项目商业部分市场商业价值。目前古田区域市场开发环境较好。武广商圈区域区域环境武广商圈区域是目前武汉市配套最完善档次最高功能最齐全综合性中心商业区。其中以泰合广场世界贸易大厦和武汉广场为代表，区域内汇聚了万松园国际精品商业街及武广世贸等众多高品质商业广场。区内公共绿化地不多，中山公园作为区内唯数不多大型公园已成为居民日常健身活动主要场所。区域市场概况作为城市中心商业区，武广商圈区域土地稀缺性表现得尤为明显，这主要表现在区内市场项目整体档次较高，在售项目不多。目前区域市场运作项目主要包括新华明珠汉口中心嘉园天下国际公馆，且都处于市场预热阶段，预计未来市场成交均价在元左右。区域在售楼盘情况览表项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价元开盘时间销售率客源组成新华明珠高层汉口中心城区银行高管私营业主，以居住为主天下红公馆高层在汉企业高管，以投资为主，客户年龄集中在岁汉口中心嘉园高层在汉企业高管，以投资为主，客户购买力较强观湖铂金公寓高层在汉企业高管，客户购买力强小结武广商圈区域交通路网发达，便捷度较高，区域地段优势明显投资者。需求特征和需求心理分析主要看中本案地段品质升值潜力和附加值认同本案延伸身份地位感，物业档次以及形成文化氛围寻找景观文化体现舒适居家人文为生活便利寻找生活成本最低化，舒适最大化体现居住环境特色价值最大化社区多元化功能齐全化对该片区发展前景看好，以求居住最大收益。根据市场调研及客户特征分析，我们把项目目标客户客户群体分为显性目标客户和隐性客户显性目标客户目标定位以古田区域学校老师及企事业单位职工为主要购买人群年龄特征客户群体年龄在岁岁，主力目标客户年龄集中在岁岁购买特征主要用于自住，看好本区域市场发展前景家庭收入年收入在万以上家庭结构家庭经济实力较强三口之家购买能力该类群体具有极强消费力和购买力，对居住环境要求较高。隐性目标客户宝丰区域汉正街区域客户，以投资为购买目，主要看中本项目地段与周边环境氛围。第三部分产品篇项目规划建议项目主要存在问题添图片说明项目外部古乐路环境过于杂乱无章，项目外观层次感不强，缺少明显景观规划项目前期已建多层住宅外立面过于破旧且损坏严重解决途径针对项目外部环境应进行改观，应用新涂料把已建楼层外立面全部重新进行涂刷翻新，建议以银灰色浅褐色为项目外立面主体色调为营造项目良好外部环境，须对已建底层商铺外观重新整新，针对部分破损路面进行修整，添加道路绿化植物。项目改造费用预算计划项目改造类别工程量预算单价预算总价改造前产品价格改造后产品价格盈利金额已建住宅外立面装饰已建住宅底层商铺装饰道路路面修复道路绿化植物配置二建筑规划建议项目拟建住宅部分应保持原有风貌基础上，与周边竞争项目区分开来，建立鲜明个性特点，同时考虑汉口西园案名以及定位。建议建筑整体呈现代建筑风格，外立面采用高级涂料。建筑外立面设计外立面应以清新活泼为设计理念，体现本项目绿色生态健康主题。重视第五立面屋顶设计，使其在功能和景观上成为本区域唯性。强调色彩变化，要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流。所以我们建议外立面为颜色以银灰色浅褐色为项目外立面主体色调，整体显得典雅大方，同时与项目周边区域相协调，底层米为深绿色文化石。材料高级涂料或高级面砖，底层为文化石，尽量采用节能保温建筑材料，适应武汉冬冷夏热气候特征。屋顶在条件允许情况下，可进行绿化处理，顶层客户送顶层空中花园或者进行艺术化处理，美化外观外窗透明或浅绿色彩铝双层中空玻璃，因为项目紧邻主干道，噪音较大。三产品户型优化建议应配图进行说明户型建议基础户型丰富以精选目前武汉市市场热销户型住宅中小户型，设计面积在两室厅卫两室两厅卫三室两厅卫三室两厅两卫。亲景性即重视利用好人造景观资源作为卖点，重视引入景观视野与建筑均好性设计，合理安排客厅和主卧方位。项目主力户型均在汉企业高管，以投资为主，客户购买力较强观湖铂金公寓高层在汉企业高管，客户购买力强小结武广商圈区域交通路网发达，便捷度较高，块金银湖板块四板块环境分析武汉市金银湖板块板块自然环境优势明显，古田板块新华路板块汉正街板块生态环境相对较差，根据政府规划进步实施，金银湖板块古田板块后湖板块吴家山板块将成为未来房地