为，以的内部收益率推算的土地价格临界点为万元，以此为基本方案。并按土地费用每增加定幅度做个方案。土地价格由万元至万元。共做了个方案。各个方案的投资只有土地费用和财务费用不同，其它相同。基本方案的项目总投资构成情况详见表。项目总投资估算表表单位万元序号项目总投资备注开发建设投资土地费用按内部收益率推算。前期工程费可研及勘察设计费按工程造价，场地平整费按每平米土地元估算。基础设施建设费按每平米住宅面积元估算。建筑安装工程费商业用房单方造价元高层住宅单方造价元地下汽车库地下车库兼作人防，单方造价元公共配套设施费按规定面积计算间接开发费含在管理费用中。财务费用贷款利率管理费用约按建筑面积每平米元估算。销售费用按销售收入估算。开发期税费房修基金按销售收入计算。其它费用按工程造价估算。不可预见费约按造价估算。经营资金项目总投资二开发成本估算开发产品竣工后，项目投资转开发产品成本，每种开发产品的单项工程费用直接结转，土地费用按照每种住宅产品和商业配套产品占用土地面积分摊，其它费用则根据每种开发产品的建筑安装工程费用分摊。每种产品分摊的费用和单位产品开发成本详见表。第六章经济评价投资计划与资金筹措项目计算期以季为单位，计算起始年份从第笔土地费用付款开始，至开发产品最后笔收入到帐为止，计算期年，半年期期。投资使用计划根据拍卖文件中苏州工业园区国有土地使用权出让合同规定，土地费用可在签定合同之日起日内次付清，或分三次付清，每次不得低于，三次付款都在半年之内，都在第期。详见表土地付款和工程进度要求。建筑安装工程费用，在建设期内均匀用款，管理费销售费用及其他费用在工程和业务开展期间均匀使用。二资金筹措计划资金结构资金筹措计划按照项目融资或抵押贷款的般要求，银行贷款不超过项目总投资的或土地出让金的，其余由资本金和预售收入解决。资金使用的顺序般第期应该使用自有资金，自有资金使用数额达到贷款条件后投入使用的自有资金般不低于土地价值或项目总投资的。，在产品预售之前使用银行贷款，产品开始预售之后，应尽量使用预售收入，不足部分使用贷款。本项目资金筹措计划企业计划投入自有资金万元，用于支付土地款，获得土地使用权后，由银行开始提供贷款，银行贷款万元。用作投资的预售收入万元。详见表投资计划与资金筹措表。二销售收入销售税金及附加计算产品定价销售计划和回款计划等详见营销策划章节，基本售价及价格变化详见表售价分析表。商铺或写字楼其房最低售价元平方米，竣工后每年价格上浮。高层住宅价格按元平方米计算。地下车位，每个车位万元个或每平方米元。销售收入万元。营业税税率，城市建设维护税税率，教育费附加。营业税金及附加万元。每期销售详细情况见表销售收入和销售税金及附加计算表三经济分析基本分析推荐方案的基本分析结果详见表经济评价指标汇总表。内部收益率。此收益率是人为控制的，可接受的最高土地价格万元，比起拍价万元高出万元。其他主要报表表资金来源与运用表表损益表表借款还本付息计算表表全部投资现金流量表表自有资金现金流量表二单因素敏感性分析表单因素敏感性分析表三多因素敏感性分析表多因素敏感性分析表四概率分析做了个土地最高限价的概率分析，结果见表概率分析指标汇总表。每个土地最高限价的内部收益率的概率分布详见表至表。概率分析指标汇总表表方案土地最高限价万元基本分析内部收率内部收率期望值内部收益率的累计概率内部收益率小于的概率方案方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八方案九方案十方案十方案十二方案十三方案十四五评价与结论综合上述分析可得出以下认识基本方案中投资及售价的取值比较稳妥，内部收益率期望值比基本分析普遍高出左右。若企业确定的基准收益率为，建议土地最高价格万元左右。若企业确定的基准收益率为，建议土地最高价格万元左右。若企业确定的基准收益率为，建议土地最高价格万元左右。累计可达到万平方米。苏州工业园区自年开始开发，到年用年时间达到万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。详见表需求量统计和预测。今年开工面积万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到万平方米左右。开发量年至年平均增幅，由于销售量等于开发量，预计至年的需求量仍将以幅度增长。由此可见，存在较大的潜在需求量。价格涨幅年至年，平均涨幅，年至年，平均涨幅。需求量统计和预测表单位万平方米年份增幅数量累计价格年份增幅数量累计二产品策划土地规划用途本地块规划要求，第层必须用于商业餐饮娱乐或其它促进活动等用途，向公众开放。其余为高层住宅和商业用房。地块面积公顷，容积率，建筑面积平方米可上下浮动。二套型分析利用我们的信息渠道征求过众多房地产公司的意见，综合起来普遍认为商业餐饮都不宜采用大规模独家经营方式，应该建成每间平方米的商铺，根据销售情况及购房者的要求隔断。