性，交通是客户选择物业的基础条件，长寿湖和主城区之间高速公路相连，交通联络已经非常顺畅。环境是关键环境是左右客户购买的关键因素，客户购买的必然是自然环境和生态环境之下良好的休闲度假氛围。配套是核心周边必然有较为便利的生活配套设施，以及完备的旅游娱乐设施，以及旅游业发展促动的旺盛的人流，本项目具备基础的生活配套设施，但旅游业的发展尚且处于初级阶段，项目价值仍有很大提升空间。总价合理性鉴于项目旅游发展的初级阶段，知名度不足等原因。所吸引客群必然区域市场的局限行，客户对项目总价的要求必然为关键因素。恰当产品别墅产品因其生态性和自然属性，必然是对休闲旅游产品的最好的诠释，对本项目客群而言，别墅及类别墅产品将是恰当的产品类型。产品定位定位目标基于康复中心的规划建设和长寿湖景区资源及规划，打造养生度假旅游社区概念。提供基础的生活配套和较为完善的休闲娱乐会务餐饮客房等配套设施，以满足目标客户居住需要。产品类型应有利于塑造出较为高档的项目形象。商业开发部分的产品能够快速开发完成，快速实现销售资金回笼。康复中心部分产品预留调整空间。二产品功能的确定产品功能总体上分为两大部分康复疗养区商业开发区康复疗养区功能划分如下功能空间物业形态功能单体规模总规模备注说明会所酒店客房平米平每间客房平米共间餐饮平米会议及康体平米商业桑拿洗浴平米平娱乐平米酒店式公寓员工生活区平米平宿舍食堂娱乐设施等康复医疗中心酒店式公寓平米平康复别墅小独栋康复疗养平米平栋容积率控制为合计平综合容积率商业开发地块功能划分功能空间物业形态功能套均面积总规模备注说明类别墅洋房层居住平米平每间客房平米共间合计平综合容积率三产品类型的确定康复中心部分低密度独栋别墅产品为主。康复中心部分的低密度小独栋产品，主要针对康复疗养人群在脱瘾疗养阶段，保证较强的私密性的前提，在家人及友人陪伴的休闲度假的状态下，更有利于脱瘾康复。康复中心的独栋别墅对整体项目形象有很大的提升。康复中心的独栋别墅在适当的实际和条件下，通过销售变现回笼资金。商业开发部分小户型类联排别墅洋房类别墅产品具有别墅产品的外在形态，符合休闲度假类产品的形象要求，并有利于建立高档产品形象。类别墅产品的户型按照小户型洋房产品设计，符合当前重庆度假型产品的主力需求。在长寿湖旅游地产开发初始阶段，适当控制产品总价。四户型配比康复中心部分，会所生活中心医疗服务中心独栋别墅功能户型套均建筑面积面积比例平面位置会所按照功能划分附图康复医疗中心房卫平米附图康复别墅多房厅设计平米附图地上部分建筑面积平米左右，地上二层地下层商业开发部分，类别墅洋房五立面风格及外观处理立面风格当地政府要求的重庆民国风辛亥革命以后，随着中华民国的建立，在年年期间中国处于个相对繁盛的发展事情，这时期修建了大量的公共建筑，政府要求所有的公共建筑必须体现民族风格，同时受到欧式建筑风格的影响，出现了民族折中主义的特点，这事情诞生的建筑风格既有民族风格特点又带户型建筑面积面积比例平面位置房卫平米附图二房厅卫平米以下附图三房二厅二卫平米附图有很强烈的欧洲建筑风格特征，被后世称为民国风格。立面风格二东南亚风格东南亚风格具有地域特色，比较笼统。在世界范围内，东南亚的地理环境和自然条件使它没能产生出具有辐射力的地区文化，相反，却易受到外来文化的影响首先是大量移民的进入对当地文化发展的影响第二是中世纪以来阿拉伯文化和西方殖民文化的影响。东南亚风格继承了自然，健康和休闲的特质，大到空间打造，小到细节装饰，都体现了对自然的尊重，和对手工艺制作的崇尚。多采用连廊百叶窗泰式尖顶木质构架等建筑语言符号，建筑材料的使用也很有代表性，如黄木，青石网板，鹅卵石，麻石等，旨在接近真正的大自然。色彩上宗教色彩浓郁的深色系为主，如深棕色，黑珠色，褐色，金色等，令人感觉沉稳大气，同时还有鲜艳的陶红和黄色等。受到西式设计风格影响后浅色系也比较常见，如珍珠色，奶白色等。项目规划设计建议商业地块技术经济指标说明以上指标为初步估算，需结合规划设计方案实际情况进行调整并最终确定。层高设计洋房层高按照设计。交房标准全部毛坯交房。集中地下停车位设计。人防指标住宅平米不自建缴纳异地建设费公共服务配套指标经初步测算共需建面约平米，全部设于康复中心用地会所内须与当地规划局协调。包括医疗卫生社区卫生服务站文化体育社区公共服务居委会办公警务室菜站等，争取不设置教育社会福利保障用房。项目计量单位规划要求指标备注规划总用地面积亩建设用地面积亩代征道路用地代征绿化用地建筑控制高度联排层公寓层容积率建筑密度建筑基底面积用足首层面积绿地率居住户数户套居住人数人按每户人计算总建筑面积地上建筑面积住宅建筑面积配套服务设施面积全部位于会所地下部分地下建筑面积地下车库面积按每个车位暂估配套地下面积全部位于会所内停车泊位辆辆其中地面辆不宜超过总车位的其中地下或半地下辆需结合地形设计二康复中心地块技术经济指标说明以上指标为初步估算，需结合规划设计方案实际情况进行调整并最终确定。