工示范区是国家林业总局年月日批准成立的第个国家级木材贸易加工示范区。本项目作为示范区期工程中唯的生活服务区，随着示范区的开发建设快速进展，迫切需要本项目的配套建设。本项目列入省市重点建设项目，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了个较好的投资环境与机遇。二项目在经济上具有很强的可行性项目总建筑面积万平方米项目建设总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率，远超过基准收率上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。三项目开发经营风险较小本项目属大面积大规模开发无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，保证能稳获预期投资收益。四项目实施的难点本项目实施的难点项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大项目的定位主题有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，项目公司需建立支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售的方式。五强化项目进程中的投资质量进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。严格执行设计标准，积极推广标准设计和限额设计及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。第十五章附图和附表大型超市娱乐区。功能区之间以恒基商业步行街为主线，结合建筑围合铺地广场绿化小品等措施布置，形成从南到北建筑群体高低错落有致空间展开有序的三段式景观效果。南部地块用地规模为公顷亩，规划布局为两个功能区中部木制品展销区和南部木材加工产业示范区。二本项目各功能区布局与空间组织南部商业综合区位于魏东路北侧及涵港路西侧，恒基商业街的南入口处，南向面对中国莆田国际木业产品展示交易中心，交通便利，区位条件突出。总建筑面积万平方米，分为商务金融区酒店服务区。商务金融区主要配置商务办公及金融等服务设施，写字楼总建筑面积万平方米，建筑以层的高大楼房为结合群楼形成布置，强调主体建筑的体魄和大方，体现商务金融区力度感和时代感。同时高低不同错落有致的高大塔楼作为本区的制高点，起到了地标建筑的作用，以统领片区空间景观，丰富区内廓线。酒店服务区主要布置大型商务酒店设施，建筑总面积为万平方米，建筑以层层的高大楼房为主体，并结合布置层层的裙楼。酒店以团状内院式形式布置，周围以环状绿化带衬托创造流高品质的涉外商务酒店环境。中部生活商住区总建筑面积为万平方米，其中住宅建筑面积万平方米，商店建筑面积万平方米。呈田字布局结构，东西横轴中间布置城市广场，设计水池漫步道球场小品等设施，为生活区居民提供丰富的公共室外活动空间。南北纵轴布置恒基商业街，并建造迂回连廊将整个社区建筑相连。四周东面为涵港路，西侧为中通大街面对滨河休闲绿地，南侧为商业综合区，北部为大型超市娱乐区。沿街建筑层或二层布置商业裙房，二层或三层以上和非沿街建筑为住宅楼和公寓楼功能是酒店式公寓或员工宿舍建筑总体以层的建筑为主局部为小高层。北部大型超市娱乐区商店总建筑面积万平方米，建筑呈回形布置，并设计中心广场停车场绿化设施。主体为层椭圆形超市，附属房为层环形商店。西部滨河休闲绿地根据期控规要求，在生活区的西侧，沿魏厝沟布置宽约米的大型溪河休闲公共绿带，并配套建设幼儿园会所物业管理用房等公建设施，公建建筑面积万平方米，以提升生活区服务功能。溪水绿带作为本片区的主要公共绿地空间，也是本区的自然景观核心。绿带内部以团状大型乔冠木为主布置，局部设置漫步道小品等休闲设施，形成常状公共活动空间，创造大型优美的绿化环境，体现滨水景观特色，满足周边居民休闲活动的要求。第九章项目开发经营策略营销策略根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论生活区项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。项目开发经营策略依据开发公司的实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品灵活多变的开发经营策略。整体规划。这是大面积大规模房地产开发的个显著特点，本地块占地亩，因此必须对地块进行整体规划。分期实施。该项目开发总建筑面积达万平方米，容积率，分为三期开发，预计总投资约亿元人民币左右，如此大规模的投资，次性开发资金将出现筹取难度较大，资金回笼慢利润降低等不利因素。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。