策划必须做到综合性，同时还要围绕两个特色业态整个项目运作最好引入当地比较有经验和实力的专业公司进行前期调研项目定位产品策划概念设计以及营销管理。市场定位产品定位消费者定位价格定位都需要进步的市场调研和论证。年月日的税收是没有的。如果积极鼓励发展写字楼，像这样的区域，会产生大量的税收，可能间房子里面签份合同，整个的营业税所得税量就会非常大。区域能不能很好地发展，有没有足够的税源是个非常大的关键问题。所以建议，我们落后的规定金融政策法律应该跟着调整。商务公寓有望取代商住楼北京商务公寓何以在大行其道近年来，北京各种概念的公寓层出不穷，像酒店式公寓等，最近，地区及其辐射区域新推出了些以商务为目的的公寓，称为商务公寓，例如旺座国际港等，这些项目推出后的销售情况非常火爆。权威人士普遍认为，商务公寓能在内大行其道，主要是受社会经济环境的影响。首先，商务公寓把商和住很好地结合价位相对较低，目前辐射区域内的商务公寓平均价位基本在元平方米，中心区的高档商务公寓项目，其均价也在元平方米左右，而高档甲级写字楼售价基本在美元平方米以上，且销售面积都非常大，在新经济形式下的些新生代公司在寻找办公场所时，对这些写字楼的价位和面积基本不能接受以公寓立项，在购房贷款等方面都比写字楼有优势。因此商务公寓推出就受到了许多商务客户的欢迎。其次，经过十年的建设已是个趋近成熟的商务区。目前进驻北京的世界强企业家中有家办公地点设在了北京商务中心区及其周边辐射区内，加入后，还会有更多的外资合资内资企业不断进驻。这保证了商务公寓的强大市场需求。许多商务公寓项目正是瞅准这个时机。以国际港为例，为了适应新生代公司的需要，这里特别设立了商务会所，有公共秘书网络中心商务咖啡厅和西餐厅等商务配套设施。通过公共秘书，用户可以免去许多日常需要处理的繁杂琐事在商务会所里，用户可以与自己的客户在轻松的气氛中交谈，进行充分的沟通。另外，在进行内装修以前，开发商可以根据业主的需要对户型进行定的修改，业主可以根据自己的需要选用不同的户型和菜单式装修方案。国际港聘请了国际知名物业管理公司戴德梁行进行管理，让业主感受到顶级的物业管理水平。因为商务公寓的商住两面性，所以它般有如下几个特点地段必须邻近商务中心区域必须是交通便利庄重气派的外立面专业的物业管理硬件设施要能满足商住两用的需求配套设施中，须要有充足的车位以及商务活动所必须的银行邮政商务中心多功能会议厅展示厅等配套设施。中关村企业两大诉求引导楼市，新型商务公寓闪亮登场。作为中关村创新的活力之源，要关心了解中小企业的切实需求，筑得好巢善待他们，留住中关村的未来。有识之士早就这样呼吁，然而不少开发商对这种需求视而不见，以致遭到市场惩罚。据悉，目前中关村多数企业对办公物业有两大诉求第，想买不想租。基于创业型公司事业正值起步阶段，用大量的资金来交房租对他们来说很不划算。以中关村中档写字楼为例，每天每平方米租金元，家公司如果租平方米的写字楼办公，年付出的代价是万元。些中小公司自称是给银行和开发商打工，往往奋斗多年，连个固定的办公场所都没有。第二，想买不想贵。买住宅商住两用楼，公司职员和小孩老人同出入电梯，加班时经常受到邻居投诉，对于胸怀远大注重形象的公司来讲难以忍受。然而，在核心地带办公，既可降低办公的时间成本，又有利于迅速采集信息，中关村又是个难以放弃的寸金之地。租楼不值，想买写字楼办公也不易，中关村的房子动辄上万元，百多万的房价，负担太重。日前中关村的项调查也表明，多数中小企业需要的是单价元的房子。由于资金原因，中小企业更希望有灵活的付款形式。普通写字楼按揭非常难办，手续复杂，很难取得银行按揭，即使有最多只能到五成左右，年限也比住宅短得多。这对普遍患有资金饥渴症的创业公司来说，还是难以考虑。而七成到八成年的按揭，最终成为公司资产，后期租售变现能力也很强，对成长型公司很有吸引力。针对中小企业性价比及其办公上的特殊需求，新型商务公寓从年开始登陆市场，随即也受到中小企业的欢迎。年，是中关村年大变样的最后年，以高档写字楼为主的西区建设已初具规模。在核心区内，除中房集团旗下的中房长远公司近日推出的公司公园长远天地等，目前西区附近还将有两个商务公寓项目，算上此前登场的韦伯豪新起点，中关村带年将会出现余万平方米此种重商弃住的商务项目，这批价位在八九千元的新商务公寓结束了中关村房价高不成低不就的尴尬。商住公寓存在的问题住宅用地，商务功能。北京市场上的多数商住公寓都是住宅用地，土地出让金是按住宅用地交纳的，土地使用年限是年，客户的贷款额和贷款年限也是按住宅的程序来办理的，而商住公寓的多数入住客户都是用来办公，因此商住公寓比写字楼有较强的竞争力。这种开发模式，对于专门从事中低档写字楼开发的发展商而言，存在着不公平竞争。