配套费其中土地出让金计划拍得价，万元亩政府地价及市政配套费平米地价万土地协议中的地价其他相关成本合计说明总建筑面积平米规划容积率计容积率建筑面积平米不计容积率建筑面积总占地面积平米建筑用地净地平米说明红线外市政设施费预计万元高压线迁移万元连接广州的米宽道路建设万元现有道路维护万元成本水平项目总投资万元，单位投资元，开发成本万元，单位开发成本元。见下表机密第页共页成本项目单位成本成本总额权重土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本合计九期间费用项目总投资利润测算核心指标项目指标值核心指标内部收益率销售净利率参考指标单位面积净利销售毛利率资金峰值比例地价支付贴现比年上半年下半年各期支付地价现值之和地价总额各年资金占用回报率项目净利润销售面积项目利润销售收入资金峰值项目总投资计算式使累计净现值为零的贴现率项目净利润销售收入利润实现节点如下本项目分期开发，五年内售罄，每期工期约至个月。机密第页共页序号年上半年下半年上半年下半年上半年下半年年结算面积营业收入销售成本项目利润期间费用税前利润单位税前利润税后利润单位毛利元单位净利元项目合计利润体现二税务分析税项税率依据预计税额万元营业税金及附加土地增值税企业所得税合计应交营业税金及附加为万元企业所得税按计算，高达万元土地增值税按营业收入缴交，则应交万元。三开工及销售安排施工安排本项目分期开发，每期施工工期为至个月，至年月全部竣工。上半年下半年上半年下半年上半年下半年合计期二期三期四期五期六期合计销售进度安排各期开工后至个月内即能达到预售要求，计划每期销售周期约为个月，在每期竣工时，该期可售至，可及时体现利润上半年下半年上半年下半年上半年下半年年合计多层住宅，情景洋房，商业随着新城市中轴线的建立，番禺和花都并入大广州，地铁二三号线的修建等，似乎市场的注意力和机遇都给了城市的南部和东部。而对西部的关注直较少广州市民对西部罗冲围同德围的传统印象和认识工业区为主市容较乱等，这种认识对本项目销售具有定阻力。但实际情况是本项目在该片区以西公里左右，且被珠江分隔开来，且增槎路改造新建的金沙洲大桥等都大大改进了环境与市容面貌。因此在项目操作中进行引导非常重要。结论我们认为该地块具有较好的环境优势和交通优势，具有良好的经济效益和可持续经营发展前景。建议本项目可行。特提请集团领导层审议决策。深圳市万科房地产有限公司二零零二年十月，合计四现金流量合作价款机密第页共页拍卖价款万元在拍卖成交确认后个月内支付。市政政配套等费用万元，在完成土地使用年限变更批准后支付计万元，在市政配套交接备忘录后支付计万元余款于前笔款项支付后年内，按季等额支付。启动资金本项目前期需支付土地及合作价款万元，支付工程款及费用万元，共需资金万元，再此之后即可有现金流入。本项目于年上半年可实现现金净流入。现金流量现金流入总额万元，流出万元现金净流量万元，资金成本万元，净流量现值万元。项目年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年年合计现金流入现金流入现值现金流出现金流出现值净现金流量累计净流量启动资金五盈亏平衡点分析保本售价元平方米。即销售净收入等于投资额，计算公式为保本销量平方米当销量达到平方米时，即可承担项目的全部期间费用，该部分面积占可售面积的。保本销量期间费用均价单位成本项目完全投资保本销售率计算公式如下式中表示单位投资额表示保本销售率表示单位售价表示营业税率表示所得税率六敏感性分析销售均价变化的影响机密第页共页售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数销售均价元，营业收入项目利润税后利润单位净利销售毛利率销售净利率单位成本变化的影响二成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数单位开发成本元，开发总成本，项目利润，税后利润，单位净利销售毛利率销售净利率七投资分析结论当均价下降为元平方米的较低点时，销售净利率为，指标符合要求。当开发成本上升，达到元平方米时，本项目销售净利率指标依然可达，依然能达到要求本项目有较大的利润空间，项目税后利润为亿元，利润相当可观，获利能力稳定，抗风险能力强。建议该项目可行。第六部分项目综合评价优势项目用地生态环境优越，山水植被资源丰富，建设大型天然生态居住社区的理想之地有着都市难觅的宁静与安逸。紧邻人口密度最大生活配套齐全商业繁华的荔湾区，且与各新老城区之间的交通通达性良好。具有良好投资回报，启动资金占用较少项目规模亩，营造大型居住社区，可持续经营项目位于广州南海交界处，扩大了客户圈层，市场潜力极大。