项目公司购置该地块所需成本较低相对市中心而言和优惠的政策。项目地块所处的特有的区位优势及市场前景如前文介绍。④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在莆田市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于国家级木材加工贸易示范区的品牌，可迅速提升开发公司在莆田市房地产业界的知名度。先环境后房屋，先有现房后全面发动宣传攻势。建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。二项目营销策略本项目是省市政府的重点工程项目，项目的招商工作是示范区的重点，良好的招商组织，对推动招商工作起到较强的作用。我司应确立借势发力借船出海的整体招商指导思想，已达到我司的最终战略意图。借势发力借助市政府举办的招商会和行业年会等会议达到引狼入室战略合作宣传推介积累客户无中生有之目的。潜龙出海借助市政府举办的招商会和行业年会等会议抛出国际化商业平台的绣球，争取该平台早日高规格高效运行，以达到公司的战略意图。因势利导原料采购和销售平台是产业链打造的核心，人力资源和物流配送是产业链竞争力的基础。因此，我们应分析利弊，看清示范区没有早日高效运行招商成果不显著的弊端，积极给政府出谋划策，促使示范区早日形成并具有竞争力，我们就可以用最短的时间最小的代价达到我司的战略意图，最终形成双赢的结局。商业运营无论工业地产还是商业地产，商业运营是战略核心。商业运营的成功与否，不仅直接关系到项目的成败，并且直接影响项目的收益。所以有效开展商业运营是每个操盘手价值的体现和水平高低的最终表现。如何开展商业运营，应根据每个不同时期的具体情况具体制定方案。展会经济应与我国现有的木材行业国内国际的各种展会主办方合作，采取让利的方式进行合作，这么做表面会损失现实利益，但是只会导致行业核心向莆田转移，极大的提升莆田项目在行业的地位。扩大战果在取得初步的成果后，如何面对内外双重压力，提升效益空间，扩大战果是我们的更加艰难的役。无水先叠坝无疑是最好的解决办法。企划宣传酒香也怕巷子深，在项目运作阶段，在宣传上我们主要做如下工作工地告知性广告户外视觉广告设置户外广告设置能增强项目的认知能力和传播效果，同时还可以有效提升项目的知名度。在视觉广告设置上可以考虑，商务楼电梯广告公路路侧广告公交车体广告路牌灯箱广告等其它户外媒体。电台声效广告房地产项目不象易耗品的广告，其具有不可移动性和空间巨大性，还同时由于大部分房地产都是建设初期就开始广告，以概念进行营销，所以电台广播广告是房地产广告的重点。针对性的广告通过系列手段，获取国内外相关企业的信息，经过筛选确认项目招商的目标群体后，制作相应的企业入驻理由，连同单页广告等宣传性文本起通过邮局邮寄给部分公司。邮寄性广告费用较高，务必针对潜力较大的目标群体进行宣传。因此在对目标客户群体进行筛选后，尽可能通过电话确认，并分析出企业的入驻优势，从而更能引发企业的兴趣。网络广告设置如今社会，企业办公逐步走向信息化网络化，因此建议本项目同样在该网站上刊发相应的介绍性广告和相关宣传链接。针对本项目的招商信息和项目的特色等内容进行宣传。第十章项目实施进度安排及建设投资估算项目实施进度安排项目实施进度安排表除动工外，其它节点均为完成日期分期建设工程内容期建筑面积约万平方米，其中住宅万平方米，商店万平方米二期建筑面积约万平方米，其中住宅万平方米，商店万平方米三期建筑面积约万平方米，其中住宅万平方米，商店万平方米，写字楼万平方米，酒店万平方米。二建设投资估算依据整个项目建设期从年季度开始，年季度全面完成。各种税费按莆田市目前的取费标准计取。整个项目按中高水平计算。建筑形式组合式多层，小高层可租售建筑面积住宅万商店万写字楼万酒店万很高，表明项目具有非常高盈利能力。第十二章投资安排资金来源与融资方案房地产开发项目投融资政策及实施情况年月日，国务院办公厅转发了建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，意见为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，要求对项目资本金比例达不到等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。年月日，央行发布年第季度中国货币政策执行报告，该报告中称，房地产开发项目投资中企业自有资金占项目总投资比例在季度上升。有关专家认为，这是由于银监会自去年下半年开始对银行房地产贷款展开系列检查并督促有问题银行整改的结果。从目前整体情况来看，房地产开发企业投入开发项目资本金仍然偏低，平均约在之间。从上述情况可以看出，商业银行对房地产贷款政策的执行较为灵活，最关键要看房地产开发项目的可行性效益性，在控制好贷款风险前提下，可以通过其他途径为房地产