价总水平上涨。全年城镇居民消费价格总水平比上年上升，其中食品价格 上涨，居住价格上涨工业品出厂价格总水平上升原材料燃料 动力购进价格总水平上升。 宏观与微观景气指数高位运行。随着经济持续快速健康发展，企业家信心明显增 强，企业生产经营状况持续趋好。反映宏观经济运行质量的企业家信心指数全年在 之间高位运行，四季度达反映企业运营状况的企业景气指数 全年直保持在以上，四季度到达全年最高点，为点。 消费品市场繁荣活跃。年，我市城乡居民收入的快速增长，推动了居民消费 水平的提高消费结构升级的加快和消费层面的拓宽，消费品市场日渐兴旺。全年实 现消费品零售额亿元，同比增长，比上年加快个百分点，为 年以来最高增幅。其中，批发零售贸易业增长，餐饮业增长。从城乡市 场看，呈共同发展态势。全年农村市场增长，城市增长。 投资环境 年合肥市投资环境进步优化，投资速度高速增长，全年完成全社会固定资 产投资亿元，比上年增长，是九五以来最高增幅。其中房地产投资完成亿元，增长倍。年，全市消费品市场消费结构升级加快，消费 热点比较突出。全市全年实现消费品零售额亿元，同比增长，其中，批 发零售贸易业零售额为亿元，增长。至去年年底，全市商品交易市场为 个，全年商品成交额亿元。 外部环境更加优化投资环境，交通运输的不断完善。利用外资增势良好，全年完成进 出口总额亿美元，同比增长，其中，出口亿美元，增长，实 现贸易额顺差亿美元。 第二部分合肥市商业市场综合分析 年度，合肥房地产投资建设规模土地供应量新建商品房批准上市预售面积和登记 预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现了不同程度的增长。但是因为房产新政等因素的 影响，合肥商品房预售面积存量房交易面积商品房抵押贷款数量却直线走低 供求关系基本平衡 供求总体是平衡的，供应大于需求。这状况说明合肥房地产市场的需求受房产新政 策的影响比较大。 投资消费继续保持合理的结构 房地产投资仍以住宅为主，占总量的。 新建商品房中住宅的买卖成交量占成交总量的以上。 消费对象结构相对稳定，个人购房占主导地位。 空置商品房面积增幅加大 金融对房地产市场的制约有增无减 有关调整房地产金融政策出台，金融对合肥房地产市场的支持力度是开始下降。特别 是对项目贷款加大了监管力度，提高了相关的标准。对于个贷的影响也开始加强，提 高了利率和降低贷款的比例和年限。 总的来看，年合肥房地产市场发展是正常和健康的。 分析总结及未来市场的预测与分析 商铺市场分析总结 行业五年总结 过去的年是合肥零售业平稳发展的年，社会消费品零售总额的年增长率基本保持在 ，而且行业具有大特点 传统零售业不断让位给现代零售业态 传统百货店大部分进入微利状态 连锁超市大卖场和便利店发展趋势不同 购物中心大举引入和快速发展成为市场亮点 新兴业态被不断引入并得到快速发展 购物者日益成熟，个性化购物群体越来越多 专业市场逐渐发达，并且潜力巨大 二商铺划定各自范围根据合肥市现有商业规划及各商业街的租金水平，合肥商业街可分中心商业区次级商业 区和城市边缘商业区三个层面。其中中心商业区包括传统的淮河路长江路四牌楼和城隍 庙等个黄金地带次级商业区包括三孝口新站新合肥商业城及各区范围内的特色商业 区。 三政策牵动商铺旺销 合肥市政府逐步出台的利好政策也牵动着商铺的热销，由于政府方面并轨新政策的出 台，目前合肥商铺价格尤其是环线外店铺较为便宜，因此吸引着大量以江浙及沿海商家为主 的投资者介入，这趋势将启动新轮商铺抢购战的形成。 更为有利的大环境是，随着百货业连锁业金融业服务业的率先开放，国外零售 业巨头已经纷纷进入中国市场。为应对的楼 盘影响甚大，对于即将开盘的项目则产生延迟观望的影响。 政策对中低端楼盘影响不大，对远郊区域影响甚微。政策对高端楼盘影响较大，对市区楼盘对价格泡沫成分大的楼盘影响甚巨。 商业市场供需特征 居民休闲消费和日常消费呈现明显分别 合肥居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业区集聚，日常消费在住宅配套商业集聚的特 点。由于中心城区的居民大量外迁，近年来环线外的消费日益增长。为了重振中心城区，市政 府又开始有意识的推进中心城区的商业结构，使外移的的消费回流部分。同时，旧商业市场 改造将使原有的商业进行重新组合，为商业流创造新经营地，这又给中心城区的商业带来了新 的机遇。 商业进入形态多元化与力量重组的战国时代 合肥商业步入群雄并起的战国时代。传统的百货业与新兴的连锁商业专业市场专卖店 等商业形态百舸争流。百货业内的竞争使得行业利润日见稀薄。连锁商业的红火以及专卖店的 崛起又给价格上处于劣势的百货业带来巨大的压力。内外交迫要求百货业发挥自身优势，寻求 新的突破。