流入见表。表销售收入表时间项目第年第二年合计月月月月月月月月月销预售比例销预售住宅面积平方米销预售价格元平方米住宅销预售金额万元销预售商铺面积平方米销预售价格元平方米商铺销预售金额万元销预售车库车位车位价格车位销售金额总计万元平均销售单价元平方米，现金流出见表中长期贷款月利率为，则个月的利率为利息计算与还贷计划表时间项目第年第二年合计万元月月月月月月月月月期初借款，，，当期借款，当期利息当期偿还期末尚欠，，，财务评价经济效益评价表销售利润销售成本年营业利润率年成本利润率开发商利润万元营业利润率销售净利润项目销售总收入年营业利润率项目运作周期运营资本报酬率销售利润项目总开发成本年运营资本报酬率表利润表第年第二年合计万元月月月月月月月月月月月月销售收入建设成本营业税及附加资金成本销售成本税前利润弥补以前月亏损应纳所的税税后利润投资利润率税后自有资金投资利润率敏感性分析销售均价敏感性分析假设车库商铺价位不变，计算住宅售价发生变化时的影响。见表表销售均价敏感性分析表单价总收入总成本销售利润年销售利润率年成本利润率由上表可以看出，销售均价如果达不到每平方米元，则此项目就会亏损如果销售价格达到以上，那么项目的年回报率还是有定吸引力，根据本项目的位置和自身条件，达到均价元还是可能性比较大的。项目销售率敏感性分析表项目销售率敏感性分析销售率销售收入总成本销售利润年销售利润率年成本利润率着本项目定位的取向。威胁点价格处于劣势该地区的蔚蓝海岸和傲园销售均价都在每平方米元左右，而该项目的成本决定了售价不会低于每平方米元，因此价格成为第抗性和掣肘。环境整肃难度大该局域处于潍坊新村的合围之中，周边因为属于大面积的居民聚集地，所以环境比较差，开发商面临的不仅是动拆迁的问题，更关键的是众多沿街的违章建筑将会对项目的档次塑造产生威胁。路面条件差项目周围的道路条件不理想，正对的浦电路西侧比较狭窄可能涉及到将来业主行车转至浦东南路的不便，北面的潍坊路是上海的塞车场，东面的南泉路因为中环菜市场和中环花鸟市场的存在所以比较拥挤。思考我项目位置基本处在四大概念板块陆家嘴金融贸易区滨江高档住宅区竹园商务区世博选址地的环抱之中，进出的客户源基本以中高层次人员为主，可以包装和炒作的概念不少项目周边半径米内的两个楼盘蔚蓝海岸和傲园可售套数已经不满套，如果抓紧时间可以获得速度上的领先优势从竞争个案来看，平方米左右功能齐全带会所的小户型有定作为另外产品本身的先天条件不占优势，只有在产品后天的品质塑造和形象包装上独辟蹊径方可胜出。该区域尽管目前环境较差，但辖区内有两大优势产业并存金融机构和教育产业比较突出，辅之陆家嘴金融贸易区，再加上上海远东和太平洋西岸金融结算地的远景定位所以大批的该行业的领仕会汇聚此地，是否可以用反常规的思路度身定做个专属的群落区域金融领仕馆暂定名。中篇产品初步定位由老潘的建外城谈起关于潘石屹的建外城，坊间流行这样个段子，版本是这样的天上午，青年到建外城看房，左看看，右看看，带着茫然的神色摇摇头走了。中午，青年携朋友又来看房，又左看看，又右看看，两人又带着茫然的神色摇摇头走了。下午，青年和老婆还来看房，还是左看看，右看看，最终还是满脸茫然。于是，老潘就跟夫妻俩说，不要再看了，你们不是我们的客户，这房子不是为你们造的。俨然派拒人于千里之外的架势，似乎违背了客户是上帝这营销第真理，更不能容忍的是，竟然大相径庭于我们所习惯的销房模式来者不拒，循循善诱，只要你能买得起就可以做我们的业主。细想想，老潘的做法表面上虽标新立异，骨子里仍是循规蹈矩，深谙营销真谛细分市场，锁定目标市场，引导市场需求，在小众市场中取得领导地位甚至是垄断地位，避开竞争，获取超额利润。反观我们大众化的房产营销模式，看起来经过前期市场调研产品定位分析的项目是清晰的，有理有椐的，但细细推敲，这些项目都仍走在清晰和模糊的边缘，在大众化市场激烈竞争的怪圈中苦苦挣扎。也许这会给我们点点启发。产品定位思路综合地块形状规划经济指标周边环境区域房产市场区域典型个案以及上海房地产市场等因素，我们可以循着两个思路进行产品定位分析，常规操作与独辟蹊径。常规操作大中户型，面向大众市场按常规操作，根据地块形状规划经济指标楼面价周边环境配套等，我们可以把产品定位为高档大中户型多层住宅，其中二层为中档商铺。