房餐饮娱乐的销售优惠政策，推广影响力利用品牌服务管理品质扩大品牌认知增加市场占有率客房收费标准建议综合以上依据，管理公司建议，采用当地五星级酒店均价，以价格和设施优势争夺当地五星级酒店现有客源，辅助以项目酒店在开发区内的商务客源优势，项目酒店才可以在本地市场中站稳脚跟。详见客房平均房价及入住率预测餐饮消费标准建议仅就不确定餐厅定位做出初步消费人数和平均消费额度进行预测，待全面方案确定和所经营的餐饮就位后进行细化调整。详见第页的餐饮收入预测三投资估算及经营预测酒店建筑投资估算本工程造价估算由以下内容组成建筑工程包括主体玻璃墙工程室内装饰工程机电工程采用中外合资和进口设备及材料包括以下系统采暖通风及空调工程电气工程包括发电机给排水工程弱电工程消防工程电梯工程燃气工程中水系统停车系统锅炉市政外管线费用污水电信供电供水煤气辅助设施厨房及酒吧设备洗衣场及设备健身设备康乐设施客房设施酒店灯具基础设施建设基础设施建设包括室外及其它工程如室外景观工程园林绿化工程艺术雕塑摆设喷水池水景工程园林灌溉系统外墙灯光系统及园林灯光系统。造价估算汇总表主要工程建筑面积估算造价万人民币每平米造价人民币元土建及外墙装修客房公共面积精装修后勤区域装修给排水消防工程包括生活冷热水管道系统生活冷热水泵热交换器及水箱消防喷淋系统消火拴系统排水系统及水泵污水处理系统泳池设备配电工程包括高低压配电设备发电机组避雷接地系统配电线路及配电箱采暖通风工程包括水冷机组空调水管系统通风排烟管道系统风机盘管空调机柜冷却塔热交换设备空调水泵锅炉房设备弱电工程包括楼宇自控系统保安监控及消防报警系统电脑收银系统广播电视卫星接收系统宽带及电话系统布线费用可免内部寻呼对讲系统门锁及客房保险箱电梯工程包括台客梯及后勤服务梯酒店家具及辅助园林绿化及道路筹建开办费不可预见费合计客房平均房价及入住率预测客房房型面积预计房价初步预计客房数量每房收入豪华大床间豪华双床间豪华套房行政豪华大床行政变化双床行政套间总统套间合计平均房价年平均出租率范围自范围至年度客房收入餐饮收入预测预计消费标准面积餐厅收入早餐午餐下午茶晚餐中餐座容量餐预计平均消费厅消费人次预计营业收入，咖餐座容量啡预计平均消费厅消费人次预计营业收入，风餐座容量味预计平均消费餐消费人次厅预计营业收入，酒餐座容量吧预计平均消费消费人次预计营业收入，餐饮面积日营业额，年营业额宴数量面积可容纳收费标准使用率年营业额会大宴会厅中型多功能厅小会议厅宴会面积年营业额营业区面积年营业总额公共区面积餐饮总面积未来年经营收入成本利润预测单位总收入客房餐饮电话，，，，，，，，，，其他总计营业费用客房餐饮电话，，，，，，，，，，其他总计总营业收入未分配营业费用行政市场能源成本维修总计毛利客房数出租率出租客房数，平均房价，年份实现毛利投资回收年第年第年第年四市场调研及定位报告结论项目酒店优劣势分析优势与劣势优势劣势项目地处虹桥国际商务园内，商务企业密集，做为仅有的高端服务产品，客源充足。毗邻虹桥机场，具备支撑高星级酒店高端客源潜力。毗邻外环交通枢纽和上海与华东诸多发达城市的交通枢纽，客流量庞大。是通往周围景区的重要中转站。距市区近且交通便利，为高星级酒店提供定的客源保障。由于本项目规划为综合业态，自身各业态互相带动，有利于发挥项目整体优势。靠近水岸，环境优美。设施新，理念新，储备发展空间未来地区发展和政治经济金融文化艺术等起到互动作用。地处位置不在市内。当地缺乏旅游资源。多数旅游客人为过境人员，在本地停留时间短。区域内居民人口较少，本地客源不足。周边缺乏大型商业服务业业态群。机会与威胁机会威胁开发区内没有同级别项目参与竞争。垄断开发区内高端商务客源具备绝对的优先权。有望成为上海到周边城市景区的重要中转站。由于上海高星级酒店价格及供应量原因，可采用有竞争力的价格吸引市内客户。特别是在各类会展期间的客户。本地尚无兼有休闲度假功能的会议商务高星级酒店，本项目可填补当前市场空白。根据国内旅游业界致的共识，上海已成为国内酒店行业发展最快，最发达的城市。开发区未来经济发展与引进外资企业将为项目带来更多的市场机会。上海区域内尚未提供个可以休闲度假型的城市酒店，其城市度假酒店特色和市场潜在机会在市区边沿，尚存在万豪万丽喜来登等客源成熟的同级别竞争对手。