序号项目名称单位数量备注总占地面积总建筑面积建筑物目周边无标志性或特殊性建筑。本项目将与周边环境已有建筑物协调致。项目地质及水纹条件地形地貌场地属山地向盆地过渡地带，主要由古生界变低改入家庭住房需求，真正实现居者有其屋。二社会影响保障性住房制度表现为以保开发商微利原则激活建设市场，达到住宅产品质与量提高，以其经济性和实用性扩大内需刺激消费。加快区域经济水平增长具有很好经济效益和社会效益。第九章结论长岭保障性住房开发项目总投资为万元。其中自筹资金万元，申请银行贷款万元，共建设住宅套，占地面平方米，建筑面积平方米。各项指标均达到了国，对生活垃圾当天倒入垃圾车内运到集镇垃圾填埋厂集中处理。本项目建设及建成后产生垃圾不会对环境形成显明影响且在项目实施过程中建成后均采取相关处理措施，从而最大程度上实现了对环境保护。第七章经济分析投资估算投资估算编制依据根据各专业文件。开标时间年月底进行开标。开标日内发中标通知书。中标通知书发出日内鉴定施工合同。第六章环境分析污染物分析该项目为居民住宅，所产生污染物主要为生活垃圾和生活污水。二环境影响及措施集中建设污水管道及污水池，对生活垃圾当天倒入垃圾车内运到集镇垃圾填埋厂集中处理。本项目建设及建成后产生垃圾不会对环境形成显明影响且在项目实施过程中建成后均采取相关处理措施，从而最大程度上实现了对环境保护。第七章经济分析投资估算投资估算编制依据根据各专业提供建筑安装工程量和设备清单根据陕西省建筑工程概预算定额根据陕西省建筑工程有关费用定额结合本项目实际建筑设计情况进行调整确定工程建设其他费用建设单位管理费包括建设单位开办费，建设单位管理经费等为保证项目建设工作正常进行所需各种费用。勘察设计费包括项目可行性研究报告编制费勘察费设计费施工图审预算费等。建设监理费包括设计施工阶段对工程实施监理工作所需费用。工程建设其利息工程建设其它费用建设投资估算表表单位万元序号工程或费用名称建筑工程费其他费用合计工程费用主要建筑公用工程工程其他费用建筑期贷款利息销售税金建设投资主要构筑物造价览表表单位万元序号建筑物构筑名称单位数量结构形式单位元总价万元建筑物住宅化粪池座室外供水管网室外排水管网室外配电工程合计二财务评价评价依据国家计委建设部建设项目经济评价方法及参数国家现行经济评价有关规定及参数国家现行有关财务及税收政策中国国际工程式咨询公司投资项目经济咨询评估指南建设单位及工程项目各有关专业提供相关资料评价范围及评价方法评价范围和项目投资及建设规模致。财务评价采用新建项目评价方法，评价根据国家现行财税制度和价格体系，采用现行价格，分析计算项目效益和成本费用。售房收入根据有关经济适用房法律法规政策和需求分鲜明时代特色和舒适居住环境为主题，以世纪居住水准为目标，以人为核心，切以居住者生活行为模式和现代文明居住生活模式为依据。合理组织住宅套型平面，住宅设计突出以起居厅为主设计原则。四结构方案按抗震设防裂度度设防，耐火等级为级，充分考虑工程降温，隔热和建筑节能，卫生标准设计功能，确保人性化。五配套设施给排水设计依据建筑给排水设计规范建筑设计防火规范居住小区给水排水设计规范室外给排水设计方案六节能节水措施设计依据国家颁布实施现行有关节能和合理利用能源规定及标准，以及各相关专业部门提供有关技术资料。第四章项目选址及土地利用项目选址项目位置，该保障性住房位于镇巴县长岭镇街上。项目周边环境本项目建成后交通极为便利。项目周边无标志性或特殊性建筑。本项目将与周边环境已有建筑物协调致。项目地质及水纹条件地形地貌场地属山地向盆地过渡地带，主要由古生界变质杂岩组成。场地所在地属亚热带湿润季风气候区，平均气温摄氏度，无霜期约天。全年降水量毫米。二用地方案土地权属及占地面积该地块属于长岭供销合作社国有土地。项目地块位于长岭中学门口，项目总用地面积平方米。土地现状及相关规划该项目总用地面积为平方米。该地属原供销社木架子危房，为发展集镇建设改善环境，本项目对该地块开发利用合理，项目用地符合国家相关政策标准。第五章建设项目招投标方案招标方式根据陕西省投资万元，资金筹措企业自筹资金万元，施工单位垫支万元，银行贷款万元。主要经济技术指标项目主要经济指标包括建筑指标和经济指示见表主要经济指标技术指标览表表费心理和消费结构，要特别注意附属设施建设，如停车场及安保措施。另外，在住宅户型选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求多种户型，避免单，同时，该项目建设很大程度上依赖于霸州经济快速发展，因而，在建设过程中，要时时注意政府各种政策。而且要重视该项目社会效益。第二章宏观环境与市场预测分析房地产市场调控政策分析房地产是国民经济重要产业。