。升值空间较大。全文完优越，具有先天的区位优势，是城市规划北移东扩的重点发展区域，前景良好。宽敞明亮的现代办公空间，体现活力专业与效率。本项目位于花园路北段，距北环立交桥仅数百米，临近农业路文化路经三路等主要干道，并处于区域规划的交通网络的主干道线路上，公交系统完善便利项目所处的花园路对外交通同样方便快捷，并占据郑州市北大门的有利地势，为沿线物业带来最有力最持久的利好消息本项目是目前推向市场的最高档写字楼，不但填补了该档次写字楼的市场空白点，成为未来新的标志性建筑而且将办公模式的新概念引入市场，势必引领定时期内写字楼开发的标准和走向本项目周边环境优美北向立交桥周围为规划的生态绿化广场，视野开阔，具有天然的景观优势本项目各朝向景观良好，视野开阔所处位置紧临花园路和北环立交，利于项目的宣传及推广开发商对于本项目的高标准高档次的规划设计要求，将是项目成功的有力保证。本项目的细部优势层高层高是衡量物业档次的重要标准之，而且是办公环境舒适程度的体现。所以，层高是客户挑选物业的重要考虑因素之。国际甲级写字楼的层高吊顶后主要集中在之间。本项目层高在建筑工程上采用大板结构，提高了楼层净高达到米，又可降低使用能耗。走廊宽走廊宽的舒适度在销售过程中能给予客户楼宇内部环境的良好感觉，本项目的走廊宽度为米，有利于楼盘档次的建设，也是未来客户心目中甲级写字楼的评判标准之。外立面设计目前甲级写字楼多数采用玻璃幕墙铝板石材相结合的形式，本项目外墙装饰材料方面，突破传统采用了金属漆，并配合热反射镀膜落地玻璃，迎合了生态发展的世界潮流。使用率楼层使用率也是写字楼客户比较关注的方面的使用率是客户的心理线。甲级写字楼使用率的标准为七成或以上，建筑结构方面应注意在合理范围内尽量减少梁柱截面积建筑平面要力求方正公用工程部分科学设计，减少对有效空间的占用，提高单元内的使用率，充分体现了建筑结构设计的科学性，为客户带来物业的超值享受。项目的生态表现项目空调系统采用的空调盘管新风系统，可常年提供过滤调节后的清洁舒适的新鲜空气，为大厦内部创造了良好的健康办公环境。对于改善商业办公楼宇内部空气质量有效调节人们的精神状态，有积极的作用大厦前庭为平方米的大型生态广场，为用户提供了舒适的共享空间，增添了项目的人文与绿色气息。停车位共个停车位，数量充足，符合现代商务办公需求。傲视郑州顶级写字楼电梯数部德国原装德森高速电梯，符合高效的商务办公要求。高档写字楼具有较大的升值空间从长远发展趋势看，随着郑州市未来经济水平的发展，新建写字楼建设标准较高，良好的质价比将成为吸引客户的重要因素之，高档写字楼因此拥有较大发展空间高档甲级写字楼顺应时代发展趋势，能够满足新经济时代人们对于物业形象和内部功能的要求在政府大力扶持下，北移东扩所形成的区域将成为房地产市场的投资热点，未来该规划区域所拥有的城市环境决定着区内写字楼项目必须具有前瞻性眼光以免水平略低，此价格仍未真正反映物业的市场价值。大厦的推广价格策略简析本行根据丰富的市场操作经验，对于本项目的推广，本行制定了低开高走的推广价格策略。本行采取这种策略的原因在于以优惠的价格吸引客户关注物业预留定的价格空间，在合适的时间，提升价格，从而建立良好的项目形象。实施这种策略，是基于本行对此项目的进行全方位的考察后，本行对此物业有充分的信心，因此，有把握做到价格的拉升。实现发展商最大化之利润以及迅速建立企业品牌。大厦于月日正式开盘，目前处于前期的最优惠价格阶段。面对火爆的销售行情，本行即将对价格进行上调。大厦的投资回报考虑到房地产的地域差异性，本行的抽样市场调查中，随机挑选了些与本项目距离相近的楼盘，对其投资回报作简单的分析楼盘售价元平方米租金元天平方米投资回报率国贸广场数码大厦数码座数据采样年月按静态投资回报方式计算。以上数据显示，目前，郑州写字楼物业的投资回报率约在之间。是合理水平。当然不可忽视，郑州顶级写字楼如裕达国贸润华商务大厦报业大厦等，其租金高达元天平方米以上的水平,按本物业目前的市场反映，综合物业质素交通等方面的考虑，保守估计以后的租金可达元天平方米以上。按现时的销售均价元平方米计算，按静态投资回报方式计算，其投资回报率约为如即使本项目日后的销售均价拉升至元平方米时，按静态投资回报方式计算，其投资回报率约为其投资回报也可达。非常可观。这也应验了物业市场上越是顶级物业其投资回报率越高的规律。从销售情况预计升值空间从目前的销售情况看本项目从月日正式进行内部认购至今只有短短两个月的推广，就达到了占可销售面积的的销售率以签合同为准平均每天保持有批到访客户，约个咨询电话。市场反应甚为热烈。目前尚有众多客户在洽谈的过程中。