由于区域高星级酒店供应量不足，未形成区域整体的酒店强势。市内大型商务活动有向浦东方向移动的趋势。项目综合竞争力分析借助开发区地理位置和交通条件优势，酒店以接待境内商务客户会议客户和国内外旅行客人为主，产品组合和日后管理符合该类型客户的要求。区域内人口较少，餐饮娱乐会议等配套设施应突出规模专业化特色和档次的结合，可以吸引地方非入住酒店客人的使用。利用良好发展时机，开发及时，快速进入市场，占领市场份额，减少潜在竞争者威胁。产品设计产品组合和规模档次预留发展空间及超前性，不仅可以满足商务客人也可以满足度假休闲客人，应对市场上随时出现的新酒店项目。定位已达到或超过高星级酒店硬件标准，可以成为区域高星级酒店的标志。享受开发区管委会的大力支持，具备区域优越的内外在条件。选择知名酒店管理公司，扩大酒店知名度。借助知名酒店管理公司的网络销售，提高入住率。配以周边商住机构的密集化住宅及商业的落成，将带给酒店社会形象认知以及经济利益回报。项目整体经济效益分析透过对项目定位，投资估算以及未来五年经营预测，纵观预测数字显示投资方面本项目总投资规模为，投资总额预测约为人民币，万元。以行业国际惯例投资预测值为参考，按照星级酒店每间套房预计投资额美元，本项目投资预测如果以间客房预测，总投资约折合人民币，万元如以国内酒店地产投资经验值数据做为参考按照预计投资每平方米投资额约在，元预估不含地价，东方国信如果以平方米预测总投资约折合人民币万元本项目提供的投资预测经过以上两项目常规数值对比分析倒算，可相当于常规五星级酒店的投资居中水平，预测投资额为，万元。经济效益方面客房餐饮娱乐消费影响总收入参照市场调研资料，结合区域星级酒店平均房价平均消费的分析，充分考虑预留未来的物价上浮空间，并妥善制定出租率及各部门收入以保证稳健原则。按项目目前定位经过经营预测客房占据核心收入和利润主体，客房收入占总收入比例，餐饮娱乐及其他收入占据相对略小比例，餐饮娱乐及其它收入占比例为，说明定位最大限度的扩大最大利润化和最大限度规避定的经营风险。成本费用参照同行业标准，依据专业的酒店管理经验预测分析各部门的成本与费用，并充分预留变动空间，以保证经营预测的稳健原则。五年实现收益，毛利润五年累计约为，万元，平均毛利率达到或以上水平。经营预测客房总数预计间套预测年年年年年备注入住率平均房价，年份酒店总收入酒店毛利利润率合计投资回报预计总投资万元，投资回报约为年投资回报投资回报期约在六七年年实现毛利投资回收项目不确定性分析通过本项目在市场中的竞争力分析，投资效益评估以及未来项目发展前景的预测，本项目区域近两年内投资五星级酒店，市场机会和投资收益以及社会效益诸方面均被看好。但任何项投资都潜在风险，未来高星级酒店竞争趋势也必定异常激烈，市场和经营随时潜在的风险。做好充分的前期预测和未来市场分析可以有效规避风险。可比性结论项目开发区以至周边区域政治经济金融文化艺术及外商投资的不断发展，奠定了项目的发展空间和良好的市场前景。本项目为商务核心提供开发区支持，酒店写字楼可以相互依托，共享管理资源和客户资源，给未来酒店项目带来较稳定的发展空间。本项目较好的地理位置及投资机遇，如若准确掌握开业时机，搭乘上海年世界博览会的春风。投资后将会显著获取阶段性效益，为今后奠定良好的基础。在项目区域内高星级酒店缺乏的市场形势下，在准确的市场定位和与此相适宜规模投资的基础上树立示范的标志，更将扩展知名度和品牌管理，从而获取较大的利益回报。准确的市场定位和充分的投资准备，超前的设计合理的功能布局以及良好的酒店全程管理为项目做出保障。综合内在与外在因素影响，借助于国际化品牌和引进现代的经营管理理念，配合高效的创收与成本控制措施，形成稳定的现金流效应，从而更可以扩大盈利空间达到预期回收投资目标。我们有理由相信也有信心期待在不远的将来座美丽的城市度假酒店矗立在上海苏州河畔。管理模式定位建议酒店项目整体市场定位建议项目定位依据市场调研资料为前提，针对项目区域配套酒店的空缺目前虹桥国际商务园内尚无高星级酒店，针对商务旅行者的住宿休闲设施呈现市场空白结合本项目地理位置充分利用资源环境及商务氛围项目所在周边地块商住情况良好，项目区域商务氛围已成熟开发区内缺乏大型会议场所和多功能宴会会议设施缺少餐饮，娱乐及休闲场