高档大中户型多层住宅经过对周边楼盘进行调查，目前在售楼盘有世茂滨江花园仁恒滨江园菊园三期汇豪天下蔚蓝海岸家化滨江园傲园国际金融家等个案。以上个案中，售价在元以上的楼盘世茂滨江花园仁恒滨江园菊园三期汇豪天下家化滨江苑国际金融家无不是在板块突出优势或规模优势基础上以品质景观配套或物业形态等得到市场的认同，而通过与本案地段较为相似的傲园和蔚蓝海岸，尤其是占地约平方米仅有三幢多层小高层售价仅元的傲园的分析，可以发现，仅仅靠地段的支撑难以做足文章，高品质高价楼盘是需要大地盘大概念来做大文章的。与这些个案相比，本案虽处于陆家嘴板块世博会板块竹园商贸区板块和滨江板块四大板块的交汇地带，虽这四大板块的利好因素也都可作为本案的共享资源，但相对于滨江板块的世茂滨江花园仁恒滨江园和家化滨江苑等个案，本案毫无滨江景观优势可言，相对于竹园商贸区板块的国际金融家，也是处于边缘地带，真正可以平等共享的只有陆家嘴和世博会这两大资源，但在两大共享资源的条件下，由于规划经济指标和地块形状的限制，甚至可以说本案难以和傲园相比。当然，根据以上个案的销售情况价位特点和本案推出时间，可以假设这些个案对本案不形成竞争，可以假设随着上海楼市浦东楼市价格稳中有升，也可以假设本案建筑设计和质量交房标准等介于以上个案最低和最高标准之间，但事实是本案无论在规模景观内部配套步行半径内的周边环境配套等和以上个案相比都处于劣势，本案的高品质高价位没有足够有力的支撑，难以获得市场的认同。二层中档商铺由于本案邻近陆家嘴，背靠潍坊新村等老居民区，从商圈的经济能力地理位置规划前景消费者心理积淀错位经营开发利润等角度考虑，本案商铺只能采取中档次定位，商圈经济能力不大。综合以上分析，我们认为采取常规路线操作项目不可行。独辟蹊径特色小户型，锁定小众市场所谓锁定小众市场，可以从产品本身和目标客户两个方面进行分析，产品本身可以从小户型方面进行突破，目标客户在细分市场的基础上进行锁定。关于小户型的思考目前小户型走俏申城是个不争的事实，从蓝朝部落青年汇金银汇奔腾新干线到时尚住宅系列世纪时空国际金融家等，上市个热销个。短短几年，小户型的发展已历经几代，每代产品无论从建筑设计功能物业管理营销推广等方面都有较大创新，市场也逐渐走向成熟。第代小户型，是烂尾楼的重新包装，平方米左右的面积曾令业界大跌眼镜，尽管存在设计不合理管理跟不上产权等问题，由于下子切入市场空白，激发起强烈市场的需求，理性消费和感性消费的区分，在这轮小户型热潮中已无多大意思。第二代小户型，项目从前期就已进行明确定位，设计上渐趋合理，酒店式管理也渐渐融入物业管理，由于小户型地段总价投资功能等卖点突出，市场仍处于供不应求阶段，尽管业内争议不断，消费者还是毫不犹豫地争相下单。第三代小户型，相比前两代，户型面积基本以平方米为主，产品功能已出现进行计算，楼街铺价格为元，楼内铺为元，楼均价为元，二楼均价为元，经调整，楼商铺均价为元，二楼商铺均价为元。下篇财务分析投资估算结合实际认真贯彻规划建筑部门批复的规划指标和有关技术规定的要求。本案例将该地块设计为总层高为米的商住楼。第二层为商铺，层以上为住宅，其中顶部层带阁楼下建层地下室为自行车及汽车停车库。本地块占地面积为，规划设计要求容积率不大于，建筑密度不大于。简单估算建筑面积为。项目收益要最大化，必须商铺面积尽可能大，故取商铺面积为住宅面积为地下室面积为。地上建筑总面积为，地下建筑总面积为总建筑面积为。销售收入简单估算商品房每平方米的价格为楼板价建安装修费配套费预备费。由于地块所处区域商品房价从到不等，而商铺也从到万不等。根据市场调研及数据分析，预计楼商铺可售到元，二楼商铺可售到元商品房层的价格定为，顶层带阁楼的价格定为商品房的亏损部分由商铺来补贴。具体销售收入见表。投资估算本项目建设投资万元，由部分组成，其中，土地出让金占，前期工程费占，建筑安装费占，配套费占，预备费占，销售税费占。资金来源通过公司自筹，银行贷款和预售房款来解决。详见表。表销售收入序号名称售价面积销售收入万元总计商铺楼商铺二楼商铺住宅层顶层车库个表投资估算表序号项目名称金额万元指标备注量单位指标楼板价平方米前期工程费勘探等费平方米设计等费用平方米建筑安装费土建费用平方米安装费用平方米装修费用平方米