淮河路百大体育运动城，正是百货经营向专业化发展的个前兆。 地段的好坏与出租面积占总经营面积呈正向关系 淮河路长江路四牌楼城隍庙等租金较高的地段，出租比例也较高，而租金水平般 地段，出租比例相对较低。 商场与店面需求分类明显，各取所需 休闲类对品牌敏感性不太强的商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额。 已有定品牌知名度的经营者因街铺的租金费用较低，并且不须和他人利润分成，往往也愿意选择街铺。 中档品牌以及些急于打品牌的经营者因要借助大商场已有的知名度而希望能在鼓楼这 样的知名商场中占有席之地。 顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像淮河路长江路那样过于喧哗的商业街。 大型商场为了保持本身形象，聚集人气，招商倾向于知名度较高的品牌。商场经营者经常 会采用差异化租金策略。对著名品牌给予租金上的优惠，其利润的损失通过对其他品牌收取较 高租金来弥补。 商场进入品牌竞争时代 知名度较高的商场其门如市，租金水平也会有大幅度提高。 据统计，同处于四牌楼商圈，淮河路和长江路已有较好的品牌知名度，大大提升了租金水 平。 规模效应与错位经营 规模效应是指同等级同类型的商场聚集在起产生的商业聚集效应。错位经营是指同类 型的商业聚集在起时，各商场采取不同的目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到 最大，四牌楼商业布局是典型的案例。 表商业的错位经营 商场名称经营理念目标客户 建筑面积平 方米 鼓楼商厦 次购足，体验购物休 闲乐趣 从小孩到老人商之都倡导时尚追求品位的消费者 乐普生商厦服务普通百姓生活普通消费者 百盛购物中 心 流行的领导者追求流行的淑女们 合肥百大实实在在，服务大众讲求实惠的工薪阶层 地段级差显著 目前的商业用房租金水平最高的是商圈，接下来是长江中路淮河路城隍庙宿州路路 三孝口。商业用房租金受地段的影响最大。按租金水平，可将以上区域分为两个层次，淮河 路长江路为第层次，上述其余区域为第二层次。 第层次的商业用房租金水平比第二层次高出大截，可见租金的地段级差的梯度性十分 明显。地段的购成要素中，交通是极其重要的因素。围绕市中心的商业布局大大提升了该地区 的商业用房价值。 人口聚集对商业用房租金影响日益显著 人口集聚住宅市场规模的不断拓展和集聚效应的出现对商业繁华度的影响日益明显。处于 发射型交通的聚合点，数万人口形成了大规模的商住互动，租金优势十分明显。随着市中心人 口外移及合肥其他地区商业的不断繁华，中心商业的客流量不断被分流减少，故反映在租金水 平上，有所下降。 商业网点密度适中的商街，租金水平较高 商街或商城要有定的商业聚集，但如密度过大，经营又雷同，商业集聚效应会受到影响。 三未来发展趋势预测 从当前合肥市的商业市场的发展状况以及些趋势来看，未来合肥市的商业 市场将呈现出以下些趋势 合肥百货业将进步整合，集中度上升 食品和杂货零售领域将持续其现代化的进程 服装服饰办公用品等成为新型零售业态的主要行业 市场开放度加大，吸引更多零售商进入合肥市场 市场份额将集中到大型零售商手中 购物中心的创新管理和优化将是未来市场的热点 业态创新管理技术应用和供应链突破成为竞争优势来源 自动售货电子商务邮购等无店铺零售业态发展加快 商铺投资逐渐郊区化。 四商用物业开发建议 传统的商业模式强调更多的是完成个消费结果，而并不注重整个消费过程的质量。现在 有很多人尤其女性去商业场所或者穿行商业空间是没有确切目的，并不定是去消费，因为有 很多需求都已经满足，而且非常便捷，大型超市如家乐福等就是满足这种需求的产物，那 么剩下那么多的各种类型商业空间该怎么办呢这就需要商业空间复合化生活化，力图成为 人们日常生活的部分。只有不断变化其商业环境经营模式，创造出种新的生活图式，以 引导消费潮流的发展。同时，人们也在这种图式中感受到美好的生活和未来生活的场景，从而 产生消费欲望。在人们需求特征逐步转变的影响下，今后合肥商业的发展趋势是商业由专 门化向生活化发展，由生活化向专业化集中。 目录 市场篇 第部分合肥市概况 第二部分合肥市商业市场综合分析 第三部分合肥居民消费行为分析 项目定位策划的原则及思路 项目篇 第部分项目分析 第二部分项目定位 营销篇 总体营销推广方案 总体推广战略思路 二营销策略 三主题宣传推广策略 四事件营销策略 五销售现场的包装策略 六项目定价策略 七招商策略 八营销推广实施建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 市场篇 第部分合肥市概况 地理环境 合肥，安徽省省会，位于江淮之间巢湖之滨。市域总面积平方公里，建 成区面