人防指标分析平米采取缴纳异地建设费交房标准毛坯交房三整体规划设计原则竖向设计充分研究地形地质条件，充分研究周边市政道路及管线条件，坚持依山就势，顺其自然，巧妙利用的原则进行规划设计，避免大量的挖方或填方，以降低建设成本个别区段的地形突变可结合地下室地下车库设备用房人防等功能加以利用。道路交通系统项目计量单位规划要求指标备注规划总用地面积亩建设用地面积亩代征道路用地代征绿化用地谁实施是否计入景观成本建筑控制高度别墅地上层，地下次容积率绿地率总建筑面积地上建筑面积会所建筑面积兼住宅项目会所康复医疗中心别墅建筑面积套地下建筑面积别墅地下车库面积位于别墅每套平共套配套车库全部位于会所地下停车泊位辆辆其中地面辆别墅地下停车辆集中地下或半地下辆需结合地形设计综合考虑交通停车竖向物业管理成本等因素，合理安排车行人行出入口，合理组织道路系统，结合竖向设计设置地面地下或半地下停车泊位。考虑到建安成本，尽量减少地下室面积。景观系统本着自然绿色降低造价的原则，小区景观以种植为主，减少硬质铺装面积。充分利用地形高差，重点营造主入别墅地下停车辆集中地下或半地下辆需结合地形设计二康复中心开发总成本估算康复中心开发总成本估算为万元，单方造价为元平米。商业开发地块的建设成本估算商业开发地块经济技术指标项目计量单位规划要求指标备注规划总用地面积亩建设用地面积亩代征道路用地代征绿化用地建筑控制高度联排层公寓层容积率建筑密度建筑基底面积用足首层面积绿地率居住户数户套居住人数人按每户人计算总建筑面积地上建筑面积住宅建筑面积配套服务设施面积全部位于会所地下部分二商业开发地块成本估算商业开发地块估算总投资额为万元，单方造价成本为元平米。三商业开发地块成本及收益测算地下建筑面积地下车库面积按每个车位暂估配套地下面积全部位于会所内停车泊位辆辆其中地面辆不宜超过总车位的其中地下或半地下辆需结合地形设计项目开发现金流土地费用采取延后支付假设。主体工程预计与月份开工。月份开始实现销售回款条件下，预计费用峰值于年月份出现万元，年月实现资金平衡，工程结案时基本实现收支相抵。自筹资金为万元，项目需融资万元。其中商业开发地块融资万元，期限年，康复中心开发地块融资万元，暂定期限年。需要特别关注的是，国家严控房地产开发贷款。康复中心作为公益性项目立项，在取得项目银行贷款方面应更有优势，需就融资提前和银行咨询，并争取主管部门的支持。项目投资合作模式股权比例宝盟投资以股权投资模式，双方成立合资项目公司共同经营，宝盟投资以股权控股，经营过程的重大决策，以董事会议的形式共同决定。二管理团队董事长项目总经理财务管理成本管理营销管理产品设计由宝盟投资委派，其余由合作方委派。中层及基层管理人员双方成立项目公司公开聘请。三康复中心运行合作方独资成立管理公司接受合作方股东的委托，负责项目的运营管理，宝盟投资不负责康复中心的运营管理。四退出机制及结算合资公司只负责项目建安工程的投资及开发，并达到项目验收合格。在项目达到验收合格后，合资双方办理结算。康复中心项目和商业开发项目采取两个成本系统单独计算。康复中心部分由合作对方以成本价回购，达到验收合格后，商业开发地块未销售尾房由合作对方以成本溢价回购。风险性评价项目建设期的管理风险合作对方无项目开发经验，缺乏专业管理团队情况下，项目策划设计销售代理可以采取专业专业外包方式，选择重庆本土具有旅游地产专业经验的团队，提升开发管理水平。二成本风险人防和车库结合考虑，可节省异地人防异地建设费元建筑平米。若缴纳人防异地建设费，车库可结合地形采取半地下车库的方式，节省地下车库成本。四康复中心的经营风险成立运营管理团队，在项目策划期及建设期进行指导，对项目经营管理进行专业性策划。取得公安局的资源支持，在开发策划阶段项目开发管理阶段后期运营阶段，分别取得市场调研客户资源方面的支持。在项目策划阶段，对产品的策划定位预留调整空间，未来的康复中心功能可以灵活地调整为旅游度假别墅旅游度假酒店等功能对外销售经营。从而对拖底康复中心的经营风险。五资金运作风险性在土地无法达到七通平的情况下，尽量延后支付剩余地价款，降低前期资金压力。尽快实现销售回款，先期开发商业地块，售楼处及样板区先开工，争取在年度具备销售条件。延后康复中心工程的实施进度，降低前期资金的压力。前期投资万元，项目开发期内存在资金缺口万元左右。借助公安局支持，提前和银行咨询落实，以康复中心项目进行开发融资。小区主干道小区外围临城市界面的景观效果。滨湖轮廓线塑造优美的滨湖轮廓线，确保在滨湖路上获得错