费基础设施建设费的招投标管理费基础设施建设费的工程建设监理费基础设施建设费的其它费用基础设施建设费的合计其它成本测算说明公共设施建设费本土地级开发项目总投资成本中包括绿地的建设费用。绿地面积为平方米，按元平方米估算，建设费为万元。管理费用管理费用是土地级开发管理部门即大兴土地整理储备分中心为组织和管理土地级开发项目而发生的各项费用，按工程费用包括基础设施建设费前期工程费的估算。财务费用财务费用是土地级开发机构即大兴土地整理储备分中心筹集资金而发生的各种费用。本项目的资金来源全部为开发银行贷款，财务费用为贷款利息，按年利率计算。房地产商域网海量房地产资料下载销售推广费销售推广费是土地级开发机构即大兴土地整理储备分中心在销售推广土地级开发产品过程中发生的各种费用，按工程费用的估算。开发期税费本土地级开发项目属于政府组织的非盈利行为，因此对北京市土地整理储备中心而言，不发生有关税费。不可预见费不可预见费按工程费用的估算。具体估算结果见表。房地产商域网海量房地产资料下载第五章项目竣工后的土地价值分析项目竣工后的土地价值是指项目直接的挂牌出让收益，即本土地级开发带来的直接土地收入包括了返还的土地出让金。估价基准日二零零四年五月二十日估价日期二零零四年五月二十日至二零零四年六月日地价定义根据土地价格评估的技术规程要求和项目的具体情况，此次评估的价格是指估价对象在年月日评估设定用途按控制性详细规划规定用途评估设定土地开发程度为宗地红线外七通红线内场地平整土地使用年期按法定最高出让年期控制性详细规划规定的土地利用条件下的土地使用权出让价格各地块实际开发程度尚不完全具备七通条件，亦未进行拆迁和场地平整。估价方法与估价过程根据各种评估方法的适用范围，结合评估项目的具体特点以及评估目的选取假设开发法进行评估地价。本项目选择假设开发法求取地价，以庞各庄镇镇区控制性详细规划确定的项目区内二类居住用地和商业用地的规划指标为标准，按照项目区规划和最佳使用用途原则，对这两种用地类型分别进行测算。使用年限为法定最高年限，以开发完成房屋的售价扣减建造成本利息利润等计算各用途的楼面熟地价单价，乘以对应各地块的建筑面积得出各地块的熟地总价。计算过程如下确定住宅用地和商业用地的楼面熟地价运用假设开发法计算项目区住宅用地楼面熟地价的测算过程见表，计算结果见表。房地产商域网海量房地产资料下载表住宅用地假设开发法单价测算表使用说明二类住宅单价比例金额万元开发总价值楼面单价建筑面积二成本费用建造成本建安费用按建面单价红线内市政按行业标准小区配套费按行业标准不可预见费按建安费用专业费按行业标准贷款利息按二之和及地价三销售费用营业税及附加按开发总价值交易手续费按开发总价值代理及广告费按开发总价值四发展商利润按二之和及地价五熟地总价二三四土地楼面单价元建筑平方米表商业用地假设开发法单价测算表使用说明商业用地单价比例金额万元开发总价值楼面单价建筑面积二成本费用建造成本建安费用按建面单价红线内市政按行业标准小区配套费按行业标准不可预见费按建安费用专业费按行业标准贷款利息按二之和及地价三销售费用营业税及附加按开发总价值交易手续费按开发总价值代理及广告费按开发总价值四发展商利润按二之和及地价五熟地总价二三四土地楼面单价元建筑平方米房地产商域网海量房地产资料下载计算项目区地价在假设开发法地价计算表中计算出住宅用地的地价，在此基础上汇总，得到项目区的总地价，并计算出单位地价，结果如下表可出让用地出让收益汇总表用地性质建筑面积平方米单价万元建筑平米用地面积平方米单价万元亩总价万元商业用地二类住宅用地合计房地产商域网海量房地产资料下载第六章财务分析销售收入估算根据回款计划见表以及项目区住宅用地地价的测算，预测项目区静态收益为万元并在开工后三年内全部回收，详见表。表销售收入估算表项目合计万元出让回款比例出让收入成本费用估算根据资金使用计划见表与总投资成本估算表表，项目各阶段投资表如下表各阶段项目投资估算表单位万元项目合计征地拆迁工程其它小计利息合计盈亏平衡分析房地产商域网海量房地产资料下载以出让单价为不确定性变量，假定建筑面积总成本等不变，对住宅用地价格进行不确定性变量分析。盈亏平衡的计算公式如下总收入总成本平均出让单价出让建筑面积，则盈亏点的平均出让单价总成本出让建筑面积，本项目盈亏点的平均出让单价万元平方米元建筑平方米，根据节估算的转让价格，可得住宅的土地出让单价为元建筑平方米。盈亏平衡分析如图所示图项目盈亏平衡分析图收入成本分析根据上述测算，可出让商业用地和住宅竣工后的熟地出让总收入为万元，项目总投资成本为万元，资金缺口约为万元。收入成本分析表见表。资金缺口原因主要有以下几点可出让面积少该项目可出让面积商业用地和二类住宅用地占项目实际土地级开发用地面积的其它如配套用地绿地和道路为不可出让面积，在报告中未计算收益。