商客住客难两全。由于商住公寓模糊了办公和居住的功能，办公的人可能会时时闻到邻居住户家里飘出的炒菜味而住户则每天要提心吊胆地面对川流不息的陌生面孔，对于需要安全安静安宁生活的住户来说，商住楼的社区氛围会让住户不能接受。另外，由于居住客户对些商务配套用不上，物业管理费的分摊，就需要个行之有效的标准。商住公寓的前景。商住公寓在国外只是种过渡性产品，但在北京目前却异常的火，不过这种过渡性产品不会持续火下去。供应量的增幅减缓。从近几年商住公寓的供应量和销售情况来看，供应量有增无减，市场表现也比较好，但由于商业区土地储备量有限，规划明确，且该类产品本身有诸多不利商不利住的弊端，所以预计以后的供应量增幅会减缓。商务功能增强。目前有些商住公寓的户型就是普通住宅的户型，并不适合商住，客户选择的原因是位置好，交通方便，价格比写字楼低。随着市场的成熟，商住公寓将会给客户提供完备的商务硬件设施和多种商务服务。值得提的是，目前市场上有些住宅用地的项目不再打商住概念，而是打起了纯商务概念，宣称为了提升档次，拒绝纯居住客户，这说明部分发展商已经意识到了商务客户和居住客户混住的问题，为了多数客户的利益舍弃了部分客户。四住宅以小户型为主部分以为切入点，小户型还可以找到很多空白这里说的年轻人是指族，即年龄在二三十岁的单身青年人，为了摆脱目前漂泊不定的生活，他们有强烈的购房欲望。他们需要什幺样的房子呢据项调查显示的被访者想买平方米以下的房。由于这样的年轻人工作不久，又没有多少积蓄，不可能买得起大房子的，因此，小户型就成了他们置业安家的首选。但由于市场供应情况，真正对平方米以下的房子有准确概念的人不多。二的被访者希望空间设计能满足人需要。另外，选择人使用，选择人及以上使用。三对小户型的偏爱女性高于男性。相比较而言，女性的收入普遍低于同年龄段的男性，且公寓幢写字楼幢别墅幢办公楼，工程总建筑面积约万平方米。其中公寓万平方米，写字楼万平方米，商铺万平方米在售的二期第大道商铺部门共计万平方米左右。整个建外商铺临街而建，为开放式步行街区。产品多样单层商铺层商铺和二层商铺有直接对外的出入口，主入口在层复式商铺二层，有单独内部楼梯连接上下层三层商铺自动滚梯电梯和楼梯直接到达，出口和入口整层公用产品特点商铺层高米所有商铺均为大开面落地窗，增加了其通透性。周边环境商铺周围均有宽阔的市政道路小区内共有步行街，命名为街，很又特色整个小区规划人口在万人以上小区内穿行有小桥和下沉式花园小区设有设备齐全的俱乐部仅部分商铺设有卫生间，店铺内的卫生间仅预留上下水，不做任何装修，公用卫生间精装地下车位非常充足，且从地下可到达不同的楼座大堂区内在各个建筑层面上有立体绿化系统，地下层和层为公共绿化广场，在四层有屋顶花园。装修说明楼层高度各建筑层达米各店铺单位室内地面为水泥地面，墙面为腻子刮平整体设备设有楼宇监控系统和中央集中空调，宽带卫星及有线电视线缆停留在竖井内价格付款方式层二层复式单价元平方米次性付价元平方米按揭价三层单价元平方米按揭按揭为六成十年按揭，签合同时首付，签合同个月内付，签合同两个月付。备注租金情况，预计为美元平方米月二国英号商住公寓概况国英号位于西二环内中央金融街西南角，距离西直门交通枢纽，距离平安大道。是本次考察的项目最具有对比意义的楼盘。它总面积平方米，东西向层，南北向层，种户型，外墙为全玻璃幕墙。定位国英号的物业形态为商住公寓，它的消费者定位于创业型的公司和个人，其广告口号为成长型公司企业之原始资本牧场后时代商务牛仔﹠创业英雄商务擂台。配套高级会议中心，视频会议系统咖啡厅，员工食堂康乐设施分体式空调地下车位充足天然气热水和暖气入户每户部电话线部合资电梯等。价格及付款方式商住公寓均价元平方米起价元平方米，底楼商铺价格元平方米据说已经被整买出去。预计租金商住公寓元天平方米物管费元天平方米车位售价万元万元个外加元月管理费租金元月个首付，其余年按揭三其他物业情况项目名称物业类型单价均价元平方米位置备注长远天地写字楼海淀南路与苏州街交汇口东北位置总建筑面积万平方米，商业面积平方米底商层二层三层天兆家园住宅座楼座楼西直门北大街温泉入户，元吨，物管元月平方米。底商部分每层多平方米且整层出售。底商层二层三层远洋风景住宅精装修清水房西直门桥东北米豪迈时代商住两用公寓初装修西直门桥北米以交通为诉求点公交地铁轻轨。威凯星期小户型积水潭地铁以北小西天牌楼向西米户型从到平方米小户型崇文门地铁南总建筑面积万平方米荣丰之非常男女小户型起价均价宣武区广外大街号八区精装修时代之光住宅均价西直门北大街塔楼盛华园住宅均价西直门内赵登禹路西侧华润置地德胜世嘉住宅德胜门桥北米总建筑面积万平方米银都中心写字楼公寓西直门北大街塔楼观河锦苑住宅起价均价新街口大街号板楼官