1、拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，但执行效果仍然较差。年发布关于印发关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案的通知。年元旦，国土资源部与监察部联合发文关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知国土资发号，开始坚定地推行“招拍挂”。历时年，“招拍挂”方式才基本得以在全国推行。这也彰显了中央打击“暗箱”操作建立透明土地市场的决心！第二体现在对坚决保护被征地农民的利益方面从征地补偿安置政策的演进可以看出，政府把征地补偿安置提高到社会稳定层面来考虑。年，国土地资源部发布关于切实维护被征地农民合法权益的通知国土资发号，政策出台背景是些地方征地工作存在补偿低费用不到位安置不落实等问题，损害了被征地农民的利益。年月，国务院发布关于深化改革严格土地管理的决定，其中强调“完善征地补偿和安置制度”。天后，国土资源。

2、体之间按定比例分享增值收益的机制。在此情况下，开发商可以通过创新性的开发活动，最大限度地提升土地价值，从而获得最大利益。在土地级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有投资环境景观。例如，改造旧河道，变废为宝加强景观和园林的规划建设，美化环境。本质是通过提高生态效益来实现经济效益。投资公共配套设施。例如，配套制冷及热力供应，地下综合商城停车场，等等。本质是通过提高社会效益来实现经济效益。第期出让引入品牌商业设施或酒店，带动周边地块升值。实现级和二级开发互动。实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制级开发中的授权范围，以及分批出让计划的安排。盈利模式持有部分公共建筑北京在前些年的土地级开发，授权土地级开发主体如北科建可以投资公共配套设施，则开发商可以通过提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府允许土地级开发主体进行部分。

3、达到相应水准。但是，现在各地基本都成立了土地整理储备机构，来负责土地收购整理开发与出让。政府只有控制了土地储备，才能控制土地供应，进而才能对房地产开发市场施加影响。也就是通过控制供应量供应时机和招标条件，来对房地产市场进行宏观调控。从这个角度讲，土地级开发和二级开发相分离，是未来发展的必然二级联动开发模式可能持续不会太久。基本国策首先表现在长期坚持推行“招拍挂”出让方式上从土地出让政策的演进可以看出，政府决心从源头抓起，主导土地使用权交易，并建立向公开公正公平的交易机制。年月，国土资源部发布关于进步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知国土资发第号文，政策出台的背景是经营性房地产开发用地的出让仍主要以协议方式进行，不利于建设公开公平公正的土地市场，不利于国有土地资产价值的实现，也不利于集约用地节省土地资源。年，国土资源部又发布了招标。

4、各项成本费用。比重最大控制难度最大的成本费用就在于征地拆迁费用，虽然市政府有相关标准和规定，但在实际执行中有难度。这就要求开发商具备较强的与当地政府居民企事业单位进行沟通协调的能力，在转居安置等方面妥善解决当地政府和农民的后顾之忧，同时能够最大限度地降低成本，实现多赢局面。整体成本费用的控制在于系统周密的安排。对于大面积的土地级开发，需要分批次地批地征地拆迁，严格整合各步骤的节奏。例如，先盖转居房，原居民再搬迁，企业再征地拆迁，再安置劳动力，资金安排则贯穿始终。通过各步骤的无缝衔接，使企业的人员效率资金效率达到最高，政府和农民的满意度达到最高。目前北京市土地储备中心已经出台土地级开发项目实施方案审批表，成本结构透明化，开发商的盈利能力就表现在其对成本的控制能力。盈利模式分享土地增值收益在些城市，采取了在政府开发商和原使用者等各个主。

5、，以及对房地产开发调控意图•对于国内土地级开发模式，基本都是特例，不具备普遍性，很多盈利手段都是操作层面的，而不能上升到战略层面。中央对土地管理和房地产开发的认识已经上升到基本国策层面中国是人口大国，而且耕地和人口主要集团在东北东部和南部的狭长地带，可利用土地资源极其稀缺，这使中国的土地管理政策和城市发展政策更接近于新加坡韩国和日本。对于房地产行业，中央的根本意图是引导规范行业的健康发展，从而促进城市化进程，带动国民经济持续快速发展，并且有利于建设和谐社会。城市发展和房地产开发关系到国计民生，特别是住宅开发直接关系到民生，影响到社会的和谐与稳定。因此，政府必然从源头开始，在城市发展土地开发储备土地供应保障性住宅开发等整个发展链条中，起到主导或调控作用，这本来就是政府的责任。在前些年出现的混乱局面，只是因为政府的执政能力和财力尚没有。

