润空间。带装修出售的楼盘在大批量采购装修材料与进行装修施工时，发展商都能从中赚到部分利润，其表现是销售均价的提高。因此，能使发展商获取最大的利润空间。物业管理建议物业管理以前直被人们所忽视，而经过市场的发展，人们已经认识到物业管理的重要性。因此，著名的物管公司参与项目的物业管理，能够增加投资者入市的信心。优质的物业管理服务不仅保证住户良好的生活质素，更提高了项目的档次增加项目的附加值，是体现项目综合质素的重要环节。我们建议物业管理需提供的服务有封闭式管理小时保安公共设施的清洁绿化维护小时管理热线开展社区活动等除了以上传统的服务项目之外，针对周边项目的物业管理特点，本项目的物业管理应更多地倡导种尊重性服务理念家政服务，以区别于其它项目。物业管理与家政服务以前基本是各管摊，物业管理主要提供小区保安维护清洁等服务，而家政主要为住户提供保姆清洁等服务，两者井水不犯河水。其实，物管公司介入家政服务在国际化公寓出现，其提供的酒店式管理已经是物业管理介入家政的表现，但大多数集中在高端物业。而些大型楼盘，物业管理也提供些清洁等服务，但内容有限。现在，物业管理介入清洁等原来家政的领域范围已经越来越成为种趋势。社区商铺优化建议在现售楼部旁的商铺可作外观装饰或引入商家经营，营造定的社区商业氛围，为商铺销售作铺垫。社区商铺的外观包装第四篇销售篇项目定价价格厘定标准项目定价策略，指如何根据产品的生产成本和使用价值，应对市场竞争及反应，进行合理的价格组合，在利于销售的前提下，使发展商的利润尽可能的增加，这个平衡点也是项目价格定位的关键。而且价格将受到各方面因素的影响，因此将根据实际情况而适当调整。定价原则对于竞争激烈的房地产市场而言，能不能炮而红，定价至关重要。项目定价应遵循市场原则，具体来说是根据整体市场均价及区域均价结合各影响因素来定价如产品因素景观因素交通因素环境因素等。价格走势策略为了本项目能打响第炮，使其成为市场追捧项目，建议按以下价格走势策略平开高走，小步快跑，稳步攀升。定价方式比较法本案销售均价周边楼盘毛坯均价产品系数景观系数交通系数环境系数小结经过敝司对项目现场考察和深入的市场调查研究分析发现，本案周边优质物业的毛坯均价只能在元平方米以上。而因为本案的户型设计相当于其它楼盘顶层的复式单位，售价会比平层单位高。再经过上篇阐述的产品优化，增加装修安装家居智能化系统引入完善的物业管理后，以智能化社区优质物业管理社区等包装面市。项目住宅部分的整体销售均价建议是元平方米。因为项目的目标客户群是高收入人群，从现时广州中心区的房价来看，这个价位算是中等合理水平。而且在字面上看也比较能让人接受。前期筹备阶段前期筹备阶段时间划分前期筹备阶段是整个销售过程的准备时期，为其所需的所有销售物料作好准备，并做好前期宣传的铺垫，这段前期筹备阶段时间为年月年月，届时，本项目的筹备阶段工作将全面完成，为营销阶段的各方面铺排奠定基础。这段期间的工作内容较多，须制定系列工作计划，按所定时间严格执行。其工作内容包括前期宣传样板房售楼部投入使用完成部份园林景观，所需销售资料的完成前期宣传策略前期宣传目的本项目能够在市场上顺利建立形象品牌，有赖于在各个时期的宣传推广。在市场竞争日益激烈的今天，市场供给量大，宣传手段推陈出新，买家购买心理日益成熟，不会因时的广告轰炸而冲动购买，其必然会经过深思熟虑及楼盘的潜移默化作用方能促使其进行购买。因此，希望在前期宣传阶段能让市场对本项目具初步的印象，令目标买家对本项目产生好奇和兴趣，并了解项目的强烈欲望。实地宣传手段途径前期的宣传应注意持续性和成本节约性，建议在工地围墙施工现场工作用品指示牌等形式对项目开发商作形象宣传。工地围墙突破传统的砖围墙及塑料板的工地围墙模式，从造型和颜色上作特别设计，以显示本项目的特色。宣传内容图画生活场景内容项目宣传主题开发商宣传本项目名称开发商建筑商监理方质检单位设计单位园林设计单位销售电话指示牌设计统路牌，标识本项目的地址，须带本项目。施工现场于施工网上挂设宣传竖幅。工作用品员工证信封信签等用品上有项目或开发公司之，具统性和识别性。销售物料准备模型制作项目模型作为销售模型的制作，体现了个楼盘的公众形象，对楼盘的销售起到至关重要的作用。故本项目的制作必须做到精益求精，制作美仑美换的销售模型。总体规划模型制作要求因本项目占地面积不大，为显示楼盘的气势，提高楼盘的档次，建议模型的制作比例为，该比例还适合制作灯光效果及绿化环境模型制作规模，本项目周边配套较差，为体现以上优势，建议项目模型除以小区为主外，应将总体规划及周边区域按定比例纳入模型制作范围内。环境设计根据本项目的园林图纸进行立体化的，符合模型制作要求的辅助设计，使架空层绿化达到优美雅致明快典雅的效果，保证模型的整体效果达到精美逼真生动的要求。