机密第页共页劣势年达万元，增长，按当年国家平均汇率计算，达到美元，在全国十大城市中居于前列。今年上半年，实现国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年同期增长，从横向对比情况看，上半年经济增长速度快于北京上海，稍低于天津深圳，比全省的速度快个百分点。二居民收入与消费能力年居民人均可支配收入元，同比增长年上半年，城镇居民人均可支配收入为元，比上年同期增长。恩格尔系数今年上半年为较去年下降，居民收入中可用于住宅消费的比例越来越高。三住宅市场特点总体特点年初至今年月，广州房地产市场总体呈现健康发展的势头，其表现为预售商品房成交面积同比略有上升，而同期供应量则得到有效控制，二手房屋交易亦继续增长，显示本地房地产市场逾趋成熟。而预计后市楼盘供应量将持续增加，楼盘之间的竞争进步加剧。市场成交活跃，年成交量稳中有升近三年广州市区老八区的住宅成交量均稳定保持在万平方米左右，市场成交稳定而活跃。广州市年住宅成交总量万平方米，较年万平方米增长年月广州全市住宅成交总量万平方米，较上年同期增长，同期的供应量为万平方米，说明广州市场成交依然活跃，呈健康稳健发展态势。从市场热点来看，年年月份，住宅市场的热点都集中在郊居化住宅上，首先是年五开始的华南板块，接下来是今年五距离广州公里之外的碧桂园凤凰城，这方面说明了广州市民对住宅郊居化模式的接受程度逐渐认可同时说明郊居化优美的自然风景清新的空气新颖的建筑形式对客户的引力正在加大住宅市场供应量较去年有较大增加，但依然小于同期成交量年月份，全市住宅成交量万平方米，同比增长同期批准预售住宅面积万平方米，同比增长，增幅远远大于成交量。其中八区预售面积万平方米，同比增幅也为。市区住宅高层与多层供应量的比例大约为，市区多层住宅呈现定的稀缺性。机密第页共页二手市场成交活跃，极大地刺激了商品房市场年，广州市二手房屋成交万平方米，其中八区万平方米，同比增长，今年月份，广州市二手房屋成交万平方米，已超过去年全年成交量。广州市人均居住面积平方米，距离居住富裕尚有定距离，因此，改善现有居住条件的内在需求加上二手市场租赁市场的支持，使得相当部分人能从容以房换房。目前二手成交量占同期房屋交易比例的，有效促进了手楼的成交活跃。近两年总体楼价保持平稳，市区高层住宅价格小幅下跌，多层住宅价格略有上升商品住宅成交价格走势年年月旧八区今年月高层均价元平方米，同比下降近，多层与去年基本持平，为元平方米。郊区楼盘对市区有定冲击年南部番禺迎宾大道即所谓的华南板块带涌现出星河湾南国奥林匹克花园锦绣香江华南新城等几个巨型楼盘，今年五在增城新塘，碧桂园凤凰城又掀起市场狂潮，些楼盘的发展商都花了很大心思提高产品的质素，其中些邀请国际知名的专业力量参与开发，故这些楼盘的综合质素较以前有较大较高，再加上政府媒体的大力宣扬，吸引了不少的广州人尤其是些二次置业消费者到郊外置业，对市区楼盘带来定的冲击。番禺楼盘对市区楼盘的影响，首先表现在价格上，由于土地成本开发税费便宜，番禺楼盘在价格上有较大的优势其次是消费心理上大规模开发加上集体炒作，使得消费者对这区域的认同感加强再有就是对产品质素的认识上，这些楼盘为消费者提供了更好的参照，市区楼盘要想吸引消费者，也必需提高。居住理念已经发生了较大变化，消费者买房的目的趋于多元化从解决居住提高居住水平改善居住环境度假养老投资赚钱。二项目所在区域特点及项目个性项目位于南海广州交界处，面向广州商业密集的老城区，背靠广东四小龙之南年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年高层多层机密第页共页海，所依托腹地经济发达，人口稠密，且购买力旺盛项目所在片区开发程度弱，自然生态资源保护良好，空气素质好，是罕有的生态住宅项目建设基地项目与广州中心城区南海市区的交通联系非常紧密，既可便捷地享受老城区的繁华，又可享受宁静的自然环境项目所在片区无竞争性楼盘，较为独立，产品创新的空间极大，有创造引领市场的机会项目所在地黄岐直以来素有广州的中领天河区为广州新的中心区，广州市的硬核天河北珠江新城均位于该区。天河北商务中心区集中了密集的写字楼，如著名的市长大厦中信广场大都会广场国际贸易中心等。而珠江新城的建设较为缓慢，另外，天河区还集中了大量的高科技技术人才，广州市软件园天河电脑城都位于此。这些白领追求时尚，懂得享受生活，本项目的生态环境对其中部分具有吸引力。新移民是本项目重要客户群天河区住宅高层项目居多，且般物业档次较高，楼价也较高而在天河区工作的很多人是新移民，本区域的住宅价格对他们来说偏高，但他们往往具有非常好的预期，对自己的供楼能力很有信心，而且买楼时最看重居住环境机密第页共页与氛围