费开发建设总投资合计项目总投资估算具体说明如下土地费用即为取得房地产项目用地而发生费用，包括住宅和商业用地补地价款，以及拆迁补偿安置费用。本方案中土地费用依据发展商提供数据为依据。项目土地费用合计万元。前期工程费包括项目前期投入可行性研究费用以及勘察设计计销售额万公寓式办公商业合计预计项目实现销售金额亿元二投资估算有关工程计划说明本项目规模为总建筑面积平方米，按照政府部门规划条件中原公司初步规划设计建议和开发公司实际情况，本项目各阶段进度安排如下前期准备阶段年月年月施工和销售阶段年月年月竣工验收和总结阶段年月由于开发公司具备多次成功开发经验，因此预计建设工期为个月，从年月开始施工，根据工期项目从年月开始销售。项目总投资估算本项目开发建设总投资额合计为万元，其中各项成本费用估算额及单价详见下表。表项目总投资估算表项目总投资估算表序号项目总计元单价元土地面积可售容积率高层塔楼建面商业建面建面合计土地费用前期工程费用建安费用高层商业合计室外工程费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费开发建设总投资合计项目总投资估算具体说明如下土地费用即为取得房地产项目用地而发生费用，包括住宅和商业用地补地价款，以及拆迁补偿安置费用。本方案中土地费用依据发展商提供数据为依据。项目土地费用合计万元。前期工程费包括项目前期投入可行性研究费用以及勘察设计费用等。项目前期工程费合计万元。建筑安装工程费参考乐山市相关工程标准，以及根据类似工程建设经验估算确定。项目建筑安装工程费合计万元。室外工程费室外工程配套主要是小区内绿化等，本项目室外工程配套费合计万元。管理费用即房地产开发企业管理部门，为组织和管理本项目开发经营活动而发生各项费用。参照乐山市房地产开发项目平均水平，并结合本项目特点，按前述项之和取值。项目管理费用合计万元。财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生各项费用。此项费用按照贷款万元贷款年计算，按银行年期贷款利率计算，财务费用为万元。销售费用即用于本项目销售广告宣传费市场推广费和销售代理费等。参照灵宝市房地产项目销售平均水平和经验值，结合本项目特点，按销售收入取值。项目销售费用合计万元。开发期税费即本项目所负担与房地产投资有关各种税金和地方政府或有关部门征收费用，在这里机会成为灵宝商业核心北区逐渐成熟，是项目核心位置更加突出新华路尚未打通，打通后区位价值将更加显现片区成熟快，周边项目入伙将带来大量人气规划尚未成型，存在调整机会四威胁分析宏观调控可能会更加严厉灵宝潜在供应量较大，将稀释住房需求灵宝新建项目商业面积过剩，将存在招商资源争夺旧城项目改造速度加快，将争夺区域热点地位四项目发展战略地块综合评价该地块具有得天独厚地理优势，拥有不可再生区位资源，周边教育医疗资源丰富，未来发展前景非常看好。同时引入公寓式办公概念，赋予项目多功能超强特性，能随意适应市场需求。二发展战略本项目总体战略短平快短合理安排工期，严格控制进度，在最短时间内完成项目开发平预期合理投资回报，不盲目追高房价，严格控制成本支出，制定优势价格定位，力争比同区项目具价格优势快精心设计全程策划，塑造产品鲜明特色，制定最佳营销推广计划，举占领市场，以最快速度完成销售。同时，通过项目成功开发，开始建立公司知名度，完成向专业地产开发商过渡，为公司未来长远发展树立品牌效应。市场定位本项目市场定位为灵宝最具投资潜力城市综合体轩瑞﹒国际城繁华价值全家共享客户定位白领，高级白领，金领年龄岁为主，首次置业，买房为过渡性质，自由职业者年龄岁为主，自主创业，用于自住或者开办工作室。政府和企业中高级管理者，老板年龄岁为主，二次或多次置业，工作范围广泛，喜欢项目区位，作为第二居所，休息或者作为招待朋友等用途使用。投资和养老者看好区域价值投资者计计算承受限度。灰色收入领跑房地产市场由于河南省矿产资源丰富，加之监管不到位，灵宝购房人群灰色收入相当高。这表现在目前投资型产品次性付款比例高，客户信息不透明上。行政力介入，促使新生区域快速成熟项目所在老城延展区是灵宝市未来新区发展项目市场定位为灵宝最具投资潜力城市综合体轩瑞﹒国际城繁华价值全家共享客户定位白领，高级白领，金领年龄岁为主，首次置业，买房为过渡性质，自销