写字楼每间也按平方米考虑。可以吸引更多的投资者。高层住宅宜建每套小于平方米小套型，吸引投资者既购买商铺也购买住宅，或部分投资者用于出租。可能有商家购买住宅用于办公。三拟建规模拟建规模主要受到规划的约束。要求建筑面积平方米可上下浮动三销售价格商铺或写字楼其房最低售价元平方米，竣工后每年价格上浮。高层住宅价格按元平方米计算。主要产品售价变化的概率分布见表。地下车位，每个车位万元个或每平方米元。售价分析表表产品项目加权平均售价及概率商业用房售价概率高层住宅售价概率销售额万元销售额概率三规划方案基本参照拍卖文件资料。第四章项目实施进度计划根据土地拍卖条件，合同要求的开竣工日期，共个月。最迟不得超过，共个月。因受竣工日期受限制，因此，必须在规定时间内次性地完成开发，不存在分期滚动开发的条件。合同规定的土地付款和工程进度要求详见表。土地付款和工程进度要求表日历时间年年年年年年年年年年年年月月月月月月月月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间完成工程量时限土地付款和工程进度要求续表日历时间年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间完成工程量时限土地付款和工程进度要求续表日历时间年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间完成工程量时限土地付款和工程进度要求续表日历时间年月年月年四销售计划市场分析认为住宅销售比商业用房更快，商业用房期房预售，余下现房销售，分年售完。住宅期房预售，余下现房销售，分年售完。五回款计划签定协议预付定金万元，个月内签定合同，首付。中高层造到三楼再付封顶再付土建结束再付交房再付本项目分析按预售当期收款，结构封顶收款至，交付使用收清全部房款。六竞争能力分析与对策刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格双轨制，通过土地拍卖取得的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地的价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协议取得的存量土地可以获得超额利润，而对于竞买的土地来说房价提高带来的好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前的利润空间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得的存量土地，旦市场价格向下波动，竞买获得的土地受其影响首当其冲。因此，土地最高限价的确定应充分考虑产品售价风险。第三章项目初步规划与方案优化苏园地块规划技术条件该地块分为两个地块，规划参数如下苏园地块规划技术条件表规划参数规划要求规划要求宗地面积由建筑布置用地和附属用地组成平方米建筑布置用地平方米附属用地平方米建筑布置用地平方米附属用地土地使用规划商业住宅第层必须用于商业餐饮娱乐或其它促进活动等用途，向公众开放。商业住宅第层必须用于商业餐饮娱乐或其它促进活动等用途，向公众开放。容积率总建筑面积拟建发展项目的地上部分总建筑面积为平方米可上下浮动拟建发展项目的地上部分总建筑面积为平方米可上下浮动建筑高度建筑高度米，裙楼为层建筑高度米，裙楼为层楼层高度限制最高值最高每层米限于第层最高每层米限于第二及第二层以上最高每层米限于第层最高每层米限于第二及第二层以上人防工程应按规定配人防工程，具体面积指标与房产处联系确定。应按规定配人防工程，具体面积指标与房产处联系确定。二苏园地块界址点报表地块界址点报表表界址点数序号坐标值米坐标值米边长米界址点号规划已经中国新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。该项工程总投资为亿元，施工区至年。环境中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界流水平的科学规划体系。同时，本着先规划后建设和先地下后后地上的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。配套设施苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务社会服务设施都集中在邻里中心，在平方公里规划区内规划个邻里中心，园区的住宅围绕集商业文化社区服务于体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社