1、楼占地.万建筑.万已完成设计鞍山土地储备市中心高层商住大厦占地.万建筑.万万科年房地产业务全年完成利润,万元•继续坚持城市居民住宅这潜力极大的市场，在国内房地产行业中倡导城市居民住宅，并以中档及中高档城市居民住宅为本集团房地产开发的主导方向。•城市居民住宅项目总投资已经占本集团在建房地产项目总投资的.。•年初本集团正式椎出以内销市场为主附有完善生活和服务设施的中档住宅区“上海万科城市花园”和中高档住宅区“青岛银都花园”，深受市场欢迎。上海万科城市花园项目规划建筑面积.万平方米。该项目首期和二期共个单位已售出。青岛银都花园建筑面积．万平方米，总共个单位已经售出。•除城市居民住宅项目外，本集团分布在深圳上海天津鞍山成都等地办公商业及商住楼字等在建项目共个，进展。

2、优质物业管理。集团在国内首创的“万客会”获得了消费者的热烈响应，集团五大开发城市“万客会”会员人数达,人，该会通过为客户提供免费资讯优惠商家等增值服务，充分加强了公司与客户的沟通。年展望•在未来数年，住宅开发量将持续增加，全年开发和销售项目个。在项目开发上将进步加强对科技成果的应用。•将加快在深圳上海北京天津沈阳及成都的土地储备，重点选择城乡结合部的大宗土地，保障集团住宅开发不断增长的发展需求。•网络经济带来全新的发展机遇，将结合主业的发展，推出“住宅联盟”网站，全力拓展以建材贸易为主的电子商务，该网站所形成的规模采购优势将进步降低集团营运成本，提高效率，提升集团核心竞争力•未来将进步强化人力资源的建设及培训工作的开展。继年“职业经理年”及年“团队精神年”。

3、筑贷款市场调研细分市场营销策划工程管理土地使用权获得动拆迁，建设单位投标，建材，资金规划设计预售安排市场研究中介机构服务物资供应广告促销销售队伍合同管理按揭抵押贷款物业管理手册与程序设备与万科年的物业状况权益万城市物业名称地点深圳荔景大厦红岭中路万景大厦福田新市区土地储备福田新市区上海西郊花园西郊物业用途综合商住高级公寓别墅建筑面积层.万层.万.万栋物业状态月开工月开工年底完工出售状况住宅出售年底落成售完万科广场古北新区高级住宅月开工万科城市花园闵行区中档住宅占地.万多套年底首期开工青岛银都花园高级公寓花园别墅占地.万建筑.万月开工首期单位售出.天津万科中心大厦市区金刚桥高层商住大型商场占地.万年底开工经销项目北海万达苑建筑.万土地储备天津保税区高层写字商。

4、技术物业管理服务服务市场与销售外部后勤生产经营内部后勤效的销售策略加快销售速度。•集团早期投资的部分地产项目由于市场发生变化，投资效益不佳，如天津写字楼和酒店项目，北海城市花园项目鞍山写字楼项目成都项目对集团盈利也产生定的负面影响。年业务进展及年展望•继续实施在深圳上海北京天津和沈阳五大城市重点投资开发住宅的策略，实现楼盘竣工面积.万平方米，结算销售面积.万平方米•截止年月日，集团住宅土地储备之规划建筑面积达.万平方米。•运用成熟的品牌形象善于创新的专业能力和相对充足的资金实力，集中发展大中型住宅项目，并加强新技术的运用。年内成立的万科建筑技术研究中心的研究成果及有关设施已逐步应用于集团住宅项目，提高了住宅的环保及科技含量。•为客户提供“全心全意全为您”的。

5、当地现有物业及其利用状况调查分析•地方城市建设规划蓝图•各类地产需求整体预测房地产企业的战略研究纲要全国竞争态势地区竞争态势主要竞争对手分析借鉴核心能力识别和策略•主要房地产企业识别•主要企业的竞争地位分析规模区域资金实力地产性质组织结构管理水平•主要地产企业的最近动态和战略•主要房地产企业识别•主要企业分析规模区域资金实力地产性质组织结构管理水平•主要地产分析价格目标市场营销•主要地产企业的最近动态和战略•成功企业的关键成功要素•成功经验总结••与竞争对手相比，复地有何差距，应如何弥补并尽快追赶•发展战略是什么•为了成功实现战略，必须拥有哪些关键的竞争力，应如何优先培育核心竞争力•房地产行业价值链研究技术开发采购企业基础设施人力资源管理可行性研究融资分析。

6、利。在建项目总开工建筑面积为．万平方米，竣工建筑面积为．万平方米。•在北京天津沈阳等地拥有土地储备.万平方米。•上海西郊花园青岛银都花园北海万达苑等项目为本期溢利做出了贡献。年房地产业务利润达.亿元•重点开发城市居民住宅，其竣工面积占本年度全部竣工面积的.。其他商业楼宇亦进展顺利。•上海万科广场深圳荔景大厦深圳万景大厦于年内竣工，上海及北海万科城市花园青岛及石家庄银都花园于年内部分竣工。全年竣工面积为．万平方米，比上年度增长。•本年度在建房地产项目个，在建项目总开工建筑面积达.万平方米，比上年度增长。•在深圳合肥沈阳北海等地拥有土地储备.万平方米。年业务进展•全年竣工面积万平方米，平均售出率约。•北京万科城市花园项目第期为本集团之盈利作出重要贡献，年内完成。

