，以降低热量消耗。散热器可安装恒温阀，按设定要求保持准确的室温。六尽量加大建筑物进深，提高住宅的保温隔热性能，降低能耗。控制建筑物体形系数，使该系数尽量小于。七控制窗墙面积比，改善窗户的保温性能，采用塑钢窗。八采用新型节能墙体材料，推广使用新技术新工艺。九加强物业管理，完善各项规章制度，减少不必要的能源损耗。第七章物业管理建立起高标准高效率的物业管理系统。物业管理主要内容包括小区保安保洁绿化服务小区修缮服务小区车辆人员进出及车辆停放管理小区代收代付有关费用小区突发事件的应急服务家政服务社区文化活动电梯的使用及公共场所秩序的管理建立完善的小区物业档案等。第八章工程及销售进度安排公司三期工程项目开发时间初步安排如下年月项目的规划设计及前期工作，完成旧房拆迁平整土地等工作，年内实现三通平年月开始二期工程施工，计划自年末至年月陆续竣工年预售年预售年现房销售年销售。第九章投资估算和资金筹措第节投资估算估算依据国家现行有关技术设计规范和标准现行省市关于工程建设和房地产开发的收费标准建设项目投资估算手册省建筑工程综合定额年省安装工程综合定额年省建筑工程综合定额地区价目表年以及类似房地产开发项目的工程造价资料建设单位提供的基础数据资料。现行投资估算的有关规定。二投资估算结果土地费用包括土地出让金迁安置补偿费城市基础设施建设费共万元前期工程费万元建设成本万元管理费用按以上项的计，共万元财务费用按年期利率，上浮计算，共万元销售费用按销售收入的计，共万元不可预见费，按建安费用的计，共万元公司三期工程开发建设总投资估算额为万元。第二节资金筹措项目开发建设总投资万元，其资金来源包括以下三部分资本金万元，资本金由企业自筹资金解决。二其他自筹资金万元，包括银行贷款万元随着商品房销售展开，以销售收入扣除应缴税金后的部分余额作为建设资金滚动投入，以滚动开发的形式累计筹集资金万元。第十章经济评价第节财务评价销售收入及成本公司项目从年月开始施工建设，年年底全部建成交付使用，占地亩，总规划建筑面积万平方米，项目共分四期实施完成。项目销售随着工程建设同步展开，贯穿项目实施的全过程，同时相对于工程施工建设又有定的前瞻性和滞后性。销售工作从年月展开，预计年底前完成所有的商品房销售工作。考虑到本峡谷内幕滚动开发建设，四期工程交错进行，以及项目销售的特点，项目销售收入按照总项目规模建筑面积年度销售率来估算。为了将项目迅速推向市场，加快回笼资金，在项目的前期价格适当优惠。待项目分期建成投入使用，社区高尚优美的居住环境基本形成，市场人气趋旺以后，逐渐实现价值回归。在项目的销售后期，为了尽快售出剩余尾房，及时清盘，房价适当折价优惠销售。项目销售成本含项目推广费广告费按销售收入的计算。二基础数据三期项目项目建设期年总建设成本万元项目销售收入万元折现率三项目财务评价盈利能力分析投资利润率财务净现值万元财务内部收益率投资回收期年。利税率二贷款偿还能力分析建设单位拟以销售收入归还万元银行贷款，年可实现销售收入万元，年可实现销售收入万元，年可实现销售收入万元，年可实现销售收入万元。三盈亏平衡分析以下为以销售率表示的盈亏平衡点计算公式盈亏平衡点销售率项目总投资销售收入销售税金及附加以下为以销售面积表示的盈亏平衡点计算公式盈亏平衡点销售面积项目总投资销售收入销售税金及附加项目销售面积，平方米四敏感性分析选择建筑安装成本销售价格作为敏感因素，按建筑安装成本上升销售价格下降计算各财务指标建筑安装成本上升时投资利润率财务净现值万元财务内部收益率投资回收期年投资利税率销售价格下降时投资利润率财务净现值万元财务内部收益率投资回收期年利税率。第二节社会效益评价该项目的实施可向社会提供套设施齐全功能完备的住房，满足近万人的住房问题。项目建成后，被个环境幽雅居住舒适配套齐全的高标准现代化居住社区所取代。项目的实施有利于改善市城市面貌，改善城市居住环境，促进城市可持续发展。项目同时对于扩大内需，提供就业机会，促进社会消费等也将起到积极的作用。因此，该项目具有良好的社会效益。向个人的住房消费市场。由此可见，在今后段时间内，住房市场的商品化社会化将逐步得到完善和加强。由于历史的原因，我国房地产发展呈现出总量失衡的局面。方面住房大量积压，卖不出去另方面，部分居民住房仍然紧张。全社会住房潜在需求巨大。随着国家经济的进步好转，个人生活水平的进步提高，人民购买力随着房改力度的加大和全民工资收入的增加而逐步提高，以及大幅度提高公有住房租房费等房改配套措施的出台，从年开始，商品房市场开始复苏。相信随着人们住房消费心理调整期的顺利完成，及国家相关政策的完善配套，住房消费市场将逐步走向正规化社会化。