在较低水平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在年仍然保持相对较为平稳发展。西部金融街地区也进入了落成高峰期。年该地区有个项目竣工，落成面积达万平方米，但该地区市场供应和需求直以来对北京优质写字楼市场影响较小，这是由于金融街特殊客户群所决定，但对市场仍将产生定影响。中关村及亚运村预计也有万平方米写字楼面积供应，虽然该地区市场供应开始放缓，但由于年该地区供应量较大，在年时基本是处于消化存量阶段，市场将继续承受定压力。综上所述，年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升，但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。高级住宅供应量增大随着年北京高级别墅进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争更加激烈。新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成较早项目造成压力。在此情况下，发展商多采取降低租金方式刺激市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修，更换家公顷。供地郊区化明显。根据北京城市总体规划北京市土地利用总体规划，年土地供应计划指标中，远郊个区县指标约占，向顺义目占地面积为平方米土地，土地取得总费用是万元即万亩，分摊到建筑面积元平米。前期工程费用前期工程及专业费用包括项目可行性研究规划勘察设计监理造价咨询标底编制决算审核等等相关工程师费用，按元平米，合计万元。建筑安装工程费用房屋建筑物建筑安装费用通常也称工程造价。它是指列入商品房施工图预决算房屋建筑安装工程费用。般包括房屋基础工程房屋主体工程室内水电安装通讯等工程费用和房屋附属工程费用。本项目建安费用按元平米，合计万元。基础设施建设费用设施配套费用综合规划费免交其他配套费道路绿化建设费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。人防费按合肥行业标准按地面总建筑面积元平方米计收。供水供电配套费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。煤气配套费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。智能化系统费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。该项费用总计元平米，合计费用万元。管理费用管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生费用。主要包括管理人员工资及附加费办公费用差旅费固定资产使用费业务招待费等。按元平米，合计万元。销售费用按惯例取销售总额。我们在此取。本项目销售费用约万元即元平米。营业税支出营业税支出费用按元平米计，则合计万元。其他成本支出估算不可预见费是指在施工过程中因自然灾害人工材料设备工程量等变化而增加费用。按元平米计，合计万元。总计成本元平米，合计万元开发进度项目拟分两期开发，总建筑施工周期两年半个月初步估算施工时期年年底至年月交付。销售进度预测根据预测施工进度，我们假设在主体结构完成三分之二后开始销售，即大约在年月份开始销售。根据目前楼市行情和对宏观经济预测，预计到年月写字楼销售率在左右，到年月至，全部售完商铺年月起售至年月全部售完。第四部分项目可行性分析结论经济评价经营方案本项目建成后将写字楼商铺均用于出售，计划在两年内完成销售。销售收入销售在项目建设中进行。写字楼平均销售价格为元平米商铺平均销售价格为元平米。地下车位按可销售计算，每个车位万元。通过销售，预计项目实现销售收入万元。物业可销售面积平米销售价格元平米销售收入万元写字楼商铺车位个元个合计项目盈利能力分析项目在计算期内经营收入万元，成本合计万元，可获利润万元，注本报告所涉及金额币种皆是人民币。社会环境评价设计中环对社会影响及相关措施。社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议。对居民收入影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付人流分析项目周边规划项目分析项目优势分析项目劣势分析项目机会分析项目威胁分析项目定位方案项目产品方案主要技术经济指标第三部分项目经济分析投资估算土地费用前期工程费用建筑安装工程费用基础设施建