标准规范工程设计手册能耗指标分析本项目的主要能耗是电耗，小区内新增用户户，按每户考虑，结合共用照明等因素，新增用电总容量为，年总耗电约万度。节能措施在供电设计中合理选择配电中心，力求使其位于各车间的中部，尽量避免远程供电，降低供电线路的损耗。供电干线采用型电缆直埋，减少线损。二在建筑设计中采用保温性能好的混凝土空心砌块等作为围护墙体，增加建筑物的保温性能，可减少用于室内温度调节的能耗，节约能源。三在小区变电所内设置无功功率因数补偿柜，采用静电电容器组并通过自动控制对功率因数进行自动投切补偿补偿后达到以上，以减少系统的无功消耗，同时对部分电感型用电设备如荧光灯等采用静电电容器自补偿，减少无功能耗。四小区内路灯照明线路采用路灯自动控制箱，可根据需要选用不同的照明方案和照明时段，并通过自控实现，达到实用并节约能源的目的。第七章投资估算与资金筹措投资估算投资估算的依据建设项目经济评价方案与参数第三版全国统建筑工程基础定额安徽省综合估价表年合肥市有关材料和设备的现行市场价格现行各项税费标准。投资估算范围建筑工程费包括居民住宅楼商办楼小区给排水供电道路和围墙绿化等。其他费用土地平整清理水增容勘察设计费管理费不可预见费等。投资估算结果项目建设总投资为万元，其中建筑工程费万元，其他费用万元，详见项目投资总估算表。投资估算表序号建设内容单位数量单价元合价万元备注建筑工程费住宅平均商办楼小区给排水小区供电道路围墙绿化其他费用土地平整清理亩城建配套水增容勘察设计费管理费不可预见费总投资资金筹措本项目总投资万元，资金来源为建设单位自筹资金，详见投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表序号项目合计月月投资计划建设投资建设期利息资金筹措用于建筑工程用于土地平整清理用于城建配套用于水增容用于勘察设计用于管理费用于不可预见费第八章建设工期与进度计划建设工期安排本项目计划建设期个月，即年月年月。年月，项目可行性研究申请立项年月，项目规划设计，报批年月，项目施工图设计，报建年月年月，项目土建施工年月，水电安装调试年月，项目验收。建设进度计划详见项目建设进度计划表时间年年建设内容可行性研究申请立项规划设计，报批施工图设计，报建项目土建施工水电安装调试项目验收第九章目标定位和营销策略目标市场定位绿城雅苑位于岗集镇，主体目标对象为周边地区的中高层消费群和城市工薪群体。消费群界定城市白领，工薪阶层人员附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要外地来合肥投资创业人员民营或私营企业家或个体老板。购买目的比例依次判断为纯自住自住兼投资型其它。产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策，主要原因是相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。岗集镇已形成些居住小区群体，各项基础设施和市政设施都快跟上。合淮路的交通要道地位决定了绿城雅苑在该区域内具有其他物业不可替代的优势。近年来，合肥楼市蓬勃发展，各楼盘纷纷开工建设，市场竞争空前激烈。该项目并不盲目追求豪华高档，而是以美观实用适宜以人为本为基本准则，在竞争日趋激烈的合肥房地产行业中立足站稳。居民住宅楼做好电力供应供水供气及配套绿化和公共工程，打造个优美宁静的小区。商办楼可根据商家要求变更面积，天地墙简单装修，有升，销售方面风险较小，从而使本项目的投资风险相对较小，因此本项目在财务上是可行的。第十章风险分析项目主要风险因素识别本项目的风险因素主要有利率风险购买力风险和资金变现风险利率风险利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成方面生产成本增加另方面市场需求降低。购买力风险购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是种需求风险，在市场经济体制中，需求是个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境生活环境社会环境消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。资金变现风险资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币带来的损失。防范风险的对策投资决策阶段。