因此，本项目的升值前景看好。以本行的市场经验预计，大厦的升值空间保守估计有的幅度。最终推广均价将超越元平方米。结论大厦具备了优秀的物业质素，达到了国际甲级写字楼的通用标准。以下几点优势，确保了其保值增值的市场基础达到国际甲级写字楼通用标准高起点的建筑设计规划高标准的建筑用材高规格的物业定位真正的纯甲级写字楼，超前的设计理念，领先市场建筑设计符合未来写字楼的国际发展趋势迎合未来市场的高端需求郑州顶级物业稀缺，有效供应将长期不足大厦拥有高层次的物业质素少有的超大容量停车库，解决日益突显的停车难问题交通网络完善发达，车流通畅位于郑州北门户显赫位置位于郑州唯商政地理版块迎宾大道上的标志性建筑周边环境优美大厦专业完善的物业管理。以上很快被淘汰。本项目坚持高档写字楼的定位基础，塑造郑州市纯甲级写字楼物业的整体形象，成为城市标志性精品楼宇的新典范。写字楼的基本配备能够体现高标准的物业质素，并在格调上拥有与众不同的时尚感和文化特色，持续具有市场号召力和影响力。大厦符合国际甲级写字楼通用标准本行结合国际经验，归纳了十二点甲级写字楼的通用标准，如下国际甲级写字楼通用标准纯写字楼标准智能化大厦层高米以上的宽敞写字楼大堂天花板吊顶后净层高米以上走廊净宽米以上，电梯间净宽度米以上平均每平方米建筑面积配个车位电梯数量平均每台最多服务层电梯速度每秒米以上采用中央空调所在位置能分钟车程内可到达繁华商业区自由空间组合，可灵活分隔专业品牌物业管理大厦的所有相关指标，均达到较高水平。可以预测，大厦的高物业质素，是支撑其长期保值增值的坚实基础。大厦的价格分析大厦价格的市场水平本行在制定此价格策略时，进行了全方位的市场调查，以确保本大厦的价格策略的可行性。以下是本行经过市场抽样调查后的各代表性大厦的成交价格项目成交均价元平方米新闻大厦数码大厦财富广场融元广场广汇国贸大厦国际大厦豫港大厦大厦河南报业大厦注大厦成交参考个案价格较高且不完整，但数量相应较多，故仅此所知成交个案平均价作为整栋大厦的成交均价。未能取得反映正常市场水平的成交参考个案，仅以非正式渠道获得之价格作为均价。仅获知单成交个案信息，故以其个案成交价作为整体成交价。大厦仅用于出租，故并无权威性售价。但因项目类型及质素与本项目具有较高的可比性，故根据项目的平均租金，以市场较为认可的回报率，利用静态投资回报的方式折算而得的售价。从以上调查结果显示，以上各楼盘的销售均价约为，元平方米。近年销售较佳项目财富广场国际大厦融元广场位于经三路，所谓的金融大道，位置上佳，属于商住型物业由于物业质素交通等原因，无法支撑高位价格，销售均价徘徊在元平方米的幅度范围内而数码大厦，同样位于经三路，但物业质素较财富广场等上述三个物业在物类形式上有大的进步，更加接近现代型写字楼类型，属于非商住物业。因此，几乎同样的位置，但其成交价格却高达，元平方米从以上统计显示，很明显，属于商住型物业的财富广场国际大厦融元广场新闻大厦等写字楼，最终销售均价不超过，元平方米但属于非商住型物业的报业大厦数码大厦广汇国贸大厦等售价均在，元平方米以上，说有市场的需求已逐渐转向非商住类物业甲级写字楼物业前景看好而本项目现时的均价约为，元平方米。本项目物业定位为郑州首席纯甲级写字楼而且，按前章节的客观分析，本项目具备多项优势，在外部交通周边环境内部物业质素等多方面以压倒性的优势傲视郑州写字楼市场。以现时的价格水平，较市场平均价象展示，地域标识性强所使用的物业在软硬件设施方面能符合企业现在及未来持续性发展的办公需要具备餐饮业建筑设计布局本项目的区域唯性般而言，银行进驻写字楼裙楼物业，是最佳的选择。因为写字楼的大堂物业管理等方面能达到银行等金融业企业的使用要求。而本大厦是目前郑州最顶级的写字楼物业，软硬件设施流。本大厦更是本区域内唯的顶级全新商业物业。它的唯性，决定了它的商业价值。这对于类似银行这种具有需要快速抢占市场份额的经营战略的企业而言，是最为合适的。周边繁华的经三路存在的先天缺陷缺陷车道狭窄，交通阻塞，人流车流不通畅离本项目约分钟车程的经三路，是金水区内发展成熟的商业路。虽然此处的商业较为密集，但是，由于早期道路规划的原因，双向两车道的设计，已远远不能适合现代办公企业所讲求的效率要求。路口多红绿灯多的客观环境，导致日常的办公时间内，这里的车流都不太顺畅。上下班时间的堵车更是司空见惯。缺陷二物业软硬件方面均难以适合企业的可持续发展的办公需求这里的写字楼物业绝大部分属于过渡性产品这在下节写字楼的可行性研究分析中有详细的叙述，无论物业质素档次机电设备配套设施物业管理等方面，无法满足现代企业的办公需求更无法很好地满足企业的可持续性发展