年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为，拉动经济增长平均为个百分点金融危机爆发后最关键年，房地产业对我国经济增长贡献率达，拉动经济增长个百分点。房市调控特点相比之下与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国历史实际。年政府对房地产实行了系列调控，被称为史上最严厉调控。然而对比年，年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同位属高档次，在同供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大。公司资金具有优势。项目拥有较好周边环境包括自然人文交通等环境。项目所处地块发展前景较好。项目开发经营风险较小本项目属于大面积大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。存在问题项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。项目独无二品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质营销队伍，或采取委托销售方式。结论与建议结论从经济效房价合理性指标，难以作为近期确定房价合理区间唯依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人收入，但二者可作为保障性住房评判依据以自住性为主二三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。下文将对房地产调控政策做详细分析。金融手段收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效先看货币手段，包括加息提高准备金率控制二套房贷等。本轮加息背景是应对货币供应增速过快防止资产和消费品价格上涨改变存款负利率状况应对通胀平衡人民币升值等。加息对房地产影响取决于以下两个作用叠加效果通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。年房地产投资自有资金率降至以下，房地产开发成本资金杠杆率从原来倍大幅提高到倍以上，热点城市逼近倍。年在系列政策调控下，开发商自有资金率提高到，投资杠杆率下降到倍以下，有效降低了开发商投资杠杆率。提高首付是降低投资性购房杠杆率有效手段，如将首付从提高到，般会使资金杠杆率下降五成。当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效。限购令临时性限购正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款股市迅速流向购房市场，年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。调控手段中针对二套房政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。个大中城市是限购主要对象，目前只有个地方政府出台了限购令。年个大中城市商品房占全国销售总额，占总销售量。若设定这些城市投资性购房比例平均为，限购令将使全国房地产交易量下降左右，交易额下降，控制流入资金量约亿亿元。到底能限制多少房地产贷款年新增房地产贷款万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降左右，约减少亿元。当前对限购令看法不，有认为是歧视外地人，有认为是行政干预。限购令直接作用是限制部分资金进入房地产，但更重要作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市威慑力量远高于实际限购数量。而房地产开发商在现金流不困难情况下，可能会等待观望，不太可能出现大降价。年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。保障性住房与房产税大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题据报告年全年保障性住房完成投资约亿元，拉动房地产开发投资增幅约个百分点。年规划新开工建设万套保障性住房，预计年底竣工率为按每套平均平米计算，将新增保障性住房竣工面积约亿平米，规范管理，项目达到预期目标是有保证。问题与建议考虑到金康雅居小区项目建成后，除回迁户外，其用户多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层，其用户多数为霸州私营企业主和政府官员外埠高收入人群结合他们消