准确把握国家和地区经济的发展趋势，制定适合自身特点的开发策略，合理评价和选择开发投资方案，从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险树立风险意识，建立风险管理组织，高度重视开发企业内部风险管理，强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，加强风险损失资料的搜集整理和分析健全风险预警系统。防范风险的关键是预先行动，即主动控制，项目进入实施阶段时间越长，控制风险的成本就越高。前期工作阶段。积极与地方政府各管理部门金融机构等相关单位搞好关系，争取获得他们对开发项目的理解支持和帮助增强合同意识，勘察规划设计合同资金使用合同等。项目建设阶段。采用系统的项目管理方法。向施工方人员灌输安全意识，做好现场容易出现危险事故的预案工作。及时协调处理设计监理施工材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。合理布置施工现场。尽快完成开发项目，缩短建设周期，这也是些小开发商惯用规避风险的措施。销售管理阶段加大宣传力，确保销售达到预期目标第十二章结论与建议结论合肥丰联房地产有限公司根据合肥市场需求和本地房地产业发展的需要，以自筹资金建设绿城雅苑项目，符合中华人民共和国城市房地产管理法商品房销售管理办法同时也符合合肥市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要项目建成后将实现年销售额近万元，年后可实现投资回收目标。建议该项目具有显著的经济和社会效益，建议有关部门尽快落实各项准备工作，按设计计划组织实施。重点放在安全系统及电子商务系统的配备。出入口控制均采用玻璃破损红外线综合控制系统闭路电视监视系统保安巡更管理系统自动感应消防喷淋系统三智能化系统办公自动化，通信自动化，设备管理自动化计算机网络采用可靠性规范，编码，分布式时钟公共广播传唤系统结构化综合布线信道直接符合设计标准，最大数据传输功率为，能传输语言数据传真图形图像资料电视会议与安全监视系统的信息建筑物安全报警和空调控制系统的信息等宽带网设置卫星电视信号接收调制调解系统。营销策略根据本项目的工程进度安排以及公司对销售工作的节奏安排，本推广方案将项目的推广工作大致划分为以下几个时段项目蓄势期本阶段主要采用寻求媒体合作伙伴召开媒体年终联谊会在媒介和业界初步树立项目的第印象，通过厚积薄发的方式进行前期蓄势。形象塑造期本阶段主要在户外报媒电视电台车身等广告方式综合塑造项目形象。在信息发布方面主要包括项目识别系统主题概念主打广告语项目规划设计项目市场定位项目简介等方面。本阶段的主要目的是树立项目的形象和初步建立项目的市场知名度和美誉度，为后期的强势推广打下基础。完成以下工作联系并确定广告合作单位印刷品设计制作单位模型设制作单位报社电视电台等新闻媒体单位。项目宣传品设计及制作项目模型设计及制作户外广告选址及设计制作项目工地及销售接待中心包装软性新闻宣传制作并发布项目电视形象广告召开新闻发布会记者招待会房产销售见面会将项目相关信息在网上发布召开开工典礼强势推广期本阶段主要通过开工典礼开盘庆典优惠促销开业庆典等促销推广和各媒体广告联合强势推广项目，让目标客户充分了解项目情况以激发起购买欲望。在信息发布方面主要包括项目的各强势卖点和客户主要关心的实质性问题。本阶段推广的主要目的是全面配合和促进项目的招商工作。完成以下工作硬性广告宣传播放电视专题片大型户外喷绘形象广告路牌及霓虹灯广告主要推广渠道报纸新安晚报合肥晚报安徽商报电视合肥电视台楼市报道电台安徽交通广播电台合肥人民广播电台等户外广告大型喷绘路灯路牌霓虹灯广告网站国内专业房产网站合肥房产网主要推广方式媒体主要推广方式备注报纸平面广告软性文章新闻电视形象广告专题片专题栏目电台新闻广告专题节目户外广告平面喷绘布幅车体广告喷绘广告车内字体广告网站项目信息发布行业信息交流现场工地及销售中心包装及宣传第十章经济效益评价经济效益评价依据建设项目经济评价方案与参数第三版企业财务通知及企业会计准则税金以中华人民共和国增值税暂行条例及其他税收规定经济效益评价基础数据建设规模本项目总用地面积平方米约亩，总建筑面积平方米，总投资万元人民币。项目工期本项目计划建设期个月，即年月年月。其中年完成项目投资的，年完成项目投资的项目于年月交付使用。项目销售收入的确定商业门面销售商业门面建成后第年售出，第二年售完。价格按每平方米元计算第年收入，元万元第二年收入，元万元住宅楼销售住宅楼建成后第年售出，第二年售出，第三年售完。价格按每平方米元计算第年收入，元万元第二年收入，元万元第三年收入，元万元第年销售收入总计万元，第二年销售收入总计万元，第三年销售收入总计万元。总销售收入万元财务分析现金流量分析投资回报率总利润总成本投资回收期年详见下表现金流量现金流量表单位万元建设期建设期达产期序号项目现金流入项目销售收入商办楼销售收入住宅楼销售收入现金流出