7、年确定为“职业精神年”，提倡以职业精神为平台，积极创新进取房地产行业研究大纲•宏观经济和房地产行业宏观研究•北京上海房地产市场研究•房地产企业个案分析万科•房地产上市公司比较分析•房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战•房地产企业的发展战略香港的房地产公司在房地产业务做大后往往进行多元化发展以降低经营风险，但主要还是围绕在地产相关业务›››››››.亿港元.亿港元在香港，房地产行业属于成熟行业，地产公司为了维持企业业绩的持续性，般在地产业务上兼顾物业开发如住宅和物业投资如办公楼，避免业绩出现重大波动›››››亿港元.亿港元房地产行业研究纲要宏观经济分析地区经济分析全国房地产市场分析地区房地产市场分析•人口城镇人口流动人口居住面积•经济发展趋势产业结构增长率。

8、•鉴于深圳居民住宅市场的潜力及九七香港回归的良好时机，本集团将继续贯彻加大在深圳投资的经营方针，增加在深圳的土地储备。年业务进展•年全年结算楼宇面积.万平方米•年继续贯彻将房地产项目集中于深圳北京上海天津沈阳五大城市的经营策略，全年结算搂宇面积.万平方米。年担忧的经营问题•房地产业务市场竞争日趋激烈，将根据市场情况及时调整经营策略。随着经济的发展和城市消费水平的提高，以及刺激住宅消费各项优惠政策的出台，购房层面发生较大变化，工薪阶层的购买能力进步增强。根据这趋势，将积极开拓中档经济住宅市场，扩大市场定位，有效增加房地产客户层面，提高市场占有率。•业务规模簇张对人力资源提出更高要求。年房地产业务新开工面积将达万平方米，以上年同期增加近倍。对专业人才需求及培训。

9、货膨胀率物价指数零售价格指数工资水平储蓄水平可支配收入利率失业•行业政策和法规•的影响•世界经济趋势•人口常住人口流动人口人口结构或特居住面积消费结构•经济发展趋势产业结构物价指数工资水平储蓄可支配收入就业率当地产业政策•工业和商业趋势工业园区商业区•行业政策和法规•的影响•当地经济其他发展趋势•物业整体规模状况•全国物业细分市场结构分析•住宅厂房商场写字楼等竣工销售空置等统计数据分析•正建和规划的地产统计数据•供需状况整体分析•房地产价格指数•房地产价格走势•国外地产发展历史和动态•全国城市化趋势•物业整体规模状况•细分市场结构分析•住宅厂房商场写字楼等竣工销售空置等统计数据分析•正建和规划的地产统计数据•供需状况整体分析•房地产价格指数•房地产价格走势。

10、平方米，销售业绩理想规划面积,平方米,分三期开发的天津万科城市花园第二第三期于年内全面开工，首先推出销售的第三期售出率达，亦为本集团利润作出贡献北京万科城市花园项目累计竣工,平方米,年内增开,平方米，销售稳定，为集团带来盈利。•荔景大厦项目与万景大厦项目的售罄和青岛银都花园的良好销售亦为集团带来溢利回报。•在沈阳鞍山的住宅项目，在大连的写字楼项目增开面积达,平方米•继深圳天景花园青岛银都花园之后,上海万科城市花园天津万科城市花园北海万科城市花园和深圳荔景大厦又获得“全国物业管理优秀住宅小区小厦”荣誉战略•凭借已确立的专业优势及万科城市花园品牌效应，加快现有地产项目的消化进程•在已开发的十二个城市的房地产项目中，集中资源在深圳上海北京天津等大城市开发居民住宅。

11、作提出更高要求。•房地产开发规模的扩大，市场竞争的加剧导致各地现楼库存的增加，截止年底，集团现楼库存面积达.万平方米，可售楼花面积.万平方米。随着年度房地产开发量的大幅提升，可售面积将进步增加，对集团销售能力提出更高要求。集团将充分利用销售代理万客会等各种资源扩大销售网络，并采取有商品房屋销售总额.住宅销售额.北京和年写字楼供应量虽比前几年减少，但市场基本是全盘吸收呈上升态势。目前写字楼供应正处于逐步放大的趋势按行政区域分，北京年的写字楼供应主要在朝阳区和海淀区，按商圈分，主要在中关村和金融街地区与年相比，朝阳区和东城区的写字楼供应量有所降低，而海淀区和西城区的增量明显，崇文区从原来的基本空白开始出现供应而从各概念板块看，中关村亚运村金融街和燕莎商圈增量明。

12、工面积．万平方米，实现销售面积达。上海万科城市花园第期及上海万科广场继续为本集团主要利润来源之。•集团控股之天津万兴实业股份有限公司通过对年初收购之“天津世贸广场”项目进行综合改造，年内即实现销售及回款均达，亦为本集团盈利作出贡献。•在青岛沈阳成都石家庄及北海开发的住宅项目均获得稳定回报。•自年介入房地产业务以来，长期致力于售后服务。本集团管理之深圳“天景花园”及青岛“银都花园”均获得全国“物业管理优秀住宅示范小区”的称号。年业务进展和年战略•房地产业务期内保持良好经营业绩，全年结算竣工面积.万平方米•在各地的居民住宅项目均有理想市场表现。上海万科城市花园继续为集团带来良好溢利回报,该项目期工程累计,平方米于年内全面竣工，售出率达，二期新开工及部分竣工面积。

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