艺术体现为增强空间感，建议适当拉大楼距及扩大人行道宽度，增加绿地，提交视觉效果。灯光效果为提高楼盘的档次形象，建议制作灯光模型，建议制作万家灯火相互辉映的灯光效果，营造种夜景效果。如此制作亦可为本项目的夜间售楼做准备。项目户型间隔模型本项目的户型间隔有多种户型，为给买家直观印象，建议制作户型间隔模型，因有现场样板房无须将各种户型都作间隔模型，具体建议待设计方案确定后，敝司再提交建议。展板的制作风格方向现代前卫精致形式传统型有机玻璃展板前卫型创作不同形状的展板内容发展商简介建筑立面物业管理项目特色建筑配套创新建议制作三块较大面积的屏风，每两块展板挂块屏风。于两块展板间设计垂直水流，营造特色动态效果。楼书楼书是楼盘形象档次的体现，建议本项目设计精美楼书，制作质料可带有金属感的质材。楼书设计风格可因应本项目的主题风格而制作进行诠释，全面展现本项目的个性特色花园建筑间隔新颖科技配套等内容。宣传单张宣传单张能及时清晰地传达楼盘信息，建议设计制作别出心裁的宣传单张，有效传达楼盘信息同时，令买家感受到本项目与众不同，具有强烈个性色彩。如设计成折叠形状或飞碟形状等。其它销售资料包括平面间隔价目表付款方式认购须知利率表税费明细装修标准。以上物料的设计亦须具有个性色彩，如从色彩的运用上突破常用的白蓝粉红等色调，考虑采用玫瑰金为基调。施工现场配合从销售角度来看，施工现场须保持物料的摆放整齐，干劲冲天的施工气氛，使看楼客户对楼宇的施工质量和工程进度有信心。建议开辟现场看楼通道，开放整层作为买家感受现场气氛的场所，如此可构成售楼部现场样板间施工现场的看楼路线。延长买家的停留时间。等买家感受到现场气氛，增强买家信心。样板房配合除样板房的装修外，还应增加适当的包装以配合销售于看楼通道添加指示标志播放与售楼部样的背景音乐于样板房门口挂设说导消费的效果却不容忽视。入市时机新楼盘选择入市时机般有以下三个时间段月份春节前许多楼盘减价促销楼盘货尾，新入市楼盘较少月份月份五假期间大量新盘入市，竞争激烈，大量买家调动入市月份月份适逢暑假及国庆长假期，楼市推盘量达至最高峰。根据项目的工程进度，适宜考虑在第三时间段入市，对此时间段入市的优势分析楼市气氛热烈，买家入市意欲强长假期，市民睇楼成为时尚届时的楼市竟争激烈，市场气氛浓厚。就项目的工程进度情况及实际情况，敝司建议亮相时机暂定为年月份。以上文所分析之优势，项目欲入市即引起市场注意，迅速占领市场份额，并保持良好的竞争优势，需每阶段的营销策略具备计划性可行性。开售方式第步折扣优惠抽签认购能短时间调动起市场的追捧热潮，并可借助炒家的造势及客源网络，扩大项目的市场覆盖面，从各楼盘开盘的成功经验来看，这种方式所带来的市场效应及经济效益相当成功。为此敝司建议本项目的意向登记宜采用折扣优惠抽签认购。详细操作办法如下凡有意于正式公开发售日以展销会之额外优惠折扣购买单位的买家，可于项目意向登记期内，缴付诚意金，人民币伍仟元正换取折扣抽签卡壹张，凭卡可参与项目折扣优惠的抽签。认签时，买家须凭身份证登记，个身份证只能购个抽签卡但个客户可凭多个身份证购买多个抽签卡，籍此可透过认签者的宣传，将项目的销售迅速扩散，有意向抽签的买家须于正式公开发售日前认签完毕。抽签时间于正式公开发售日由发展商同公正单位统监票抽取。中签人须于即日在销售现场换领折扣卡，持卡人可根据折扣卡于公开发售之首三天内凭折扣卡优惠购房过期无效，折扣卡采取壹卡壹人制，即折扣卡只能由壹个买家购房使用。壹人凭壹卡只能购置套单位，中签卡可转让，但持卡购房人只能以持卡购房者之名义签署预售契约，购买后转名须缴付相当的转名手续费人民币元正，才可转名。中签方式额外优惠折扣分三类第类折扣名额限量人，折扣为正式公开发售日之开售价格包括展销会之有限期额外折扣折额外折，此种折扣取得者须以抽签形式产生。第二类折扣名额限量人，折扣为正式公开发售之日之开售价格包括展销会之有限期额外折扣折的额外折，此种折扣由入签人数扣除第类中签人士之余额中以抽签形式产生。第三类折扣名额无实际限量，视乎入签人数而定，即总入签人数扣除第二类个中签人之余额，折扣为正式公开发售日之开售价格包括展销会之有限期额外折扣折的额外折，此种折扣取得者即是未能中得第二类额外折之已付诚意金伍仟元的客户。注上述三类中签者在公开发售日只可获取折扣优惠购房，而无优先选购单位之特权在项目公开发售日，新客户仍可自行选购单位，但仅可享受属于该期展销会之有限期额外折扣建议为折。未有作内部认签的登记的买家，于正式发售期购房只能按展销会的正常折扣，而无任何之额外折扣。以上折扣额仅供参考，在实际操作中的折扣额须与发展商研究后再作确定。若买家于公开发售期间未能选购到心仪单