出让价格偏低项目区位于南六环附近，地理位置较偏远，在定程度上影响了土告是按保守的模式来估算的，如能顺利招标，资金到位快，并采取分步拆迁分步实施市政工程的办法，可以大幅减少贷款额度。其次，在实际操作中，土地出让收益的收款时间和方式的不同选择，会直接影响到财务成本，从而导致投资的成败。金融政策所造成的资金风险目前，工农中建四大银行近日纷纷表示，将响应银监会的政策引导，对房地产等过热行业贷款减速。对于土地储备要严格防范新建项目的合规性风险，所有新建项目必须符合国家产业政策用地环保技术和质量等方面的要求，必须在取得立项和审批的合法手续后，才能给予授信支持对于房地产行业，要针对不同地区房地产行业发展状况，实行贷款总量控制，根据当地房地产市场发展状况居民收入水平按揭贷款发展要求等条件，合理确定房地产贷款在全部贷款中所占比重和在新增贷款中所占比重。对于个人贷款，中行也作出了严格规定。对于个人高档住房贷款投资用住房贷款必须降低贷款比例，缩短贷款年限。将重点支持中等收入以上家庭购买自用住房，适当支持购买高档住房和经济适用房的客户。方面，上述政策对供给方有了限制，由于本土地级开发项目投资较大，且资金全部为银行贷款，增加了级开发项目的资金风险。建议提高项目运作的效率，缩短项目开发和出让的周期，防止资金链条的断裂。同时在开发过程中应制定详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每步计划中，降低资金风险另方面对需求方也有所限制，促进中档房产市场。管理风险土地级开发具有拆迁工作复杂投资金额大不可预见风险集中人力资源专业性和经验性素质要求高牵扯面广等特点，而中心或各分中心在人力资源和专业上的投入都是有限的，因此应首先完善各种规章制度，加强内部管理。其次要严格依照招投标程序选择各专业实施队伍，统协调，高效组织，保障各开发单位的有序高效的工作。最后要和政府其它部门紧密合作，力争尽早对拆迁安置工作作好准备，做到早协商早发现问题早解决。第九章社会效益评价社会评价指标增加就业机会土地级开发项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。首先，项目建成后的小区将形成新的消费和市场需求，会增加服务行业的就业岗位。其次，土地级开发阶段房屋的拆迁市政基础设施的建设绿地的建设场地的平整等工作都将产生大量间接就业机会。对社区发展和城市建设的影响项目的实施将增加社区各种公共服务设施改善市政基础设施如道路交通电讯燃气，推动区域的发展建设，方便人们的生活，真正实现为人民谋福利。对政府财政的影响土地级开发项目可以为政府带来二级开发的税收收入并相应带来新的税源，按开发后总价值估算，政府将有约万元的税收收入。社会效益评价项目区目前状况布局零乱总体面貌破旧环境质量较差人口混杂，道路狭窄不平商业规模小人民生活质量低。项目的实施将带来综合的社会效益实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区经济发展和城市建设用地的需求符合大兴区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标，对于加快大兴区城镇建设和旧村改造有着很大的推动作用。规划后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的部分，形成定的区域优势，对整个城镇的良性发展有着重要的社会意义项目区将形成以住宅为主体，商业金融公共服务相配套的现代化居住生活圈，良好的居住生活环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布局新颖的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，促进居住休闲养老教育娱乐等公共服务设施的集合，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善环境，促进生态平衡实现经济效益社会效益和环境效益的统和城镇的可持续发展。第十章结论结论本项目的实施符合国家关于加快小城镇建设的精神，符合黄村卫星城经济发展和整体规划的要求，对于加快黄村卫星城建设有着很大的推动作用。项目的实施不仅大幅度改观了项目区面貌，提高了区域的成熟度，塑造出高品质的区域形象，而且促进了居住休闲养老教育娱乐等公共服务设施的集合，从而提升整体生活质量和生活品位，实现经济效益社会效益和环境效益的统，保障城镇的可持续发展。经原始测算，项目资金缺口约为万元。在综合考虑了各种可能的因素后，项目综合收益为万元，项目总成本为万元。从静态的角度分析，项目纯收益约为万元，认为项目在财务上可行。对于政府而言，如果从全局出发，考虑项目直