划要求，葭止街道近几年后续拆迁改造力度大，强制性自住需求将有较大提升空间，加上收入提高带来住宅改善需求二次置业需求也较大，可以预见该区域房产市场需求将持续旺盛。成本控制和利润转移机会由于公司在台州运行已经有段时间，在当地积累了定社会资源和开发经验，都会转移为新开发项目成本节约。同时，新项目启动也有利于云顶佳苑项目部分利润转移，降低了项目开发成本。配套优化机会按照台州市市政建设步伐，项目地块西侧中心大道即将在近期开始改造，将进步加强地块和中心城区联系。威胁点调控威胁由于国家宏观政策调控影响，目前台州区域房地产市场呈现疲软状态，房屋销售受阻价格回落现象同时存在。后续宏观调控政策走向仍不明朗，房地产整体走势对项目将造成定影响。竞争威胁目前椒江区房地产市场新开接地带，基础设施较为成熟。地块距离市中心区仅分钟车程，有等多条交通线路通达。地块周边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在分钟以内。另外，菜市场超市等生活性配套设施也均较为完备。周边景观优势项目地块西侧为天然河道，水质尚可且正在改造。南侧紧邻葭止公园和台州市文化长廊，地块内视觉景观较好，对提升房屋品质有较大帮助，在设计策划中均可借景造势。场地条件优势项目所在椒江区老城区拆迁已经全部完成，已经没有同品质地块出让。今后推出用地都将在郊区，本地块是目前最接近城区可转让开发地块。由于项目所在地为建设成熟区，各项市政配套已经具备，水电等基础设施均可在地块附近接入。场地已经拆迁完毕，并已平整到位。地块周边围墙已经砌好，整个地块场地已具备开工建设条件。④公司品牌优势通过云顶佳苑项目开发，公司在台州已有相当知名度和美誉度，高品质高水平形象在台州已经初步树立，目前客户对公司楼盘比较满意，品牌溢价已经初显，价格比同类产品高出约元平方米。公司也与当地相关职能部门建立了良好关系，拥有了定社会资源。劣势点噪音影响项目由于南侧马路为椒江西大门入口道路，往来车辆较多，对开发项目会有定噪音影响。要减弱噪音影响，可以在工程技术上采用中空钢化玻璃和加大植被覆盖来达到目。环境影响目前项目周边有不少破旧民房主要在北侧，影响了地段整体环境。而且由于临近渔码头，鱼腥气较重。根据政府规划，北侧区块定位于椒江繁华商业街连接中山西路，周边破旧民房将列入拆迁计划，周边环境将进步得到改善。机会点需求机会根据规划要求，葭止街道近几年后续拆迁改造力度大，强制性自住需求将有较大提升空间，加上收入提高带来住宅改善需求二次置业需求也较大，可以预见该区域房产市场需求将持续旺盛。成本控制和利润转移机会由于公司在台州运行已经有段时间，在当地积累了定社会资源和开发经验，都目内容根据规划要求，久益房产曾经做过初步设计方案并已获批复见设计方案总平面图。总建筑面积容积率绿化率车位均按土地出让合同设计，但在建筑面积分配上进行了调整，并获得了规划部门通过。调整后技术指标如下总建筑面积不包括地下建筑建筑，其中住宅建筑面积为，商业建筑面积，配套建筑面积。地下建筑面积建筑容积率建筑密度绿地率。地下停车位个，地面停车位个。目前我们基本依据这设计方案进行测算分析。二市场分析和市场定位经济背景分析从国家宏观经济环境看，中国经济自改革开放以来飞速发展，取得了令人瞩目成就。从年到年，我国剔除价格因素后年均增长，是同期世界经济增速倍强，位居世界之首。总量年间增长了倍。而根据国家统计局预计，十五期间我国年均增速将超过九五时期水平，年人均可能达到美元。由于工业化速度加快市场经济不断成熟等因素存在，我国经济增长速度还将持续相当长段时间。从台州经济发展看，台州是座充满生机和活力城市。由于历史上是国家投资缺乏地方，反而造就了台州人自力更生敢于闯荡顽强精神，多年蓬勃发展被经济学家比喻为草根经济。目前，台州民营经济占经济总量以上，经济市场化已经非常成熟，民营经济成为台州迅速崛起强大动力。近年来，台州以平均以上高速度持续增长，台州综合竞争力已在全国大中城市中名列第位。年全市达亿元，城镇居民人均可支配收入元，农民总量年间增长了倍。而根据国家统计局预计，十五期间我国年均增速将超过九五时期水平，年人均可能达到美元。由于工业化速度加快市场经济不断成熟等因素存在，我国经济增长速度还将持续相当长