形成新的居住新区。团结路项目属于典型的区域性的般住宅项目，因而符合般的区域性原则。图团结路项目消费客群来源示意我司将团结路项目的消费客群主要划分为三个层次消费客群核心区域半径公里范围内。主要为因工作地的接近购买，或者因为居住地所产生的衍生购买。这是作为中等规模的团结路项目应重点争取的消费客群来源区。从市场竞争层面讲，如前报告所述，供应量相对小，竞争是相对不激烈的。般情况下，核心区域购买客群至少占比，至多占比及以上。消费客群重点区域半径公里范围内。这区域较核心区域的消费客群更加松散，其对团结路项目地段不定十分认同，但亦在其选择范围之内。导致其作出购买决策的影响因素可能为对徐东商圈的认同，或者形成产品认同通过产品规划，或者消费客群认同人际圈的带动。核心区域的消费客群是不必过多引导即可产生购买的区域，而重点区域的消费客群则是需要通过重点引导才能产生购买的区域。消费客群辐射区域辐射区域也即边际区域，半径公里范围内，般会与周边住宅片区形成消费客群的争夺。从竞争的层面讲，湖北大学辐射区受积玉桥住宅片区的影响，预期客群的争夺较为激烈水果湖辐射区受道路条件的改善，从徐东路下沿线可方便快捷直达，团结路项目对该区域的吸纳力较强二七永清辐射区，由于江岸大规模社区开发情况较多，因而吸纳该区域的可能性不大青山区域，和平大道武青三干道以及拟建的武青四干道与徐东区域的联系日益广泛便捷，因而这种吸纳能力也是比较强的。综上，青山水果湖区域应是团结路项目重点发展的消费客群辐射区。二消费客群属性分析年月，我司对秋季房交会消费客群进行了次消费客群分析，截取部分数据进行分析。我们认为，年收入达到万元左右的收入家庭才可能购买单价超过元的住宅。这是基于团结路项目目标消费客群属性的最基本判断。从收入结构上进行判断，年收入达到万元左右的家庭应主要集中在优势行业的高级管理人员。按年武汉市统计年鉴收入结构统计情况，优势行业主要包括金融业公共管理和社会组织卫生社会保障和社会福利业信息传输计算机服务和软件业科学研究技术服务和地质勘查业教育电力煤气及水的生产和供应业文化体育和娱乐业水利环境和公共设施管理业。结合区域周边企事业单位情况，则最主要的目标消费客群应集中在银行证券机构湖北大学交通科技大学等教育机构湖北日报等文化机构其他的行政管理部门或者分支机构电力集团等社会服务机构等。私企业主及股东阶层。这主要是由徐东商圈的强烈的商业积聚力而产生的。伍土地价值研究目标地块市场价值分析假设开发法估算土地价值地块市场价值的分析即在已知可实现销售价格的基础上，根据假设开发法估算市场可接受的土地价值，此价值为定利润率条件下房地产开发企业能够承受的土地价格。目前市场状况下的土地价值假设条件假设房地产开发成本为行业平均水平假设房地产开发商利润为，此处以计。开发成本表成本构成览表成本构成费用标准元单位成本元相关说明前期工程费含场地平整规划设计地质勘察设计费建安成本土建工程含土建工程含桩基安装工程小区园林绿化及小区内市政配套安装工程园林绿化小区配套水电增容费按现行规定管理费前三项费用之和的营销推广费销售价格的不可预见费前四项费用之和的税费销售价格的营业税等银行贷款利息此处根据平均水平，视企业具体情况不同维修基金合计土地市场价值测算说明为便于计算，在各项指标尚不确定的情况下，此处根据房地产开发利润率的计算为框算按市场售价元计算。般情况下假设公建设施占总建筑面积的比率为，则社区平均可实现销售价格为元。另根据假设，当开发商利润为时，测算开发单位成本为元元，每平方米土地成本为元元元。根据规划的容积率，则每亩市场地价为元亩万元亩。即当市场可实现销售价格为元，开发商开发利润为时，每亩地价为万元亩，此价格对开发企业而言，应为可承受的土地成本，包含土地交易契税及交易服务费。不同容积率下的土地价值容积率市场可实现价格万元亩楼面土地成本元可承受土地成本万元容积率模拟分析容积率模拟分析主要从两个方面进行，东湖新城规划分析同等规模项目的容积率比较。东湖新城规划分析以下分析资料均来源于年月上海同济城市规划设计研究院武汉东湖居住新城概念规划。其中，东湖新城范围为东至武汉城市二环线，南抵东湖水域，西临黄鹂路，北接武青三干道，总面积平方公里。团结路项目不在该规划范围内，但距离东湖新城最西端仅米左右。用地性质分析图东湖新城用地性质情况其中，各用地性质用地规模情况如下用地性质面积公顷比例可改造用地建成用地在建用地批而未建用地代征用地铁路控制用地总用地功能结构分析图东湖新城功能结构定位情况基本的规划结构为以徐东路作为南北向城市综合功能轴线，所承担功能融入城市的整体发展规划，在与中北路的交叉口处，结合未来轨道交通的发展，形成个城市辅中心级别的功能节点。