虑社会心理学所涉及居住心理问题。设计要人性化要方便老人出行，不能有过多台阶，有台阶处应有相应轮椅通道楼梯两侧要有扶手，路面间隔应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人特殊使用要求。生活要智能化应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统消防系统等保障老人安全。环境要园林化应有幽雅环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔公共活动空间以及安全娱乐锻炼场所。户型要合理化应充分考虑不同年龄阶段不同阶层等因素，每户面积控制在左右。户型设计要个性化合理化。六项目运营组织项目指导单位中国老龄事业发展基金会中国新农村建设资源综合利用发展办公室项目运营单位临安碧雪湖农庄有限公司北京金丰泰和投资发展有限公司项目投资机构由北京金丰泰和投资发展有限公司负责引进投资机构。项目组合在项目投资机构进入后，实行项目公司重组，形成三方合作模式，即临安碧雪湖农庄有限公司，负责项目土地使用手续和项目规划建设各项手续办理取得项目开发合法手续等北京金丰泰和投资发展有限公司，负责项目运营策划管理投资方，负责项目投资。三方暂定股份比例为临安碧雪湖农庄有限公司，北京金丰泰和投资发展有限公司，投资方。说明，股份比例需视投资方要求洽谈确定七项目建设主要技术经济指标规划用地总面积亩。土地用途住宅用地使用功能居住养老建筑形态以多层为主，小高层为辅，底层架空建筑高度多层约层综合容积率建筑密度绿化面积项目总投资亿元其中期投资亿元项目建设期年八项目效益分析项目经济效益项目经营后十年各项收入累计可达亿元，扣除各项成本，按利润率估算，可产生利润亿元，年平均利润为万元。项目社会效益本项目对推动老年养生事业并落户当地具有重要现实意义和社会价值。尤其是高端养老，建设科学养老示范基地，树立全国性行业品牌和标准，对杭州上海等长三角地区社会和谐稳定快速发展起到积极作用。同时，该项目建设对于促进就业安排下岗职工对失地农民提供社会保险和生活保障提高环境生态效益和水平具有积极意义。九项目风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式认可需要段时间长三角地区老年人公寓需求旺盛，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知认可更需要个时间过程，其认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式认可程度及时间长短。消费群体特殊性和项目产权归属敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险高投入产业。房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有个资金运作，项目营销运作和资金运作成功与否决定着项目开发成功与否。老年住宅项目面对是岁以上特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购置老年公寓住宅在很大程度上要借和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知认可更需要个时间过程，其认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式认可程度及时间长短。消费群体特殊性和项目产权归属敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险高投入产业。房地产项目除了项目营销运三角地区现有养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品开发将成为未来段时间内市场开发主流，而高档产品低档产品也将占有席之地。山水型老年公寓将更受消费者青睐随着居民生活水平提高，老年人对居住要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃花源式田园生活，颐养天年。因此山水型老年公寓出现将倍受他们青睐。四临安发展老年公寓产业优势自然环境优势临安山清水秀风光公寓个性和特色载体和必须物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯，是其它条件不可替代。本项目必须要做好总体规划，有了科学完整统总体规划，项目就具有了量身定做依据，更加有效