际的差异，对存在的问题提出改进措施与建议，定期向预算管理部门报告，以利于预算管理部门掌握整个预算的执行进度情况。因为预算的不合理或者是不确定因素造成的预算失误，企业可以分析原因，适当修正，并纳入预算外支出，以确保经营目标和预算目标的实现。加强内部资金集中管理。基于房地产企业项目成本高分散周期长投资额度大，工程项目分散等特点，企业应积极寻找资金集中的管理办法，避免这些现象引起的财务风险。首先，企业应当建立和完善内部资金集中管理制度，设立专门的资金结算中心，给予合理的权限和责任，将企业内部资金都由资金结算中心进行集中统调配和监督使用，使其对多头开户和资金账外循环现象进行严格控制。但在施工企业设立结算中心实际实施过程中，也应在内部合理划分权责，加强管控手段。加强全员资金管理意识。首先，房地产企业各级领导必须切实认识到资金管理对企业生存发展的重要性，将资金管理提升到企业战略的重要位置上。要从支出上加强控制。其次，要强化全员参与的成本管理意识全员全方位的成本控制，合理规避资金使用的财务风险。企业应利用现代化的网络平台，实施资金在线监控。通过在线监控各项目的资金流动情况，企业可以及时发现资金使用中存在的问题并加以解决，减少或避免项目在资金使用上的风险，使各项目在资金的投向和使用上更加趋近于企业的整体利益。强化内部资金管理。企业在预算前期应当作好充分的项目可行性分析，在充分估计风险的前提下，将资金投资于高收益项目。加强应收账款的管理，设立应收账款台账，记录每笔的回款情况，财务部门和销售部门要定期沟通，及时做好催款工作，保证资金的回收，减少资金的积压。加强企业内部流动资金管理，减少资金闲置，应贯彻并执行分期滚动开发的理念，减少在建工程成本的占有量。企业内部对资金占用应建立完善的结算机构与制度，准确核算占用量及占用期，努力降低企业资金的占用成本。加强监督。企业应定期不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收款预付账款其他应收款等往来账目应逐笔实行跟踪管理，将项目负责人及业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回笼金额挂钩，制定相应的奖罚办法，把坏账损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。拓宽企业的融资渠道。房地产企业应拓宽企业的融资渠道，除在银行贷款外，如果企业的自身条件允许可考虑上市或发行债券。对大型的房地产企业可建立房地产投资信托，其特点是证券化。从长远来看，房地产投资信托是能为房地产企业提供长期稳定资金，拓宽了企业融资渠道，这是我国房地产企业发展融资模式的必然趋势。对般的房地产企业可采用强强联手，共同开发或联合集资等方式，减轻企业的融资压力。房地产业现存问题房地产业是个复杂的行业，其资金密集型的属性意味着对金融有非常强的依赖性。由于中国金融体制的不健全，银行业长期处于高度垄断地位，这就使得金融行业直面临较大的系统性风险，而另方面也在定程度上左右着房地产业的发展。房地产业现状我国房地产业从世纪年代改革开放起，经过三十年的发展，房地产固定资产投资快速增长，随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。各种专业指标都放映出房地产业如今的蓬勃发展状况。房地产投资的总体规模逐年增大，销售量持续增长，商品房销售面积销售额持续上升开发规模快速增长等等，而这其中也存在不少问题，房价上涨导致地荒地王房奴等社会民生问题的蔓延，泡沫经济金融危机货币收紧银行信贷等系列经济问题也影响着我们的生活。商品房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨建筑材料价格上涨人工价格上涨新建住宅品质提升中低位商品住房供应比重下降投资和投机性购房的拉动消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年，属于新兴起的产业，存在较高的利润，同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性，形成垄断竞争市场而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性，加强了房地产商的市场力量，提高了他们进行垄断定价的能力，进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余，这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。房地产企业资金的匮乏，企业融资难，贷款门槛高，房地产业新型融资方式的产生等，融资市场体系的健全等顺应着经济社会各方的发展要求。房地产业资金短缺的原因政策性原因造成企业融资更加困难。国家实施宏观调控措施后，各商业信贷政策从紧，些企业原贷款计划受挫或贷款额度减少，如有的企业有房产土地作抵押，但因承办银行受信贷规模的限制或没有贷款指标等而不能落实银行贷款。固定资产投资建设进度较快，企业需要大量的生产流动资金，但些部门拖欠工程款特别严重，直接影响企业的正常运营。原材料价格上涨，使企业资金需求量上升。同时，由于资金紧缺，企业之间的资金链延长，形成新的三角债，降低了企业的资金利用效率。生产经营规模扩大，流动资金需求量增加。房地产现行融资方式的不足现行融资渠道较为单，主要以银行信贷为主。目前房地产业资金来源当中，上市融资债券融资利用外资等均受现行金融政策极大约束。资金来源过度集中于银行信贷，会导致融资风险高度集中，银行风险增大。融资渠道受国家调控政策影响较大，缺乏灵活性在房地产企业融资渠道当中，银行信贷上市融资债券融资以及房地产信托融资和利用外资直是开发商获得资金的渠道。在国家宏观调控政策密集出台的情况下，这些融资渠道不是那么畅通。政府为了防止房价的过快上涨，出台了系列规范房地产市场的政策。例如，年出台的新国十条和国十条，使银行信贷收紧，房地产市场交易量明显下降，严重影响了房地产企业资金的快速回笼，增加了资金成本。房地产其他筹融资方式及分析联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的种方式。联合开发能够有效降低投资风险，缓解发展商自身资金压力转嫁风险大有益处。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的致预售房屋房屋预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给投资置业者，由此获得房屋预售款。开发商可将预售款及时投入建设项目。在房地产市场前景看好的情况下，投资置业人士及机构对预售楼花都会表现出极大的热情。这是因为他们仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来段时间内房地产的增值收益。而对发展商来说，预售可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买家，虽可能会丧失些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。利用外资房地产公司利用外资的方式可分为两种，即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资，般以成立合资或合作公司的方式。外商的投资构成外商资本金，故此方式实际上为第种筹资策略。间接投资即利用外资贷款。间接利用外资般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题，但需要用外汇还本付息，除了些国际性或政府间优惠贷款外，国外商业贷款利率般都很高，故其资金成本高风险较大。般来说，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉规模和实力要求比较高。除从事大型项目的开发外，中小型企业不宜采用此种策略。房地产信托房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目。该方式具有股本金低，较高流动性其次，收益平稳波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高专业化团队管理，降低风险为委托人获取安全稳定的收益的特征。但是，信托行业受到银监会的监管。融资规模小二是流动性差，由于受法两规的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求三是对私募的限制，尤其是集合式信托的规模，因为受到信托法的限制规定资金信托计划不超万元借款实际利率，方式优选通过对上述资金成本差异分析分析，如下图其中上浮比率得出