基地内的水系，与绿化系统形成个东西南北贯通的网络，形成了个成丁元。从近年供应土地用地面积来看，年度的用地面积分别增长了万平方米，各年度的环比涨幅分别为。从近年供应土地规划可建面积来看，年度分别保持了万平方的增长，各年度的环比涨幅分别为。表年月各年度土地交易情况分区土地供应情况武汉市中心城区七个行政区中，江岸区的用地面积最大，其次为汉阳区，硚口武昌洪山区的用地面积大致相当，江汉区青山区的供地面积较小。这主要是由于江汉区位处繁华的商业中心，而青山区长期以来主要是武钢冶两大国营企业的厂库区及生活区，可开发用地有限。从个行政区供应土地的可建面积情况来看，可建面积与供应土地面积规模大小排序与致，但是，由于江岸区江汉区的用地强度较平均水平高，所以占可建面积的比重比用地面积所占的比重高，而武昌区洪山区由于用地强度低于平均水平，可建面积所占比重比用地面积所占比重低。分用途用地情况从供应土地用途来看，年至年间，各类用地供应无论是宗数还是用地面积建筑面积整体均呈上升趋势。其中纯居住用地的用地面积及建筑面积上升速度回落，而居住及其它用地指居住用地兼容商业公建等类用地供应量迅速上升商业用地供应量也在年及年有所上升，方面由于中心城区特别是汉正街等地的商业用地综合改造，另方面也由于加油站汽车展厅及停车场用地的供应。居住及其它用地商业用地供应量量的上升表明了武汉市土地供应结构正在进行调整，居住综合类公建设施类用地供应加强。二价格分析年至年月，武汉市各年度的平均每亩单价楼面地价呈上升趋势，每亩单价从年万元亩上升到年月的万元亩，年均涨幅楼面地价从年的元平方米上升至年月的元平方米，年均涨幅，土地价格上涨幅度明显高于武汉房价上涨幅度。表年月各土地价格变化各年度价格变化情况从近年供应的单价总体情况来看，万元亩的区间最为集中，同时，各年度最为集中的价格区间有逐年上升的趋势，如年供应地块的价格主要集中在万元亩以下，仅两宗地块超过万元亩年每亩单价主要集中在万元亩以下年虽然万元亩以下的仍占主要位置，但万元亩区间所占比重上升年则以万元亩的区间为主年月价格快速上升，万元亩以上的有宗，最高价达到了万元亩。从楼面地价来看，年主要集中在元平方米以下，年主要集中在元平方米之间年主要集中在元平方米之间年由于用地强度的提高，虽然每亩单价有较大幅度的上升，但楼面地价仍主要集中在元平方米之间而年月的楼面地价由于永清片花楼街老圃巷地块及两宗停车场用地的成交，有宗地块的楼面地价超过元平方米。分区交易价格变化情况从各区域近年的每亩单价变化来看，由于各区域在各年度的供应量部分区域在有的年度无土地供应供地性质的差异性，各区域供地的平均每亩单价变化无明显的规律，但是从图表中可见，江汉区的地价单价水平最高江岸区次之，而青山区最低。其中，硚口区年由于多宗商业用地的供应，使区域的土地单价高于往年而江汉区在年由于花楼街老圃巷地块的高价出让，使区域年的每亩单价达万元亩。表分区域各年度平均每亩单价单位万元亩从近年楼面地价变化来看，楼面地价整体上呈上升趋，但由于个别区域由于部分年度交易个案情况特殊，楼面地价变化较大。如武昌区在年由于徐东二路地块现水岸星城项目用地的用地规模大，而且以高价成交，故武昌区在年的楼面地价最高而江汉区由于在年供应的友谊路地块大兴路地块用地规模占据当年较大比例，而且楼面地价高大兴路地块的楼面地价达元平方米，因此，年楼面地价迅速攀升至元平方米，到年由于花楼街老圃巷地块的供应，楼面地价再次上升，平均楼面地价达到元平方米。表各区域近年平均楼面地价变化情况单位元各种用途土地价格变化情况近年来，各种用途土地价格整体上呈上升趋势。其中，商业用地由于在年有多宗汉正街商业用地的供应，而使年商业用地价格迅速上升，在年有所回落居住居住及其它用地的价格上升趋势明显，居住及其它用地由于用地强度提高，所以虽然每亩价格的上升速度快于楼面地价的上升速度。三武汉市土地价格构成情况武汉市以招拍挂方式供应的土地，由于用地类型的不同，储备地与交易地的出让价款包含内容有差异。储备地的成交价包括储备土地开发补偿价款土地增值收益以及下列行政事业性收费和政府性基金费制④收费土地出让金城市基础设施配套补偿费拆迁管理费水土保持设施补偿费和土地登记费。交易地的成交价包括土地转让补偿价款土地增值收益以及下列行政事业性收费和政府性基金土地出让金城市基础设施配套补偿费水土保持设施补偿费和土地登记费。由两者的差异来看，除了储备土地开发补偿价款与土地转让补偿价款的区别外，后者少了拆迁管理费，这是因为储备地交易在般情况下，其成交价中含了拆迁费用，而交易地中，拆迁费用具体由哪方出是由转让与受让方自行协商的，土地中心不负责拆迁。型的生态绿化轴线。开发强度分析图东湖新城开发