建设中的资金缺口。项目建设另需借款万元，剩余部分万元由销售收入补充，项目总投资为万元。项目资金筹措计划详见表项目资金来源与应用表。借款年利率取，共计利息万元，从楼盘销售收入中支付。项目损益表还本付息表详见表表。表销售收入经营税金及附加估算表序号项目名称销售收入合计销售面积万年年年季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度销售单价元商业用房小高层住宅高层住宅地下车库销售收入商业用房销售收入开工面积万销售面积万小高层销售收入开工面积万销售面积万高层销售收入开工面积万销售面积万车库销售收入开工面积万销售面积万经营税金及附加表项目资金来源与运用表单位万元序号项目合计年年年年季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度资金来源销售收入自有资金外部借款资金运用开发建设投资不含利息经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付盈余资金累计盈余资金表项目损益表单位万元序号项目合计年年年年销售收入总成本费用税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润计算指标投资利润率资本金利润率资本金净利润率注土地增值税和所得税均在计算期最后年进行了清算。表项目还本付息表单位万元序号项目年年年季度季度季度季度季度季度季度季度期初累计贷款本期新增贷款本期应计利息本期应还本金本期应还利息注考虑最大还款能力还款方式第十章财务评价评价前置关键数据本次财务评价是基于前述有关售价的预测，售价年增长幅度的预测，房屋的销售率，基准收益率设定，融资利息费用率及工程造价年增长率等关键性指标。有关数据详见表评价前置关键数据指标。表评价前置关键数据指标表物业类别指标名称年售价元年增长率销售率备注商业用房平街层商业用房及以上小高层住宅高层住宅地下车库贷款年利息费用率现行贷款利率和集团公司融资情况标准投资收益率建设项目经济评价方法与参数第三版工程造价指数年增长率重庆市工程造价信息二财务评估静态指标本项目税前利润总额为万元，税后利润总额为万元，投资利润率税前为，资本金利润率为，指标在行业中处于较高水平，投资回收期满足要求有关指标详见表投资项目财务评价指标览表。三财务评估动态指标财务净现值财务净现值是指按基准收益率，将计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。是考察项目在计算期内赢利能力的动态评价指标。本投资分析基准收益率按计算。本项目所得税前财务净现值为万元，所得税后财务净现值为万元，均大于零，说明项目动态收益率高于基准收益率。详细计算过程见表项目投资现金流量表。财务内部收益率财务内部收益率是指项目在计算期内,各年净现金流量现值累计等于时的折现率。反映出项目自身的实际动态赢利能力。本项目所得税前财务内部收益率为，所得税后财务内部收益率为，均高于基准收益率。本项目资本金财务内部收益率为。详细计算过程见表项目资本金现金流量表。表投资项目财务评价指标览表静态评价指标指标值备注项目投资利润率年平均利润项目总投资项目资本金利润率年平均利润项目资本金项目资本金净利润率年平均净利润项场风险投资风险融资风险和配套条件风险，而工程风险和外部环境风险则属于较大风险。工程方面的风险主要是因为地块西南角有规划的铁路经过，其对项目可能会有不利影响。外部环境风险则主要是指南面所临地块今后有可能改为社会停车场货运车，其很可能会造成不利的区域环境。四风险对策根据前述的风险因素房地产开发行业的特点和本项目的各项因素，我们采用以下风险策略以风险控制为主，结合风险转移进行综合控制。以风险控制为主对市场风险可以加强对市场的研究深度，细化对市场研究的广度，提高预测的准确性和定价的合理性提高自身管理水平，提高专业素质，主动控制投资方面的风险落实规划铁路的标高问题，提出解决措施，为今后的设计工作做好基础工作在谈判时影响土地供应方，最好能把南面地块起拿，将不利因素消除，即使不行也可将该因素做为我方的谈判筹码。风险转移措施可以采用工程总承包将部分风险转移到总承包单位，采用工程项目保险转移部分风险给保险公司，采用限额设计将部分风险转移给设计院等。