房地产市场进步趋向合理性据国家信息中心统计，年我国商品房施工面积和竣工面积增速明显快于往年的平均水平，即我国住宅投资额商品房竣工面积分别比去年同期增长三成，高于去年平均增长速度个百分点。市城镇住房逐步实现商品化私有化，为近十年崛起的房地产业提供了无限商机。纵观我市房地产的发展也经历了由低低水平低速度到高高水平高速度，然后过度到现在平稳发展时期。据资料显示，九五以来市房地产开发完成投资由年的亿元，增长到年的万平方米，其中住宅竣工面积既有年万平方米增长到年的万平方米，人均居住面积达到平方米。二市场前景预测房地产业是市的重要产业，政府将会采取倾斜政策保持房地产业的稳定发展，这将会对市的稳定和活跃起到积极作用。其次，市为刺激经济发展，保持繁荣稳定，制定了鼓励外商投资的优惠政策和措施，这必定为房地产业的深化发展带来契机。年，市年内新建住宅建筑面积万平方米，拆除减少建筑面积万平方米，新增住宅建筑面积万平方米，至年底，市区实有住宅建筑面积万平方米，实有住宅使用面积万平方米，实有住宅居住面积万平方米。按当年市区居住人口万人计算，市区人均住宅使用面积平方米，比上年提高平方米，人均住宅居住面积平方米，比上年提高平方米。以上数据可以说明，近年来市房地产业的发展非常迅速。随着人们生活水平的提高，如城市人均居住面积达到平方米的目标，则市尚需新建住宅万平方米，市场潜在需求巨大。第二节建设规模项目开发总用地面积公顷，其中规划居住用地面积公顷，规划总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积万平方米，配套公建面积万平方米，项目总投资亿元。项目三期建设总用地面积公顷，规划总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，地下室面积平方米，车位面积平方米，商铺面积平方米，容积率，绿化率，三期工程总投资万元。第四章建设地点及建设条件第节建设地点建设地点公司位于市南部的地区，包括。二建设场址的主要特点符合市规划。拟选场地位于市城市规划用地范围内，符合规划要求。本项目的建设用地已经国务院批准。属新规划居住区，人文环境好。区位优势明显，属市房地产升值潜力较大的区域之。紧邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，建设施工便利。区域内基础设施完备，水电暖煤气供应均有保障。自然条件较好。环境幽雅，无污染源，符合现代人对居住场所的要求。交通方便。拟建小区周边的交通条件良好，相邻和相近的有经十路水泥厂路。但目前水泥厂路尚未开通公交车。第二节建设条件自然条件气候市属暖温带大陆性季风气候区，具体气象资料风向常年主导风向冬季主导风向夏季主导风向风速最大风速冬季平均风速夏季平均风速气温年平均气温面选择不同色调的外墙面砖或外墙涂料，拼制或绘制各种图案，做到与周围环境相互协调。内装饰实行菜单式住宅二次装修设计方法，为住户提供可选择的空间，同时降低次投资不必要的浪费，套内用户除橱卫次装修，其余用房卧餐起居均为初装修。其中，居室为水泥地面，厨房厕所地面为防滑面砖地面，门厅选用普通面砖地面。内墙为普通抹灰，喷内墙涂料。厨房厕所采用瓷砖墙裙。门窗内外窗采用钢塑窗，内外门均为木制，分外户门，设有防盗门。其他设施水电暖煤气参照有关规定做好设置，卫生间设洗手盆，坐便器和淋浴器水管接头，有线电视电话网络线路入户。三基础设施给水根据市总体规划规定的人均生活用水标准升人日计算，未预见水量按计算。污水根据市总休规划规划区域内的实际情况，排水体制采用雨污分流，在规划区内设立污水排放系统。雨水充分利用地形条件分片排放雨水，尽量减少管径降低造价，按照就近收集排放的原则排到河，管材为钢筋砼管。燃气采用天然气，气源来自建新路中压市政燃气管线，按人均耗气量立方米年计。小区内采用中压管网供气，供气方式采用用户调压器中压供气和箱式调压器低压供气相结合的方式，其中前者主要用于高层住宅，后者主要用于普通住宅及配套公建。供热采用总体规划综合热指标居住平万米，公共建筑平万米确定本区供热负荷。采暖管道采用支状管网，管道采用不通行地沟敷设。供电根据区域内规划，采用分类用电综合指标测算用电负荷，电源引自供电局南郊变电站，采用放射式向小区内变电所供电，并由电缆敷设送至各单元用户，低压用户电压等级为。主要电力干线在主要道路采用电力电缆沿电缆沟敷设，其他道路采用电力电缆穿保护管埋地敷设。广电通讯本项目同步建设电信计算机网络有限电视等广电通讯系统。电信负荷预测采用分类指标法进行计算，住宅线户，公建线平方米。电信网络接入电信分局。小区有线电视系统接市有线电视网，每幢住宅楼为个独立的与线电视系统，每户均有个或若干个电视插头。学校内设用天线及闭路电视系统。所有广电