6、部发布“关于印发关于完善征地补偿安置制度的指导意见的通知”，进步明确了征地补偿标准被征地农民安置途径征地工作程序和征地实施监管办法。随后，各地陆续出台关于征地补偿安置的具体办法。年月，北京市政府早于中央就发布了北京市建设征地补偿安置办法政府令号，更加详细规定了征地补偿人员安置就业促进社会保险等具体标准与办法，并且明确了相关法律责任。年月，国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知国办发号。在保障农民合法权益的时候，也意味着需要大幅度提高征地补偿安置费用。第三体现在通过土地信贷税收等政策对房地产市场的调控方面年月日，国务院办公厅发布关于切实稳定住房价格的通知年月日中国七部门关于做好稳定住房价格工作的意见年月日国办发号国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知。此后，相关配。

7、配套的二级开发建设，取决于同政府的沟通和协调。与当地政府投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促成此事。该盈利模式对开发商而言，最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力。盈利模式为二级拿地铺垫土地级开发主体通过与政府协商，出于主观意愿或客观原因，总是能够创造些条件让级开发商取得部分二级开发项目。该盈利模式的前提，是政府愿意让级开发商取得部分二级开发权，政府公关是关键。在此情况下，要求级开发商具有卓越的二级开发能力，通过二级开发弥补级开发收益的不足，实现级开发和二级开发互动。土地级开发的风险与规避•土地级开发要面对三大类客户政府原使用者二级开发商•土地级开发涉及到征地拆迁转居安置市政基础设施建设等工作，非市场因素很多•资金需求量大•各环节间的接口多•资金短缺风险•成本失控风险•进度失控风险•土地难以出让风险•。

8、间”例如北京转变。未来政府土地储备机构虽然会承担些政府的重点工程重点项目，些专项收购，以及旧城改造等“难啃的骨头”，但是定位就是做好管理工作，而不是自己大量地去投资去实施。般性的土地级开发将采取市场化运作方式。政府主要“抓两头”，是抓储备开发计划，二是抓土地供应计划，进行总量控制。上海杭州正在向北京学习，主要原因可能在于大量的土地级开发需要巨额资金和大量专业化的人力资源，由政府垄断级开发的难度较大。在这点上，中国同香港特区和新加坡的实际情况差异很大。中国土地储备和级开发的发展趋势未来，进入级开发的门槛可能大大提高。政府进行市场化运作的目的是提高效率，二是不愿承担风险。政府可以为自己投要经过招标程序年月日，国务院发布了关于投资体制改革的决定，此后，各地陆续出台政府投资项目管理规定。决定明确规范了政府投资行为，改进政府投资项目建设管理的实。

9、政府换届风险•周密计划系统安排，整合好各个步骤•协调政府给予贷款担保，或者给予暂时土地使用权•按法规办事，与当地城市规划和土地储备计划相吻合，手续齐全•建立职业化的征地拆迁团队。特点风险防范措施目录国内外城市发展经验借鉴国内土地储备及开发模式国内土地级开发权获取方式国内土地级开发融资模式土地级开发盈利模式与风险规避国内土地级开发的发展趋势关于未来发展方向的探讨基于历史经验和产业政策来判断土地级开发的发展趋势政策导向历史经验•从中央政府对土地管理和房地产开发认识的转变，以及国家在土地管理房地产开发等方面政策演变轨迹，可以判断出土地级开发和房地产开发的发展趋势，这是根本性的，是我们进行战略决策的主要依据。•对于国外土地管理和房地产开发经验，由于历史条件和国情截然不同，只能是借鉴，但从中也可以看出政府对于土地管理城市发展的主导意图。

10、用服务设施，进行长期持有经营通过政府支持，直接拿到二级开发权等。这些操作手段基本都视与政府的协商情况而定，并不具备广泛推广的可行性。中国土地储备和级开发的发展趋势长期看来，由企业主导的二级联动开发模式，逐步向政府主导的二级独立开发的模式转变。企业和政府在城市土地开发中追求的目标和市场行为不同。前者主要关注短期经济效益，既有提高土地利用集约程度的动因，又有囤积居奇待价而沽倒手炒作的动因，因此，企业主导城市开发会带来城市无序发展的后果。后者则关注经济效益社会效益和生态效益的统，追求城市高质量可持续发展。因此，必须由政府主导土地储备与开发，从源头上加强对房地产市场的控制权和对土地增值收益的索取权。目前，在北京上海杭州广州等城市，开始以政府为主导，进行土地储备和有计划供应，加强政府对土地市场的调控力度。由全程实施例如上海杭州，向“抓两头，放中。