第十三章项目可行性研究结论与建议项目可行性研究综合评价项目地处重庆市北部新区人和组团，区域地理位置好，道路交通系统完善，社区氛围已形成，区域配套设施完善，居住氛围高，市场氛围好，地块平整且为规则矩形，有利实施快速开发建设。从财务评价的结果来看，项目效益指标较好，项目风险处于于可控范畴内，项目风险较小，利润率较高。项目的开发建设符合产业集团的战略规划，且项目具有良好社会效益和经济效益，从经济指标及实施状况看都可行，具有很强的操作性和可行性，建议尽快组织实施。二项目建议可与土地持有方进行接洽，商谈土地转让事宜落实规划铁路标高事宜落实南面土地今后可能用途调查落实重庆市对军产部队用地土地转让与开发有无特殊规定进步加强市场调研与分析，提高对市场把控能力。目资本金投资回收期年二动态评价指标项目投资财务内部收益率所得税前项目投资财务内部收益率所得税后项目投资财务净现值所得税前万元项目投资财务净现值所得税后万元资本金财务内部收益率三其他指标项目总投资万元项目销售总收入万元税前利润总额万元税后利润总额万元项目启动资金万元项目资本金万元外部融资万元表项目现金流量表序号年年年年现金流入销售收入其他收入现金流出建设投资营业税及附加土地增值税税前净现金流量累计税前净现金流量所得税税后净现金流量累计税后净现金流量计算指标项目投资财务内部收益率所得税前项目投资财务内部收益率所得税后项目投资财务净现值所得税前万元项目投资财务净现值所得税后万元项目投资回收期所得税前年表项目资本金现金流量表序号年年年年现金流入销售收入其他收入现金流出项目资本金借款本金偿还借款利息支付营业税及附加土地增值税所得税净现金流量计算指标资本金财务内部收益率四财务评价结论本项目所得税前财务净现值为万元，所得税后财务净现值为万元，均大于零所得税前财务内部收益率为，所得税后财务内部收益率为，均高于基准收益率。财务评价可行。第十章不确定性分析主要不确定性因素从房地产市场情况来看，影响本行业项目开发财务效益的主要不确定性因素有销售价格土地成本建安工程成本开发期税费借款利率等。针对本项目的实际情况，土地成本是个具有较大不确定的因素，配套费和人防费也刚刚上涨，短期内上涨可能性不大，借款利率我们已做了充分的考虑。基于此，本次确定的三个不确定因素为土地价格销售价格和建安工程成本。二敏感性分析本报告敏感性分析针对财务净现值内部收益率项经济指标进行，分别计算当土地价格销售价格和建安工程成本分别变动和时对它们的影响。计算结果详见表表敏感性分析结果览表序号项目不确定因素变化率项目内部收益率净现值万元敏感度系数敏感度系数基本方案土地价格销售价格建安工程成本由上表可看出，本项目按敏感性大小排序为销售价格建安工程成本土地价格。销售价格为最敏感性因素，建安工程成本次之。在今后项目的实施运作过程中，控制项目土地的取得价格，合理安排规划好项目开发建设的节奏，增强项目自身品质，提升项目的亮点，尽可能提高项目销售价格，同时控制工程成本，加强投资控制的力度，项目定能在获得更好的经济效益。三临界点分析根据项目的具体情况，详细测算了在基准收益率为时的临界点分析数据销售价格的临界点土地价格的临界点建安工程成本临界点根据临界点分析的结果显示，项目在销售价格下降左右，项目净现值才为零，但目前重庆市房价在周边城市中均处于个较低的水平低于成都贵阳等，上升趋势明显，下降可能性很小，因此销售价格的不利影响完全可控制。土地价格要在我们测算价格万元亩的基础上上涨即土地价格万元亩项目净现值才为零，根据我们调查了解的结果，区域土地成交价格在万元，万元亩的可能性较低，因此土地价格我们可以控制。建安工程成本要上涨左右项目才达到临界点，根据我们多年对重庆市建筑安装工程的了解和重庆市工程造价信息提供的资料显示，重庆年上涨率在左右，上涨的可能性极小，因此本因素也是在我们可掌控程度内。四盈亏平衡分析平均销售价格计算根据各类型物业开发的顺序和投放市场的时间点，可以计算出各类物业的销售总价为万元全部销售完，由项目经济技术指标中计算出项目总的可售面积为万，由销售总价除以总可售面积而得项目的平均销售价格为元。盈亏平衡时销售率计算项目总成本费用为万元。由于房地产行业的特殊性，将项目总成本全部作为固定费用，故固定成本为万元，变动成本为。销售收入平均销售价格元销售数量销售数量销售税金销售收入销售税金及附加销售收入销售成本固定成本万元变动成