收益率收益率所得税前项目投资内部收益率所得税后项目投资财务净现值万元所得税前项目投资财务净现值万元所得税后全部投资投资回收期年所得税前含建设期年全部投资投资回收期年所得税后含建设期年资本金内部收益率所得税后盈亏平衡点以出租率计问题与建议通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大不确定因素是建设成本变动。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量前提下加强成本控制力度基础上，在投资建设过程中，根据市场价格行情通过招标等方式把握主要材料购入时机和价位，同时加强财务核算费用控制，在保证工程质量基础上尽量压缩不必要费用，以获得预期效益。。另外针对项目建设，建议建设单位加发意向，本项目主体按多层综合体商业办公楼设计，形成座集办公商业和写字间为体商务综合楼，以充分开发利用项目所处区位优势和商业价值。根据前述建设规模，本项目总建筑面积为，结合项目建设单位自用办公区规模和建筑功能定位，本项目综合楼按自用办公区出租办公区和商业区分为三个部分，其中自用办公区为出租办公区为商业区为。另外根据商业物业停车需求，本项目按个停车位设计机动车停车场，采用地上集中停车形式。主要建设规模指标根据上述建设规模设计方案，本项目主要建设规模指标如下表所示规划建设规模览表序号项目单位规模指标备注基础指标总占地面积亩建设用地面积亩建设规模综合楼层建筑密度规划要求容积率规划要求绿化率规划要求停车位个个车位经营方案根据镇城市总体规划和项目区位特点商业物业需求，结合项目单位经营发展规划，本项目拟建综合楼部分办公区留作自用外，其余办公区和商业用房全部出租，以实现持续经营获得长期效益。另外根据当地类似物业总体租金行情和项目区位交通配套等条件，本项目初步确定办公区平均租金为元天，商业用房平均租金为元天，在实际运营过程中，应结合当地市场供需情况灵活制定租金水平，同时应尽量保持租金水平相对稳定性，以避免价格水平较大波动带来风险。三建设地点与建设条件建设地点地块位臵本项目拟建地点位于镇东北部，场地北靠国道东邻东环路，总体呈沿东环路南北长东西宽平面结构，项目总占地面积，其中公共绿化带面积，本项目净用地面积合亩。场地现已由镇政府开发整理为熟地，场地较为平坦，无其他建构筑物。土地权属情况本项目建设用地由项目开发单位通过招拍挂方式取得土地使用权，无其他权属纷争情况。区域概况镇位于区西部，为城区近郊镇，镇域面积平方公里。镇北与达拉特旗接壤，西与泊尔江海相连，东接塔拉壕镇，南靠伊金霍洛旗，距城区公里。镇是市中心城区拉大城市框架提升服务功能而重点打造新型城镇，是区重点建设卫星城镇，也是市确定自治区级城乡统筹试验示范区，总规划面积平方公里，总规划人口万人。区域条件自然地理环境地形地貌镇区地势以国道为中轴分别向南北两面倾斜，属典型丘陵沟壑地貌，地势南北高中部略低。海拔高度在米之间，其中西半部地形相对平坦，坡度起伏和缓，东半部属山地丘陵地貌，沟壑纵横。水文气候镇属温带大陆性气候，年无霜期在天左右，降水少而集中，年平均降雨量为毫米，日照时间长，常年平均气温在，主导风向为北风。交通运输条件镇距主城区仅公里，距市府所在地公里，距机场公里。国道高速公路铁路以及在建纵横贯穿全境，距市飞机场公里，立体交通网络已初步形成。邮电通讯物流园区危险化学品园区城乡统筹试验示范区秦直道文化产业园区和重点生态移民安臵区等重大项目和园区建设，已初步形成了煤炭现代物流石油化工科技教育绒纺生物制药食品加工文化旅游生态居住等多产业发展局面，为镇长远发展和城镇建设进步提升打下了重要基础。综上所述，本项目根据镇总体规划和城市建设产业经济对商业服务业需求，通过市场化运作建设处功能齐全配套完善综合楼，是符合镇总体发展规划和当地商业地产需求。项目定位地块区位条件本项目拟建地块位于镇东北部国道与东环路交汇处，属于镇东门户区域，是由区进入镇及去往杭锦旗等地必经之地。场地北靠国道