11、施方式，对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”,即通过招标等方式,选择专业化的项目管理单位负责建设实施,严格控制项目投资质量和工期,竣工验收后移交给使用单位。规范政府投资资金管理。政府投资资金按项目安排,根据资金来源项目性质和调控需要,可分别采取直接投资资本金注入投资补助转贷和贷款贴息等方式。以资本金注入方式投入的,要确定出资人代表。要针对不同的资金类型和资金运用方式,确定相应的管理办法,逐步实现政府投资的决策程序和资金管理的科学化制度化和规范化。年月日，北京市出台了政府投资建设项目代建制管理办法试行。代建制，是指政府通过招标的方式，选择社会专业化的项目管理单位以下简称代建单位，负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。目前，北京市也明确制定了政府直接投资和资本金注入投资项目审批流程和社会投资项目政府补贴和。

12、套政策陆续出台。涵盖征收个人住房转让所得税公布土地开发与利用情况调整公积金贷款额度与利率规范外资准入等政策。总之，政府通过对“地根”“银根”税收等调控杠杆，对房地产市场供应和需求进行双向调节，从而稳定房价。市场供给市场需求土地供应信贷税收户型限制借鉴国内外历史经验，有些反映了政府的主导意愿，有些则只是特定历史条件下的产物，不具备推广性对于旧城改造，海外经验基本都是由政府或是政府指定的法定机构来负责。背后原因可能在于旧城改造过程中征收拆迁安置的难度大，成本高，对社会影响大，由政府主导更有利于城市更新与发展。在新加坡和韩国等岛国，寸土寸金的情况下，由政府机构负责工业园区的开发。在国内，土地级开发在各地产生了不同的开发模式，土地级开发主体通过与当地政府协商，创造多种盈利模式。例如，在级开发时，进行部分二级开发与政府分享土地增值收益投资公。

参考资料：

[1]（房地产业_合景泰富成都誉峰项目研究报告(PPT41页)）（最终版）（第41页，发表于2022-06-25）

[2]（房地产研究报告范例）（最终版）（第29页，发表于2022-06-25）

[3]（房地产项目销售指标保障方案专题研究报告(ppt124页)）（第124页，发表于2022-06-25）

[4]（房地产天津车位市场发展研究报告(ppt70页)）（最终版）（第70页，发表于2022-06-25）

[5]（房地产开发项目可行性研究报告）（第49页，发表于2022-06-25）

[6]（房地产行业研究报告）（最终版）（第110页，发表于2022-06-25）

[7]（房地产行业研究报告（PPT64页））（最终版）（第64页，发表于2022-06-25）

[8]（房地产标杆企业研究报告）（第43页，发表于2022-06-25）

[9]（方太移动PC项目可行性报告）（最终版）（第33页，发表于2022-06-25）

[10]（方太项目(空调部分)可行性研究报告）（最终版）（第44页，发表于2022-06-25）

[11]（方太集团冰箱生产线可行性报告）（最终版）（第39页，发表于2022-06-25）

[12]（反应堆压力容器项目可行性研究报告）（最终版）（第14页，发表于2022-06-25）

[13]（发展战略研究报告（PPT146页））（最终版）（第147页，发表于2022-06-25）

[14]（多元化产品及可持续发展研究报告）（第23页，发表于2022-06-25）

[15]（都市传媒全国营销推广策略研究报告(ppt86页)）（最终版）（第86页，发表于2022-06-25）

[16]（动力锂电池磷酸铁锂电池的研究报告和市场调研）（第78页，发表于2022-06-25）

[17]（东海大桥近海风电场工程可研性研究报告交流）（第63页，发表于2022-06-25）

[18]（电子测量仪器制造项目可行性研究报告）（最终版）（第16页，发表于2022-06-25）

[19]（电信发展战略研究报告）（最终版）（第108页，发表于2022-06-25）

[20]（电力设备行业研究报告长江证券_关注电建重点环节和需求侧节能电力设备行业2011年投资策略（PPT30页））（最终版）（第30页，发表于2022-06-25）